试论在经济转型期房地产行业的投资风险与措施研究

2019-11-05刁淑燕

时代经贸 2019年26期

刁淑燕

一、引言

随着我国经济市场不断的发展与进步，在经济转型升级重要时期，我国房地产行业市场发生了翻天覆地的变化。为了稳步推动经济发展，国家出台了一些列房地产调控政策，不断完善住房制度，建立长效机制。在经济转型背景下，房地产企业应该对投资风险引起高度重视，分析风险产生的因素，找出解决方式，合理规避风险，实现利益最大化。房地产投资和其他产品投资存在着很大的差异，具有投资成本高、投资周期长、投资风险高、投资回报高、产业覆盖范围广、综合性强等特征。因此，对房地产进行投资风险的研究，具有十分重要的意义。

二、房地产投资特点及投资风险种类

（一）房地产投资特点

房地产投资就是把资金投入到房地产开发、经营、管理和服务等综合产业的经济活动中，以此来获取不能确定的经济收益。首先，房地产投资具有高成本特点，一项投资动辄上亿元，是资金密集行业。其次，房地产投资周期长，从项目拿地、立项、开发建设到最后销售，房地产整个的开发过程一般在2.5年以上。再者，由于房地产投资占用资金多，投资周期长，产业链范围广，中间环节多，受原材料供应、金融市场、劳动力市场、经济形势、购买者需求等多因素影响，也增加了投资的风险因素，所以，房地产投资也具备高风险高回报的投资特点。

（二）房地产投资风险的种类

房地产投资风险涉及了很多风险类别，如：社会风险、政策风险、自然风险、购买风险等等，一系列风险问题都会对房地产投资造成严重的影响。在房地产投资过程中，主要包含了以下三种风险，购买力风险、市场竞争风险、流动性和变现性风险。购买力风险是指物价在上升的同时，导致人们的购买力也有所降低，对于经济收入一般的人们而言，会降低对房地产商品的消费需求，从而导致房地产企业经济效益减少。其次，市场竞争风险是由于房地产市场同类型的楼盘供给过多，导致市场竞争激烈，从而给房地产企业带来了提高推广成本以及楼盘直销的风险，市场竞争风险的发生，主要是由于开发商对市场调查研究不全面产生的，市场竞争风险能力的主要风险就是销售风险。再者，流动性和变现性风险指的是在固定的土地上，完成所有权和使用权的转移，但是其实体是不能移动的。房地产占用资金多，进而决定了房地产交易是一个非常漫长的过程，这些都会影响房地产资金的流动性和变现性。

三、房地产风险产生的因素分析

（一）经济形势

由于房地产开发时间长，项目投资资金多，而开发时间少则2-3年，多则5年。所以，需要对于开发周期内的经济发展趋势及消费者需求等各种风险因素进行详细分析和预测，从而确定适宜的开发时机、产品类型。在房地产企业项目投资的过程中，影响开发时机的最主要因素就是经济的发展趋势，在经济发展的快速阶段，各类房地产需求量大，市场也处于不断发展的阶段，在此时进行房地产项目投资可以获取良好的收益。但是，当经济不景气时，就会增加失业率，降低收入，房地产市场供过于求，造成房价下跌，如果房产在短时间内租售不出去，那么将会占用大部分的投资成本和资金，导致房地产风险的产生，预期的收益也变成了亏损，从而给房地产企业带来了巨大的经济损失。

（二）政策因素

近十年来，由房地产行业发生了翻天覆地的变化。为了稳定房地产市场，国家推出了系列政策来调控市场。从2008年“4万亿”入市拉动市场内需，到2010年央行6次提准2次加息，再到2016年提出“房子是用来住的，不是用来炒的”因城施策。通过短期的调控政策，大力推进租赁市场，控制房价水平的同时，深化发展共有产权住房，完善住房供应制度，从而推动长效机制的完善和健全。通过短期调控政策和长效机制相结合，在稳定房地产市场完善住房体制的同时，国家宏观政策调控，也提升了房地产企业投资风险。

四、房地产投资企业风险防范处理有效方式

（一）加强可行性研究分析防范风险

规避房地产风险的重要举措之一是前期市场尽调，通过多方面进行市场调研，进行风险预测。首先，要做好政策研判，分析经济市场形势市场对企业的发展和变化，预测国家政策的调控对房地产带来的风险。其次，要做好市场分析研究，了解区域土地市场及房地产市场发展趋势、产品类型、市场需求种类，明确产品定位。再次，要做好项目可行性分析，进行项目指标、SWOT分析、成本测算、投资收益分析等测算，多方面进行综合考虑风险。还要考虑开发项目有关的其他行业项目发展带来的风险性因素，比如：金融行业、建筑材料业等市场变化，都会给房地产开发和投资带来巨大的风险。通过以上一系列的有效手段最终达到降低房地产风险的目的。

（二）采用分散式投资来降低风险

通过分散投资区域、分散投资时间、和合伙投资方式降低风险。房地产分担投资区域是将房地产投资到不同的区域，从而防止区域性经济不景气给投资带来影响，从而减少风险。而分散房地产投资时间指的是确定以后合理的投资时间段，从而防止市场变化给房地产企业带来的巨大损失。其次，合伙投资也是常用的风险分散方式，合伙者共同对房地产开发进行投资，最大程度地发挥各自的优势，从而规避投资风险。可以与金融部门合作，利用资金的优势，与外商合作，不仅可以获得房地产开发政策优惠，还能引进先进的技术和管理经验，因此，合伙投资是避免风险的有效方式之一。