影响我国养老地产融资风险的因素分析

郭继秋，梁烘宾

（吉林建筑大学经济与管理学院，吉林 长春 130000）

0 前言

随着中国老龄化人口的不断剧增，中国老龄化问题逐渐显现出来。从国家统计局2018年发布的数据来看，我国老年人口在逐年的增长，65岁及以上的人口数量在2018年底已经达到了16658万人，约占总人口数量的12%，根据联合国1956年《人口老龄化及其社会经济后果》中的划分标准，中国已经完全进入了老龄化社会，并逐步达到中度老龄化程度。

面对持续增长的老龄人口，养老地产的发展需求逐渐的显现出来，而随着社会发展和经济水平的提高和老年抚养比的下降，人们越来越不满足于传统的家庭养老方式。人们更希望追求综合性多元化的养老地产，将传统地产与医疗、保健、旅游养生等产品全方位结合起来。而应用于养老地产的投资与其建设资金需求相比，还远远不够，为了解决这一问题，就需要拓宽融资渠道，优化融资结构，推动融资方式的多元化发展，并最终保证建设资金需求。近几年房地产调控在不断加强，地产外部环境也充满着不确定性，这进一步加强了房地产企业在风险管控方面的力度。加强养老地产融资风险的分析和研究，能有效防止养老地产融资风险，避免带来的风险损失，从而有效提高资本的有效利用率。养老地产融资风险受一系列关键因素的影响，如何系统全面识别关键因素，并进行分析和优化，这对研究养老地产融资风险问题至关重要。

1 养老地产融资风险因素的分析

风险识别是进行养老地产融资风险分析和评价的重要工作，按照不同的风险分类标准，养老地产风险因素具有多种分类方式，如按照融资方式可分为权益性和债务性融资风险，依据融资风险所处阶段分为静态风险和动态风险等。我国学者也对此作了大量的研究，如李素红[1]等将房地产融资风险因素分为宏观影响因素和微观影响因素，并对各影响因素作出了具体的分析和评价，刘维庆[2]等将项目风险进行动态评价，依照前期阶段、建设阶段、运行阶段来进行，而万树[3]等将融资风险统计指标进行了模块化解构，划分为背景风险和各出资方风险及其共同承担风险。

本文根据内外部不同的层面，结合养老产业的特有性质，列出了全面性的养老产业融资风险指标，将影响养老地产融资风险因素分为5大类：政治法律风险，环境风险，宏观经济风险，市场风险，建设运营风险，如表1。

养老地产融资风险因素指标 表1

1.1 政治法律风险（A）

①政策变更风险（A1）,养老地产正处于早期发展阶段，国家政策正在不断的调整变化，如养老地产相关的税收政策、土地政策以及环保政策等，政策的变化都会为企业融资造成一定的影响。

②政治局势的变化（A2），随着经济全球化的不断深入，在推进养老产业建设时也会融进外来资金，而稳定的内部和外部环境会有利于吸入外来资本。如果两国局势发生变化，会导致项目融资的不可控制。

③国家法律变化风险（A3），国家法律也在不断的完善，养老产业会不断得到规范和控制，为实现养老产业融资多元化提供保证，同时当前法律的完善程度和变化也会影响融资项目的部分内容，从而降低项目的效益。

1.2 环境风险

环境风险可分为社会风险和自然风险，其中，社会环境（B1）引起的风险主要是指养老产业所在地居民对项目的认可度，公众的反对会阻碍项目的顺利推进；自然环境（B2）则是指当地气候、水文等情况的变化或者其他不可抗力，会推迟项目的进行，导致融资成本的增加。

1.3 宏观经济风险

随着我国经济不断发展，我国经济体制在不断的健全，但金融市场仍具其不稳定性，如：

①通货膨胀（C1），通货膨胀是指发行的货币数量与经济市场实际需求量不相均衡，流通货币数量过多造成货币贬值、整体物价上涨，从而造成金融市场的不稳定，直接导致养老产业融资风险的增高；

②利率变化（C2），作为金融市场中最重要的指标，利率的变动范围和程度会影响项目的融资成本，因此在研究项目融资风险时，利率的变化是不可忽视的一个重要因素；

③汇率变化（C3），产业融资在融进国外资金时，人民币对外币的编制或者增值，在不同的融资方式下，都可能会产生一定的汇兑损失，因此，应考虑汇率变化带来的风险。

1.4 市场风险（D）

①市场供需风险（D1），一方面养老交易主体具有消费差异性，区域居民价值观也有很大的不同，新型养老观念还没有深入人心；另一方面，由于养老产业属于新型的房地产开发模式，企业没有成熟系统化的管理和技术等可以借鉴，难以提供适当的养老产品和服务以满足养老市场多样化的需求；

②行业竞争风险(D2)，养老地产作为一种新型地产，是一种高竞争行业，具有很强的区域性特征，我国企业数量较多，对产业融资影响主要包括区域需求者竞争，产品定位和竞争者数量等因素。

1.5 建设运营风险（E）

①管理决策风险（E1），企业管理层的素质、能力等都会对融资产生影响，管理者丰富的管理经验、企业内部完善的管理机制再结合先进的手段会有效控制融资过程中的风险，反之，如在风险分析时未作出正确判断从而出现主观决策失误，将会出现不可预估的风险；

②技术风险（E2），养老地产是在传统房产的基础上，综合了医疗、娱乐、商业等元素，技术的进步能够促进产业的深度融合，如建立一个BIM养老地产运维平台，能够推动我国养老运维管理向信息化、高效化、集约化方向发展，使投资者充分了解养老市场的广阔前景；

③运营风险（E3），养老产业与传统产业相比最大的改变在于后期的运维阶段，因此一般的养老产业项目都具有很长的投资回收期，这使得项目在短期看来保持着低收益率和盈利能力，而投资者往往更愿意将资本投入到短期收益率高的项目，在长时间的运营阶段无疑加大了融资风险。

2 我国养老地产融资风险评价分析

在以往的项目融资风险评价研究中，也运用了很多方法，如赵丹[4]等采用集对分析理论进行项目融资风险评价，赵佳[5]采用模糊积分评估法结合三角模糊数进行评价。而本文采用基于AHP的模糊综合评价方法，结合我国养老产业的实际情况，对融资风险进行分析，将全部影响产业融资风险的因素，进行分类，建立起相应的层级关系，因素层分为两层：

第一层：U={A，B，C，D，E}

第二层：A={A1，A2，A3}，B={B1，B2}，C={C1，C2，C3}D={D1，D2}

E={E1，E2，E3}

2.1 利用层次分析法确定各因素的权重

本文采用层次分析法确定各个的因素的权重，邀请相关领域专家，采用相对重要标度值bij，对表一中所列的各个因素进行对比评价，得到主因素U={A，B，C，D，E}判断矩阵 P：

说明：a.1，3，5，7，9 表示 5 个相对重要度，1 为最轻，9 为最重，2，4，6，8 表示介于左右重要度之间，如政治法律风险A较环境风险B程度更高；

b.上述数的倒数则表示相反重要。

2.2 利用和法计算各因素的权重

①将判断矩阵P每一列归一化得到矩阵N=（aij）n×n，然后以 N 的行进行求和：

进行以上运算，可得出WP=（0.101，0.0635，0.3665，0.132，0.337），即第一层主要因素的权重；

③在构造判断矩阵进行两两对比判断时，由于客观事物的复杂性，我们的认识常常带有主观性和片面性[6]。如以上几个因素进行比较时，在进行两两比较时，所以在构造完判断矩阵后，必须进行一致性检验,如果判断矩阵达不到规定的一致性的要求，则必须调整。

b.进行检验 CR=CI/RI,其中,CI=（γmax-n），RI为平均随机一致性指标（此处取RI=1.12）。若CR＜0.1时，则可以接受。

依照以上运算，得出判断矩阵P的CR=0.0392＜1，符合要求。

同理，得出子因素风险集的权重，如表2。

养老产业融资风险因素权重 表2

2.3 风险因素评价

①在单因素风险评价中，按照区间等量原则将风险程度划分为五个等级，建立评价层：V={v1，v2，v3，v4，v5}={低，较低，中等，较高，高}，如表 3。

风险测度区间划分 表3

邀请15位政治、技术及经济等方面专家对各个子因素做出风险评判，进行打分，根据表三风险测度区间划分最终得出单因素评判矩阵Ri：

②做综合性评判

a.对第二层因素做综合性评判，用M(·，+)模型进行计算，得

WiRi=Bi，i=A，B，C，D，E

BA=（0.081，0.259，0.444，0.189，0.028），

BB=（0.013，0.093，0.333，0.507，0.053），

BC=（0.016，0.179，0.564，0.219，0.021），

BD=（0.022，0.244，0.467，0.178，0.089），

BE=（0.009，0.043，0.230，0.577，0.140）。

b.对第一层因素U={A，B，C，D，E}做综合性评判，主因素评判矩阵 RU则是以 BA，BB，BC，BD，BE为行的模糊矩阵，RU=（BA，BB，BC，BD，BE）T。

用相同模型进行总的综合评判，得出

RU=W×RU=（0.021，0.145，0.412，0.349，0.073）；

c.根据最大隶属度原则得出我国养老地产融资风险级别为中等，产业融资风险影响因素程度排序为：宏观经济风险，建设运营风险，市场风险，政治法律风险和环境风险。

3 结论分析

随着中国老龄化人口的不断增大，养老产业的市场潜力逐渐显现出来，但我国养老地产仍处于初级阶段，在产业融资方面还存在着很多问题亟待解决。本文对可能影响养老产业融资因素的风险进行了细致的分析，并运用模糊综合评价方法对吉林省养老产业融资风险做了实证研究，最终得出目前风险处于中等水平，但较高程度也占了很大比例，应引起重视。在此也提出几点建议：

其一，对企业来说，应注重自身的技术、管理水平的提升，减少建设运营风险，使企业在这个激烈的行业中保持高的竞争力，加强应对融资风险的能力，建立多元化的融资模式，使自身的经营状况、社会信誉状况处于一个良好的状态，提高风险防范的意识；

其二，对政府来说，应该学习外国政府在养老体系等方面的先进思想和经验，根据各地区实际情况制定相应的激励措施，推动社会企业对养老地产的建设，如政府给予一定的产业补贴、在税收等方面给予优惠，在金融贷款、产业项目立项等方面提供特别政策，以更好应对当前人们对综合性养老产业的需求；推动完善社会信用体系以营造良好的社会金融氛围，优化金融市场的产品结构并促进经济市场保持健康良性的发展，最终刺激社会资本持续投资并保持稳定增值。