不动产登记中的几个具体问题

某市不动产登记机构员工询问几个登记中的具体问题：一、有一对夫妻预购商品房以后，办理了预购商品房转让的预告登记，在未进行本登记前。丈夫去世。公证书明确该房屋权利由其妻子和小孩继承（小孩13岁）。是先做预告登记的转移登记？还是仍然先登记在夫妻名下？二、《房屋登记办法》规定在办理最高额抵押变更登记时。要提供担保的债权数额尚未确定的证明材料。问是否需要？三、夫妻共有的房屋，其中一方去世，产权证丢失，申请补证，是先办理继承手续还是补证后再办继承手续？四、新增抵押物应该办理首次登记还是变更登记？

金绍达：一、《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）并没有规定预告登记的转移登记，因为设定预告登记的目的，是限制现时的登记名义人的处分行为，从而对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为产生对抗的效力。而是否办理预告登记的转移登记，并不影响这种效力。《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）15.3.1规定了因继承、受遗赠导致不动产预告登记转移的，可以办理预告登记的转移登记。所以，如果房屋尚未竣工，当事人可以申请办理预告登记的转移登记。如果房屋已经竣工并完成首次登记，那再办理预告登記的转移登记已经没有多大实际意义，可以由继承人直接凭原购房合同和继承公证书申请转移登记。

二、《房屋登记办法》第55条在规定申请最高额抵押权变更登记应当提交的材料时，曾将“最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料”列为要件。按《物权法》规定，最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额。如果债权已经确定，就不再属于最高额抵押了，上述变更就不可能再存在。因此，《细则》和《规范》都不要求申请人提交担保的债权数额尚未确定的证明材料，所以，申请人在申请这类变更登记时，无须提交担保的债权尚未确定的证明材料。

三、补发权属证书并不是登记行为，只是登记机关按登记簿的记载，向登记簿记载的不动产权利人补发新的证书。夫妻中有一方去世，继承随即开始，而办理不动产继承，属于转移登记。当事人无论办理何种登记，都要按规定申请并提交相应的登记文件，《细则》第38条规定了申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当提交不动产权属证书，所以，应当先由继承人申请补发不动产权属证书，取得证书后再办理继承。

四、新增抵押物是在一个新的物上设定抵押，应当办理首次登记。