“老大难”旧住宅小区，改造在提速

2019-11-12敖瑾

南都周刊 2019年9期

关键词：城市更新住宅小区木头

敖瑾

木头龙小区两个大门都有多名安保人员看守，只要在门口多站一小会儿，人们就能感受到来自这些保安的关注目光。当听到为什么木头龙小区守卫如此森严的问题时，从小区里走出来的一名居民低头笑笑，“因为里面有事呗。”

深圳罗湖木头龙小区，是深圳首批旧住宅小区改造项目的其中之一，同批还有金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东。

然而，除了鹤塘小区外，因为业主对拆迁补偿协议的签约率一直无法达到规定的100%，其余7个小区的改造全部陷入停滞状态，从开发企业进驻小区征集意愿算起，不少小区的改造计划卡壳已经超过10年。

如今，停滞的7个项目中，有的小区建筑破旧，显得荒芜;有的一切如常，只有高悬在居民楼外墙的标语提醒着，小区将面临拆迁改造。但随着城市更新新政的陆续出台，旧住宅小区这块啃不动的“硬骨头”，将有望加速推进。

为何迟迟不愿签约

位于深圳罗湖的金钻豪园小区现在已经被整体围住，项目一期已经开拆。小区里目之所及均是破旧的房屋。以及拆除后的残垣断壁。再往里走会看到一个简陋的食堂，这里是专供住在小区里的拆迁人员吃饭的地方。除了食堂开火时炉灶的轰鸣。小区里大多数时候都是一片静寂。

走进未拆除的住宅楼，可以看到，每户门前的墙壁上都写着“拆”或“不拆”的红色大字。一间已经拆除的房子里，沙发垫里的棉絮铺撒满地，不禁让人想象当初拆迁时的手法。楼道的墙壁上全是杂乱的涂鸦。穿心箭、骷颅头、无意义的字母组合，在同一面墙上被凌乱描绘。

仍然有住户在一片破败与狼藉中继续维持正常生活。金茗一家是其中之一。金茗说，他们家还没有签订金钻豪园旧改的拆迁补偿协议，跟他们一样还没签约的，还有20多户。

金茗的丈夫原本是中南公司物业部的员工，通过福利分房获得了现居的这套房子，他们在房改后将房子买下。拿到了房产证红本。现在他们一家六口依然住在这套三居室的房子里。金茗4岁多的孙女偶尔会走到隔壁已经拆除的房子。给自己的绿植浇水。

在每个卡壳的旧住宅小区，都有像金茗一样不愿意签约的业主。而根据深圳现有的城市更新政策，只要有一户业主不同意签署搬迁补偿协议，项目就无法推进。

大家拒不签约的原因各不相同。外界通常以为，是业主“狮子大开口”，提出了不合理的补偿要求，但实际情况比这复杂。

金茗家是因为不信任开发商。“开发商股权分散，属于私人公司，要是把房子拿下来了，再卖给别人，我这房子不就没了？”她还听闻一期签约的业主说。开发商拖欠了他们的拆迁租房补贴，这更加重了她的不信任。

木头龙一名业主回忆，2011年，有接近半数的业主完成签约。但剩下的业主，因为安置补偿协议的内容，与开发商产生了分歧。“业主觉得补偿协议拟得不妥，安置协议没有写明是‘回迁，只有‘安置两个字，那以后随便开发商把业主安排到哪里都行。所以有些没签约的业主就要求开发商必须在协议上加上‘回迁的字眼。”但开发商对此意见没有采纳，双方就此僵持，木头龙的签约进度，就是从这里开始变得难以推进。

华泰小区留守户的未签约，则是因为房屋确权的问题。留守户李梅家就住在华泰小区2002年后建的楼上，“当时先掏钱后盖房，前期是从我们的奖金中扣，然后公司掏钱建，但后来还是全额款买的房子。”李梅坚信自己对房子有100%的权益，但华泰公司却以“单一产权”申报旧改项目，这让他们非常不满。

华泰公司确认，由于公司历史上房改不彻底，香蜜湖华泰小区的所有现有住户都未进行房屋产权登记。在项目推进过程中，一些住户提出“明确产权，先办‘红本（房产证），再签搬迁协议”的想法，但一直难以实现。

“双百”门槛

合一城市更新集团发布的城市更新白皮书显示，截至2018年底，深圳历年累计列入城市更新计划项目共746个，已获得实施主体批复项目191个。也就是说，已经立项的项目中，最终得以实施的占比仅为25.5%。

旧住宅小区改造项目更是“实施难”的重灾区，因为社会问题众多，深圳对旧住宅小区改造选择了审慎稳步推进的态度。

据《南方都市报》2016年6月报道，对于旧住宅区的城市更新，2013年深圳市召开查違和城市更新领导小组会议时。就明确要审慎推进。实际审批中。2013年以后也没有再批准成片的旧住宅区改造，目前旧住宅小区改造仅保留了11个试点项目。

在合一城市更新集团董事罗宇看来，第一批旧住宅小区改造项目推进难，有它的历史原因：最开始，旧住宅小区改造的立项，事实上存在“宽进严出”的倾向，也就是说，对小区业主同意拆迁的比例，门槛设置较低，但拆迁补偿协议签约率则需要达到100%。这种情况下，一些原本就对改造热情不大的业主，在面对补偿协议时，自然没有签订意愿。木头龙小区改造就经历了这样的过程。

上述业主回忆，最开始只是小部分老业主和进驻的开发商有过沟通，这部分业主认为，小区楼房楼龄有几十年了，房子看着也旧了。就有了改造意愿。“他们觉得这是很简单的事，自己小区旧了想改造，其他业主应该也会跟从他们的意见。但实际情况是，有些业主就觉得我房子好好的，为什么要拆要改，为什么要签约？”

在2017年颁布的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》中，意愿征集达到100%的门槛得到了强调。舆论认为，这个门槛过于严苛，政府实际上是在叫停旧住宅小区改造。但在深圳市房地产评估发展中心副主任看来，设定的一些条件，目的是将潜在的矛盾提前消化，保证项目的可实施性，避免引发社会不稳定因素。

意愿征集门槛在提高。而拆迁补偿协议签订率门槛则有望降低。2019年9月4日，广东省政府发布的《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》提出，如果三分之二的都签订了搬迁补偿安置协议，原业主可以申请行政裁决;18条提出，如果三分之二已经签约，开发商可以申请政府介入。从市场主导转为政府主导。

建纬（深圳）律师事务所高级合伙人、深圳市华勤城市更新研究院院长贺倩明说。省政府的指导意见，对深圳未来政策的制定，包括深圳的城市更新条例的修订，将会有重大影响，产生积极的意义。

他提到的深圳城市更新条例，草案稿曾在2015年被媒体披露。当时里面引入了香港的强制售卖制度，允许对拒绝搬迁少数业主采取强制措施，这个少数，比例为5%。但因为舆论压力和诸多分歧，条例最后没有出台。但他注意到，这次指导意见中类似的规定，却引来了各方面的好评和肯定。“人们当年对“强制售卖”和现在对“行政裁决”反差的评价，折射出了城市更新市场的变化和演进。

城市更新初期，大家更担心公权对私权的侵害或剥夺，但在经历了城市更新的10年挣扎之后，最终发现私权利的滥用不仅损害了其他人的私权。而且有碍于公共利益的实现。

因此，无论公权还是私权都应该受到法律的制约，否则权利或权力都有可能肆意妄为，从而损害其他权利。城市更新本质上是公权和私权的再平衡过程。