房地产公司资金管理及风险控制分析

殷平

摘 要：隶属于资金密集型行业的房地产公司在获取高收益的同时也承担着高风险，财务风险是房地产公司所面临的主要风险。在日益激烈的市场竞争当中，只有严控财务风险，才能有效提升房地产公司的核心竞争力。因此，本文在对当前我国房地产公司资金风险产生的因素进行深入分析的基础上，提出了基于风险控制的房地产公司资金管理有效策略供广大同仁参考。

关键词：房地产公司;资金管理;风险控制

一、当前我国房地产公司资金风险产生的因素

（一）可行性研究阶段产生资金风险的原因分析

房地产公司面临的资金风险在可行性研究阶段集中表现为两点：第一，投资回报率与预期投资回报率之间存在较大差异;第二，资金供求的动态平衡出现问题，各种原因导致资金链断裂的不良状况产生。在一个新的房地产项目开发之前，从市场预测、建设规模、产品方案、选址以及环境影响等外在方面以及结合企业自身人力、财力等具体情况对其可行性展开研究，从而明确该项目的投资建设可行性，是房地产项目开发的起始阶段。在可行性研究阶段做出科学的决策，可以尽可能地提高项目开发带来的经济效益、有效规避投资失误带来的风险。但一般而言，在比较长的项目周期当中，外在的社会环境、我国的宏观经济政策都有可能发生改变，并且从房地产公司自身而言在较长的项目周期当中自身情况也可能发生变化，房地产企业在项目可行性研究阶段编制的可行性报告与项目开发结果存在较大差异的可能性极大。

（二）项目开发建设过程中产生资金风险的原因分析

项目开发建设是一个周期较长的过程，在这一过程中产生的资金风险呈现复杂化、多样化特征。项目开发建设过程中产生的资金风险主要表现在以下两方面：第一，在一般为2-3年的项目开发周期当中，项目预售前资金一直处于净流出状态，直到销售阶段资金才能逐步回流;第二，在我国经济快速发展的大背景下，部分城市房地产市场泡沫严重，我国针对房地产市场不仅调控政策频出而且力度也逐渐升级，在较长的项目开发建设周期当中房地产公司面临的不确定因素很多，因而随着后续资金的不断跟进所面临的资金风险也越来越大。由此可见，在一般为2-3年的项目建设周期当中，房地产公司无法对项目建设速度与资金供给速度进行协调，无法做到依据项目建设速度对有限的资金进行合理分配，在项目上长期占用大量资金，这是导致现金流断裂，从而产生资金风险的主要原因。

（三）销售过程中产生资金风险的原因分析

虽然进入销售阶段代表资金可以逐步回流，投资收益得以实现，但这一环节房地产公司所面临的资金风险是最大的。无论是以销售还是以出租的方式展开营销，过高或者过低的定价都会影響房地产公司的利润，甚至对房地产公司的形象、信誉造成不良影响;商品房的升值能力、房地产公司的声誉与可持续发展也与物业服务水平密切相关;再者，频出的国家宏观调控政策下频繁变化的微观市场也是造成销售过程中房地产公司产生资金风险的重要原因。在这一资金回流、投资收益实现的关键时期，如果缺乏科学完善的营销策划，现金流入速度慢，企业无法在偿还融资负债的同时预留足够的保证企业未来发展的资金，资金流入与流出之间无法达成平衡，这是销售过程中产生资金风险的主要原因。

二、基于风险控制的房地产公司资金管理策略

（一）做好可行性研究工作，严控资金风险

对房地产开发项目绩效产生影响的因素是多方面的，既有包括行业政策、融资环境等在内的宏观因素影响，也受建材价格、拆迁成本以及主要竞争项目等在内的微观因素影响。因此，在项目可行性研究阶段房地产公司应该对包括行业政策、融资环境、项目规模、设计方案等进行全面分析，做好项目建设可行性研究工作，并且在初步确定资金使用量的基础上制定出合理的融资方案，从而在项目可行性研究阶段严控资金风险。具体而言，在项目可行性研究阶段严控资金风险应该从以下四方面做起：第一，在充分开展项目调查的基础上制定出细致的开发方案，做好风险预测工作，寻找最佳开发时机、确定最佳开发类型、方案与规模，并科学预测出项目投资费用与回报率，从而把项目开发决策风险降至最低;第二，结合不同项目的具体情况及企业自身情况合理安排项目开发进度;第三，通过对未来2-3年的市场变化进行科学预判初步估算开发成本费用;第四，在对国家宏观金融政策、资金融通风险等进行综合分析的基础上制定出最佳融资方案。

（二）降低融资成本，严控资金风险

为有效规避资金风险，提高综合竞争力，房地产公司应转变完全依靠银行贷款的单一融资方式，进一步拓宽融资渠道，在综合分析不同融资方式优缺点的基础上尽可能选择较低融资成本、较长偿还周期的融资方式，从而将融资风险尽可能降至最低。除了通过银行贷款实现融资之外，发行债券融资、上市融资以及通过与其他同类型企业建立联盟成功解决融资难题等都是常见、有效的融资方式。虽然上市融资门槛高，但不受还款期限制约、融资金额大是上市融资的显著优势;虽然目前我国金融市场针对房地产行业的债券评级以及发行规模等方面仍旧缺乏较为完善的措施，但通过在金融市场发行债券融资，并按照约定好的期限、利息偿还本息也不失为一种有效的融资方式;与单个房地产公司孤军作战相比，建立起同类型企业联盟在成功解决融资难题、严控资金风险的同时还可以让企业联盟在项目竞标过程中更具优势，从而获得更好的发展机会。

（三）做好资金控制工作，严控资金风险

房地产公司面临的资金风险主要存在于周期较长的项目开发建设过程中，严控资金风险，也应从加强项目开发建设过程中的资金控制工作做起。第一，为严格控制项目建设成本，房地产公司应在招标阶段做好清单报价工作，与建设总承包单位就工程变更、计价调整标准、建设工期以及工期延期处罚标准等方面进行明确约定，从而严格控制项目开发建设过程中可能出现的建造费用增加以及工期延长所造成的资金风险。在项目开发建设过程当中，房地产公司也应该将加强过程管理作为重点，对建设成本进行严格控制。第二，结合项目开发进度合理编制出同时包括资金预算流入与流出的资金预算表，并根据项目开发进度及时对月度、年度预算进行调整。第三，房地产公司应该在结合项目进度的基础上，以月、季、年为节点加强对资金使用的动态监控，在深入分析预算执行情况的基础上及时发现问题、及时解决问题。第四，为有效应对项目开发建设过程中所遇到的外部环境及企业自身情况的变化，及时对原有的资金预算进行适当调整，从而使资金预算更贴合项目实施实际，并制定出科学、详细的考核标准，加强对不同班组的考核，并严明奖惩，从而将较长开发建设周期当中所产生的极为复杂的资金风险成功降至最低。

（四）加速项目资金回流，严控资金风险

销售阶段是房地产公司资金逐步回流、投资收益实现的关键阶段，为有效规避这一关键阶段产生的资金风险，加速项目资金回流，缩短资金循环周期，房地产公司就必须制定合理的营销策略和推售计划。首先，房地产公司通过对项目的经济测算、竞品销售市场价格、意向客户的蓄客量等方面进行深入分析，应制定合理的销售价格，在意向客户蓄客量达到一定比例，选择恰当的销售策略，项目建设达到预售条件的前提下，尽快实施开盘销售;一方面能更早抓住市场目标客户，减少客户流失，另一方面可尽快实现资金回流，同时也降低房价下跌风险的不利因素。其次，加大项目营销力度，通过人员销售、广告销售、搞好公共关系、做好营销推广等举措，拓宽销售渠道、提高客户对项目的购买兴趣。在营销策略上进行与时俱进，锐意创新，注重品牌营销、人文营销、绿色营销，以成功的营销缩短项目的销售周期，使资金快速回笼，严控资金风险，有效提升房地产公司的经济效益。

三、结语

房地产公司隶属于资金密集型行业，因而财务风险是其面临的主要风险，做好风险控制工作也应该从加强资金管理做起。房地产公司应该在对公司当前财务管理当中存在的主要漏洞进行深入分析的基础上制定出合理策略，对原有资金管理模式进行优化，严控建造成本、加速项目资金回流，从而使项目回报率得以有效提升，以加强资金管理、严控资金风险为抓手，促进房地产公司核心竞争力的有效提升。

参考文献：

[1]鲁祖翼.浅议房地产开发企业财务风险控制分析[J].环球市场，2019，（7）：66-67.

[2]李亚新.试论房地产开发企业财务风险控制实现途径[J].中国集体经济，2019，（4）：149-150.

[3]赵娜.房地产企业内部风险控制现状及完善对策探讨[J].中国集体经济，2018，（35）：67-68.