针对房地产开发企业的查封登记如何办理

季峰 李凯 张金磊

摘要：合理准确地办理针对房地产开发企业的查封登记，首先要深刻理解建设用地使用权的基本概念和内涵，理清房地关系;其次要推行建设用地使用权共有份额量化登记，实现动态管理;最后需要建立完善的不动产登记系统平台，提供技术支撑。

关键词：房地产开发;查封登记;企业

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）10-0049-52 收稿日期：2019-08-26

不动产统一登记之前，房屋登记与土地登记分属两个部门，查封登记在两个部门分别办理，因为信息隔离，所以“相安无事”。统一登记后，按照《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》的要求，必须贯彻落实房地一体登记的原则，以宗地为基础，开展建设用地使用权及房屋登记。

商品房是典型的区分所有权类型，一幢房屋会有若干个权利人。同时，小区的一宗土地上存在多幢房屋，又由于分期开发，分批销售转让，房地产开发企业从摘牌到开发至全部销售，房屋从无到有、由开发企业到业主，相应的其建设用地使用权共有份额处于变动之中。一旦开发企业资金链出现问题引发债务纠纷，执行法官出于保全债权的需要，到登记机构查询可以查封的标的时，如果未出售房屋的价值仍不满足债权数额，登记又不能及时清晰地反映开发企业建设用地使用权的共有份额，会寻找可查封的建设用地使用权。如果没有开展建设用地使用权量化动态登记，登记簿记载宗地使用权面积没有准确反映实际建设用地使用权份额变动情况，则法官可能会查封整宗地的土地使用权，因同一宗地号的关系，导致宗地上建筑物也被查封，产生的后果是，作为被执行人开发企业的宗地被查封了，同时将小区业主的不动产也都查封了，这样必然存在混乱和矛盾，给业主带来诸多烦恼。

合理准确地办理针对开发企业的查封登记，应做到以下几点。

1要深刻理解建设用地使用权的基本概念和内涵。理清房地关系

建设用地使用权客体，即宗地，是以出让或划拨方式取得的四至明确的特定地块。建设用地使用权的出让和登记是以宗地为单位进行的，一般情况下一个宗地就是一个建筑区划，一宗地上只有一个建设用地使用权，一个建设用地使用权也只存在于一宗地上，其权利所及范围是整宗土地。宗地内业主的建设用地使用权及于整宗土地，不仅意味着全体业主作为整体享有覆盖整宗土地的建设用地使用权，也意味着每一个业主享有的建设用地使用权覆盖整宗土地。虽然建设用地使用权是一种民事上的物权，但其内容却是规划许可行政行为赋予的，是由既作为土地所有人的代表、又是规划管理者的政府出让相对人，并设定具体建设内容的一种权利。一旦修建性详细规划审批确定，宗地上可建房屋的位置、规模、用途即已确定。

不动产登记是权利变动的记载公示。有学者提出，在重构房地产登记制度时，除强化专有部分的登记效力外，还要明晰共有部分的登记内容，共有部分应随相应的专有部分一并申请登记。在不动产登记的具体实务中，对于建筑物区分所有权情形下建设用地使用权的准确、及时登记，尚未有具体明确的要求。

开发企业建设用地使用权份额的登记也应该随房屋销售同步移转登记给业主，可以根据商品房项目的建设周期，从建设用地使用权的本质内涵出发，量化宗地内的各单体建筑的土地使用权份额，建立房地一一对应关系，在商品房抵押和转移登记等业务节点，核减开发企业建设用地使用权份额，形成房地一体变动的业务管理体系。

2推行建设用地使用权共有份额量化登记，实现动态管理

基于建筑物区分所有权与不动产登记制度的研究，我们提出的量化建设用地使用权共有份额，实现房屋及其对应的建设用地使用权份额一体登记的技术路线，应该是实践中解决建筑物区分所有情形下业务问题的一条可行之路。

具体思路是通过对房地产开发企业的建设用地使用权进行量化，并以共有份额登记的方式，实现对应的建设用地使用权份额的动态管理和规范登记。为了方便实际操作，需要用项目虚拟电子沙盘，对楼幢进行管理，直观反应建设用地的使用权共有份额的动态变化，清晰展开表现权利状况。

首次销售许可前，按修建性规划总平面图建立项目预设电子沙盘，将每幢预先放入其中，对所有楼幢均建立楼盘表。按楼幢对建设用地使用权份额进行量化，准确显示每幢建筑物对应的建设用地使用权共有份额，将宗地建设用地使用权全部分摊到电子沙盘内各楼幢。同时，不动产登记系统和商品房销售系统通过项目电子沙盘对建筑（构筑）物进行分幢管理，从而实现对建设用地使用权的量化管理。项目办理销售许可时，根据权籍调查成果将拟销售楼幢的楼盘表挂接到电子沙盘上。在每个销售楼幢进行建筑物首次登记时，还需对开发企业的建设用地使用权面积进行核减变更，并在登记簿上进行记载。此时，针对未开发相应建设用地使用权的查封登记以虚拟建筑（构筑）物的查封来实现。

例：某开发企业受让取得一块宗地，办理建设用地使用权首次登记，有时还可能办理建设用地使用权抵押登记，宗地号唯一，此时发生查封登记，未办理预售许可，会查封整个宗地。分期开发的，先期开发楼幢办理销售许可前，根据项目总规划图，建立项目电子沙盘，按楼幢将建设用地使用权量化分摊到每幢建筑（构筑）物，未开发楼幢按虚拟楼盘对应分摊。已建楼幢销售许可后发生查封登记时，已销售楼幢对应建设用地使用权共有份额已经发生变动，让渡给购房人。

对已销售建筑物区分所有权查封效力及于其对应的建设用地使用权。购房人作为被执行人时，按“地随房走”原则，只需查封建筑（构筑）物基本单元即可。同理，開发企业作为被申请人时，只需查封未售建筑（构筑）物所有权即可。此时，对于未办理销售许可楼幢的建设用地使用权，只需查封虚拟楼幢来实现。这样，通过对可以直观显示的楼幢进行管理，避免对宗地进行查封引发的分宗和宗地号关联引发的矛盾。

3需要建立完善的不动产登记系统平台.提供技术支撑

基于建设用地使用权量化的电子沙盘、楼盘表及登记簿的构建及其流程：小区“电子沙盘”是以小区修建性详细规划为基础，在不动产登记业务系统中建立直观反映每幢房屋位置及已建、在建、未建、查封等情况的模块。楼盘表可以显示楼盘的已售、未售，抵押、未抵押，查封、未查封等情况。

登记簿、楼盘表和电子沙盘是有计算机系统逻辑关系的，并实时自动关联。不动产登记簿借助小区电子沙盘、楼盘表，全面、直观、动态的记载和表达不动产自然状况、权利状况变动情况。具体的构建流程如图1所示。

依据不动产全生命周期业务模型和建设用地使用权量化算法，以《建设用地使用权量化计划表》为核心，对不动产登记系统进行了优化设计。

（1）第一幢楼预测成果审核时的主要功能，根据规划总平面图录入宗地的规划建筑总面积，以及楼幢的规划建筑面积，调用量化分摊计算模块，计算本幢的规划面积占比。然后再导人预测楼盘表和实测楼盘表，并分别计算楼幢的预测建筑面积、实测建筑面积和预测户室面积占比、实测户室面积占比。信息录入与量化分摊面积计算功能以及《建设用地使用权量化计划表》如图2、图3所示。

（2）新建商品房首次登记，登记前如果纯土地存在抵押，系统合并办理该宗地的抵押范围变更登记和土地量化分摊剩余面积变更登记。量化分摊功能模板根据剩余土地使用权分摊面积计算公式自动计算出剩余建设用地使用权比例，并将其写入到证书及证明的附记中。另外，将该楼幢的《建设用地使用权量化计划表》中的状态更新为“首登”。

（3）剩余部分土地抵押登记，读取该宗地对应的每个楼幢的量化分摊信息，更新《建设用地使用权量化计划表》中的抵押情况，并能根据需要记载量化分摊信息到附记栏中。

（4）查封登记，第一幢楼入网销售前，因地上无房屋、无建筑规模变化，办理土地查封登记时，按正常流程办理整宗地查封。针对部分开发的宗地进行分开查封，拟建状态下的楼幢直接查封楼幢对应的不动产单元，并将查封信息与对应的土地证及不动产权证实现关联，还能够通过宗地信息查询到相应宗地和不动产单元的查封信息。业务办理过程中，将依楼幢查封代替宗地查封;其他状态下的楼幢直接查封对应的不动产单元信息，这样通过对未销售房屋和未建建筑规模所对应的建设用地使用权进行查封，从而实现对开发商剩余建设用地使用权的查封。执行法官提交查封文书至登记机构，经过受理、审核、登簿等节点，借助小区“电子沙盘”、楼盘表记载登记簿，可以全面、直观、动态地记载和表达不动产查封和解封权利状况变动情况。

（5）在不动产登记系统中，可以查看各个楼幢的登记状态（拟建、在建、竣工、首登）和《建设用地使用权量化计划表》信息等;通过宗地可以看到该宗地对应的登记状态（登记、抵押、查封状态）及该宗地对应的量化关系表，根据量化关系表，可以查看每个楼幢对应楼盘上每一个户室的登记、抵押及查封状态及详细信息;通过房屋可以看到房屋对应的楼幢的量化信息及楼幢对应楼盘上每一个户室的登记、抵押及查封狀态及详细信息。

所有楼幢都登记后，系统可以根据实测面积对楼幢及户室的分摊系数重新计算和自动更新，形成最终的分摊系数和分摊面积。