湖南省住房制度改革和长效机制研究

杨新凤

摘要：文章对湖南住房市场进行分析，对相关经济数据整理建立起多元线性回归模型，探寻湖南省住房制度改革的长效机制。

关键词：住房;制度;长效机制

一、引言

中央经济工作会议提出要明确住房制度改革方向，以满足新市民的住房需求为主要出发点，以建立“购租并举”的住房制度为主要方向。国内关于住房制度改革机制与对策的研究成果，一是住房价格波动具有周期性。二是都大体认为住房投机过度，过度宽松的的金融环境是导致当前住房泡沫的原因。三是在都认为对住房要加强监管，政府要积极发挥调控作用。四是都进行了大量的实证研究，普遍都采用计量方法进行因素分析。

二、多元线性回归模型的建立

根据理论叙述与生活常识，选择的变量及其指标表示如下：

Y——商品房平均售价（元）

X1——城镇人均可支配收入（元）

X2——城市人口密度（人均平方公里）

X3——住房开发投资额（亿元）

μt——随机误差项，代表其他无法用数字表示的因素

一般模型为：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+μt

三、计量模型参数估计、检验和修正

1. 参数显著性检验和整体显著性检验

通过建立的数据源，用EViews 8软件进行OLS回归估计。

得出回归参数方程为：

Y=-14142.59+0.195657X1+27.65259X2

-0.120355X3

（4024.46）（0.070739）（7.419448）（4.418007）

N=15 F=456.5695 R2=0.992033

根据Prob<α，统计是显著的;Prob>α，统计是不显著的原理来进行判断分析。

整体显著性检验：给定α=0.05，由方程和上面图表可以看出Prob（F-statistic）为0.000000，值很小，因此整体参数是显著的，说明回归方程显著，即X1、X2、X3联合起来对商品房平均售价有显著影响。

参数显著性检验：给定α=0.05，看出参数显著和不显著。

例如Prob（X1）=0.0184<0.05，统计显著说明城镇人均可支配收入对于商品房平均售价有显著性的影响;Prob（X2）=0.0033<0.05，统计显著说明城市人口密度对于商品房平均售价有显著性的影响;Prob（X3）=0.9788>α=0.05，统计不显著说明住房开发投资额对于商品房平均售价没有显著性的影响;

2. 多重共线性检验——利用缺某一解释变量的拟合优度检验

整体参数检验的结果为R-squared=0.992033

缺少X1（城镇人均可支配收入）

求得 R-squared=0.9864

缺少X2（城市人口密度）

求得R-squared=0.9819

缺少X3（住房开发投资额）

求得R-squared=0.9920

综上所述，可以得出缺少解释变量X3时的拟合优度（0.9920）与所有解释变量回归时的拟合优度（0.992033）非常接近。所以X3与其他变量的线性组合相关，则说明模型中增加解释变量X3后，X1、X2的线性相关的程度并未明显的增加，可以知道X3是引起多重共线性的变量。

3. 删除不必要的共线解释变量

将因变量Y分别对X1、X2、X3作简单OLS回归，结果如表2所示。

由表2可以得出：X2的拟合优度最大（0.9740），X3的拟合优度最小（0.9623），因此将X3剔除。X1和X2进行回归

所以保留X1、X2，最后修正严重的多重共线性影响的回归方程结果如下所示：

Y=-14055.55+0.19407X1+27.4992X2

（2342.718）（0.037259）（4.626580）

N=15 F=747.0629 R2=0.992033

4. 异方差检验——怀特检验法

Y=-14055.55+0.19407X1+27.4992X2

對原模型用最小二乘法进行估计求出残差Resid2

用怀特检验法求得辅助方程的R2=0.28096

在原假设下nR2=4.2144<χ2（5）=11.07

则随即误差项之间不存在异方差性。

综上所述，我们最后修正后的模型如下：

Y=-14055.55+0.19407X1+27.4992X2

（2342.718）（0.037259）（0.4626580）

N=15 F=747.0629 R2=0.992033

其含义是：在其他条件不变的情况下，城镇人均可支配收入每提高1元，商品房平均售价会提高0.19407元。在其他条件不变时，城市人口密度每增加1元，商品房平均售价会升高27.4992元。

四、结论及建议

通过实证研究得出：影响湖南省住房制度改革的主要因素包括四大方面。住房的特性：住房包括土地、建筑物和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。影响住房需求的因素：消费者的预期，就是对未来住房市场前景和住住房制度格的估计、预测。影响住房供给的因素：住房开发投资额的增加，会直接刺激住房业的发展。政策，利率等一些其他因素。

（一）鼓励建立新型卫星城，以缓解城市人口压力

随着城市化进程的加快，人口数量也在逐年增长，大量农村人口及外来人口涌入城市，致使城市人口密度急增，而相对紧缺的住房资源，推动着地区的住房制度的上升。所以应根据各地区需要及城市发展规划，建立新型“卫星城”，控制城市的过度扩展，疏散过分集中的人口及工业，以降低人们对城市住房需求，缓解住房压力。

（二）引导合理有效需求，抑制市场投资投机需求

对住房的投资及投机活动，大量的炒房行为，大大虚增了对住房的有效需求，致使住房市场出现过热的现象，使住房制度趋于非理性上涨。政府实施的“限购令”、提高首付款比例等措施，在一定程度上压制了投机者的需求，保障了中低收入者的购房利益。同时，政府应引导对住房的合理刚性需求。另外，政府应进行房产税改革，通过增加持有环节的税负对住房投机、投资需求产生双重影响。

（三）适度控制对住房的信贷规模

鉴于信贷规模对住房制度产生较大的正效应，所以政府应合理控制信贷规模，实施适度紧缩的货币政策，上调贷款利率及准备金率，控制金融机构的贷款规模，减少在市场中流动的货币量。

（四）加大对保障性住房的投资，促进住房市场健康发展

面向中低收入者，满足人们对住房的合理需求，政府应支持开放商多推广经济适用房、廉租房、公共租赁房等保障性住房的建设。供给保障性住房，变相给中低收入者购买提供补贴，解决购房难，促使住房市场可持续健康发展。

参考文献：

[1]毛小平.购房：制度变迁下的住房分层与自我选择性流动[J].社会，2014（02）.

[2]陈成文，黄诚，秦继伟.住房体制改革与改善民生——以几种典型低收入群体为例[J].湖南师范大学社会科学学报，2013（06）.

[3]黄俊峰.保障性住房制度改革中的政府角色研究[J].求索，2012（01）.

*基金项目：湖南省统计局研究项目“加快湖南住房制度改革和长效机制建设研究”（No.2018042）。

（作者单位：湖南现代物流职业技术学院）