我国房价与经济基本面的动态演化关系研究综述

摘 要：房地产关乎国民经济发展的诸多行业，其稳定、有序发展将直接影响到国民经济的稳定发展和人们生活的幸福指数。关于房价上涨的原因，国内外学者的研究成果主要形成了两种不同的观点。一种观点认为房价的上涨与经济基本面有较强的正相关性，尤其受收入的影响，另一种观点认为房价的上涨已经脱离了经济基本面，与收入无关，本文将国内外关于房价与经济基本面的主要观点进行整理分析。

关键词：房价；经济基本面

一、引言

房地产作为拉动经济增长的强大推动力，其对经济的渗透力和影响作用有增无减，已然成为现代市场经济中最具活力和影响力的产业部门，房地产关乎产业链上下端国计民生的各行各业，其稳定、有序发展将直接影响到国民经济的稳定发展和人们生活的幸福指数。但随着我国房地产市场的开放，政府对经济的刺激投资推动，加之企业经营的投融资环境的恶化，房地产业巨大的利润空间使其成为投资和投机的主要领域，各种因素的交织导致房价大幅上涨，非正常膨胀的房价隐含着巨大的经济风险。所以探求导致房价“畸增”的因素和机制并压制房价不合理增长、寻求宏观经济稳定发展是我国宏观调控的主要目标和基调，同时也是学术界关注的热点。关于房价上涨的原因，国内外学者的研究成果主要形成了两种不同的观点。

二、认为房价与基本面具有较强相关性的国内外文献

一些学者认为房价与基本面因素具有较强相关性，尤其收入因素的影响作用较强。

（一）国外研究

在既有文献中，如国外学者Holly（1997）考察英国1939-1994年的房地产市场，将人口、利率、收入和住房存量作为变量，得出房价与收入呈完全的线性关系，收入是唯一决定房价的因素。Riddel（2004）以房地产的需求与供给非均衡模型为基础考察了美国1967-1998年的房地产市场情况，也指出收入水平和房价长期决定了房地产市场的需求，而房地产市场需求的旺盛又会推高房价。Tasi和Peng（2011）检验了台北的房地产市场情况，也发现收入和房价之间存在着长期的相关关系，同时研究结果也说明台北房价仍是合理和稳定的。

（二）国内研究

在国内研究中，广大学者也大都认为收入的影响作用较强，邹至庄（2010）以耐用消费品的需求与供给为理论基础，建立联立方程估计了1987-2006年城镇住房的需求和供给方程，指出房价快速上涨的原因主要是人均收入和建筑成本的上涨。在非线性研究上，孙巍等（2011）运用2000-2008年季度数据，通过建立门限面板模型，加入资产升值预期和收入水平同时考察了投机性需求与刚性需求对房价的影响，得出2000-2005年房价主要受刚性需求影响，2005年后，投机性需求和刚性需求同时影响房价。陈浪南（2012）采用广义空间动态面板数据模型，发现我国省级房地产互动存在时间和空间上的滞后，收入、信贷扩张、土地价格和房屋竣工面积对房价有显著的影响。

以上国内外学者主要从经济基本面为研究出发点，如人口、利率、收入等影响房价的基本面因素，认为经济基本面是影响房价的主要因素，并主推收入水平的正向效应，为我们研究提供了一个方向。但同时，在经济状况日益复杂的今天，房价的波动因素不仅在于基本面的影响，其他方面的因素也成为学界关注和研究的重点。

三、认为房价由非基本面因素影响的国内外文献

有学者认为，经济基本面对房价的支撑作用逐渐减小，房价上涨甚至已经脱离了经济基本面的影响，主要是由非基本面的因素决定。

（一）国外研究

在国外研究中，Beltratti 和Morana （2009）试图检验是否存在一个影响全球房价周期的共同因素，结果发现，除了日本之外G-7国家的房价在1990s后期都出现高速增长，并且这些增长与基本面无关，而有可能是由未来高房价的预期以及通货膨胀或货币幻觉所引发。Steven P. Clarka（2010）运用协整检验试图考察美国1975-2005年是否存在房地产泡沫，以房地产需求供给传统理论考虑基本面对房价的影响，研究发现美国的房价与经济基本面均具有单位根，但是即使考虑了结构因素也不存在两者协整关系，并且重点提出房价与收入没有直接相关性，这与Meen（2002）和Gallin（2006）的研究结果相一致。

（二）国内研究

在国内研究方面，周京奎（2005）运用存量-流量模型对中国4个直辖市的房价进行协整检验并建立误差修正模型，表明除北京外其他3个城市的住宅价格与人均可支配收入没有正向的协整，却与宽松的货币政策有紧密的关系，金融支持助长了投机导致住宅价格上涨。余华义（2010）通过改变传统的标准房价方程，重点考察房地产调控政策的影响， 35个大城市1998-2008年面板数据的回归结果显示，调控前后经济基本面的回归系数发生明显变化，在2002年以前只有人均可支配收入和利率的系数显著且为正，但在2002年以后收入的解释力度已明显下降。段忠东（2010）建立了房价决定与波动的动态资产市场模型，用混合数据模型的估计方法考察加入房价滞后阶数前后经济基本面对房价的影响，结果显示加入之前收入对房价影响显著，收入增加10%房价相应上涨5%-6.2%，加入之后基本面中显著的只有人口和经济景气因素。潘海峰等（2018）研究2005年至2016年的省域面板数据，通过空间计量模型测算出，房价能显著促进经济的发展，但未测算经济发展对房价的影响。

综合以上结论，在研究影响房价的因素上，国内外学者主要围绕经济基本面和非基本面两大方面，为我们研究指出了方向。在理论上，国内外对房价的上涨是否是由经济基本面来决定的分析已经非常丰富，这对后来者的研究打下了坚实的理论基础；但从实证结果来看，现有文献并没有得到一致的结果。同时，由于国外的房地产发展背景与我国存在明显不同，国外的实证结果不能完全符合我国的现状，而且随着经济的发展，影响房价的因素也相互交织，在不同的宏观经济背景和地域空间状态下，经济基本面也不尽相同，其对房价的推动作用到底存在怎样的动态关系还需要进一步的研究。

参考文献：

[1]I-Chun Tsai，Chien-Wen Peng.Bubbles in the Taiwan housing market：The determinants and effects，Habitat International .2011（35）：379-390.

[2]Yiannis Kamarianakis a， H. Oliver Gao a， Poulicos Prastacos. Characterizing regimes in daily cycles of urban traffic using smooth-transition regressions， Transportation Research Part C 2010 （18）： 821–840.

[3]陈浪南，王鶴.我国房地产价格区域互动的实证研究[J].统计研究2012，（7）：37-42.

[4]潘海峰，张定胜.信贷约束、房价与经济增长关联性及空间溢出效应——基于省域面板数据的空间计量[J].中央财经大学学报2018，（11）：82-95.

作者简介：

李畅（1990.09-），女，湖南常德人，硕士，讲师，研究方向：金融理论与实践.