黑龙江省房地产库存量及去库存问题研究

2019-10-24李龙

经济研究导刊 2019年24期

李龙

摘要：黑龙江省房地产存在库存多的问题，过去三年，房地产去库存取得了一定的成果，去库存周期下降，库存总量呈现下降趋势。但是，依然有去库存压力，当前库存主要表现为结构性库存，房地产库存主要集中在哈尔滨市的几个新开发区，大庆市、绥化市等周边城市房地产库存也集中在热点地区。2018年房地产开发在局部地区又出现了增长的态势，库存压力增大。黑龙江省房地产库存面临的问题是基础设施不完善，区域结构分化，人口红利消失和域外竞争加强等。在这样不利条件下，应借鉴外省经验，从供给和需求两个角度出发实施相应的产业政策来解决房地产去库存的问题。

关键词：房地產;库存量;去库存;黑龙江省

中图分类号：F299.23 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2019）24-0135-07

巨大的存量问题，将严重威胁我国房地产业及整个经济系统的健康、有序发展。房地产业严重的库存问题导致巨资被占用，众多小房地产企业面临资金链断裂的风险，大公司可以有更多的选择，小公司则容易诱发倒闭潮。同时，房地产的巨量库存将对消费者利益产生潜在侵害，合同纠纷、违约可能性大大增加。房地产业在区域经济发展中扮演着双重角色，一方面，作为第三产业的重要组成部分，它是促进经济发展的重要因素;另一方面，作为生产要素房地产业既包含作为生产要素之一的土地，还包括影响劳动价格的住房。因此，对于发展房地产业中央和地方政府持有不同的态度。经历了四十年改革开放，我国逐步进入了内涵式发展道路。在经济发展转型过程中，外延式发展不可或缺，如何在内涵式增长和外延式增长寻求稳定、平衡的发展道路是我们面临的重大课题。因此，2015年末中央财经领导小组在明确提出供给侧结构性改革的同时，提出“化解房地产库存”。三年来我国经济政策中的一个重要部分就是房地产去库存，各地方政府在这方面做了大量工作，经过努力很有成效。但是，我国幅员辽阔，各个地方情况千差万别，对于房地产去库存也应该因地制宜。作为欠发达地区和老工业基地，与北上广等发达的东部区域不同，黑龙江省有其特殊性，我们试图通过研究找到发展规律和现实情况，并根据具体情况来精准施策是解决房地产去库存问题的关键，其中第一步就是对房地产库存情况有清晰的认识。

一、全国房地产库存情况与去库存取得的成绩

（一）房地产去库存的背景

国家统计局《2015年房地产开发投资和销售情况》显示，我国待售商品房面积增速很快。2015年，待售商品房达到7亿平方米，是2009年的的3.5倍，年均增长50%。由于房地产业的相关统计数据口径不一致，对于房地产库存量的估计也存在偏差，不过任何统计都表明房地产总体存量过高。中国社会科学院在其发布的《中国住房报告（2015—2016）》提到我国库存商品房21亿平方米。也有研究机构认为，我国商品房的库存量实际情况可能更多。例如，中国指数研究院的研究结果表明，截至2015年底，我国商品房待售总面积约7亿平方米，商品房在建面积约为48亿平方米，待开工商品房面积8.5亿平方米，以上三者之和约63.5亿平方米，这对于房地产业的健康发展造成了极大的威胁，消化这些商品房需要五年以上，其间如果发生金融风险，后果不堪设想。

从表面上看，住宅商品房的价格由市场决定，但是我们分别从供需两个角度出发会发现在实施房地产去库存政策的时候，政策的手段选择与政策的目标一致性非常重要。从供给角度出发，土地市场由地方政府完全垄断，建成的房产也存在不同程度的垄断情况。在当前情况下，为最大程度维护其利益，地方政府和房地产开发商都需要维持房地产价格的稳定甚至是不断上涨。这增加了房地产供给与需求之间的矛盾，而且以防止房地产泡沫继续扩张为目标的相关调控政策，短期内一定程度上促使需求量提高。

（二）去库存取得的成绩与当前发展情况

据统计，2017年我国房屋施工面积78亿平方米，其中，商品住宅施工面积54亿平方米。2017年房屋新开工面积18亿平方米，增长7%。房屋竣工面积10亿平方米，其中大部分是住宅，住宅商品房竣工面积7亿平方米，同比下降7%（见表1），说明房地产去库存政策对供给侧产生了明显的影响，房地产开发企业土地购置面积2.55亿平方米，比上年增长16%。

2017年，商品房销售面积接近17亿平方米，比上年增长7.7%。其中，住宅商品房销售面积增长5.3%，商品房待售面积同比减少15%（见表2）。可见，2017年我国房地产仍处于去库存的状态。

2017年，东部地区商品房销售总面积超过7亿平方米，比上年增长2.9%;销售额超过7万亿元，增长6.2%，每平方米售价超过1万元，是房价最高的区域（见表3）。中部地区商品房销售面积超过4.7亿平方米，增长12.8%;销售额近2.9万亿元，增长24.1%。西部地区商品房销售面积超过4.2亿平方米，增长10.7%;销售额超过2.5亿元，增长25.9%。东北地区商品房销售面积仅仅是0.8亿平方米强，增长7%;销售额刚刚达到0.5亿元，增长21.8%。从增长速度来看，西部地区销售额增长最快，东部增长最慢，东北地区增速处于中间，不过销售面积和销售额的绝对值数量很小。可见，东北地区房地产经济总量占全国比重不大。

二、黑龙江房地产业发展情况

黑龙江省地处东北老工业基地，房地产业的发展有自己的特点，自2008年以来的十年中（见下页表4），2012年是一个重要的拐点，2008—2012年住房竣工面积、销售面积呈现持续快速增长的局面，到2012年达到顶峰。此后，商品房竣工面积和销售面积双双下滑，直到2016年略有转变。土地购置面积和土地购置投资（见下页表5）在2011年则先于商品房的指标已经开始下行。从上述指标来看，黑龙江省的房地产业已在我国全面实施去库存政策之前就开始出现了下滑的状态。2016年，黑龙江省商品房屋销售面积约为2千万平方米，销售面积增速比全国平均增速低16.5个百分点，在全国各省（区、市）中排名仅高于辽宁和新疆，位列第29位。按市（地）分，4个市商品房销售面积增长（其中，哈尔滨市增长19.1%，齐齐哈尔市增长7.3%，鸡西市增长35.5%，双鸭山市增长53.2%），9个市（地）下降。按用途分，销售住宅1 797万平方米，比2015年增长5.1%，增幅同比提高24.8个百分点;商业写字楼26.3万平方米，增长44.8%，增幅同比提高26.1个百分点;商业用房222万平方米，增长11.9%，增幅同比提高29.1个百分点;其他用房72万平方米，增长3.5%，增幅同比提高25.7个百分点。

我们也注意到，住宅商品房平均销售价格在近十年来一直处于上涨的状态，从未发生过改变，只是有的年份涨的速度快，有的年份涨的速度慢。其中，2012—2015年，住宅商品房销售面积大幅萎缩近50%，但是同时销售价格一直保持增长状态。虽然有的年份价格增长较慢（2012年1.17%，2014年1.85%），但是也有上涨较快的年份（2013年19.03%），2016年后呈现出价格和销量同时增长的状态。

从销售量和竣工量来看，2008—2013年均出现了销售面积大于竣工面积的情况。也就是说，从2008年开始，黑龙江省整体情况就處于清库存状态，这种情况到2014年发生了转变，住宅商品房的竣工面积开始大于销售面积，出现了新增的库存。

从市场成交情况来看似乎房地产库存增加不多，从房地产一级市场来看，黑龙江省土地购置面积2008—2011年一直增长，此后一直下滑到现在，土地购置费用和完成投资额来看也在2013年后处于下降状态。因此，从房地产供给情况来看，房地产开发商的未来供给处于紧缩状态。黑龙江省土地和房地产库存都处于下降状态。并且，这种库存下降是自2013年开始的。也就是说，在我国实施房地产去库存政策（2015年）之前，就已经开始了库存的自然减少。这种房地产总体库存的自然减少会在一定程度上减少金融杠杆，降低金融风险。但是，是不是这种自然减少就可以说黑龙江省的房地产业发展很健康呢？我们显然只分析了总量，而房地产的库存结构也是研究这个问题的重点之一。

三、黑龙江省房地产库存的区域结构和特点

黑龙江省共辖13个地市，有63个县（市），其中县级市19个。省会哈尔滨属于二线城市，其余地市都是三四线城市。目前商品房销售持续回暖，去库存周期下降，哈尔滨房地产价格呈现上涨趋势，其他三四线城市房地产价格小幅下降，去库存压力较大。房地产企业土地储备大多以前期储备为主，当期购入较少（见表6）。去库存仍然是黑龙江省房地产市场主流。但是，各个城市发展情况各异，下面我们来分别研究黑龙江省有代表性城市的情况。

（一）哈尔滨市房地产业发展及销售情况

从去化周期看，2017年哈尔滨市商品房销售面积共1 248.5万平方米，广义房地产库存达到5 000万平方米，广义去库存周期4年，其中住宅库存3 405.1万平方米。狭义库存1 133.2万平方米，狭义去库存周期为10.9 个月。广义去化周期和狭义去化周期均呈波动下降的趋势。在2015年达到最高，其后处于下降状态，从住宅竣工销售比来看，2014年、2015年、2016年三年都大于1，也就是竣工量大于销售量，而2017年销售量大于竣工量，处于绝对的去库存状态，即，库存总量的减少。与副省级城市比较，哈尔滨市房地产总体存量规模不大，但是广义去库存周期依然很长，狭义去库存压力相对变小。这也说明，哈尔滨市在经济发展总量和居民商品房购买力方面与其他相关城市相比还存在差距，哈尔滨市房地产去库存工作还需要继续加强。

哈尔滨市房地产库存呈现出市区集中的特点。2015年哈尔滨市区房地产库存共4 968.4万平方米，这样的存量占全市的库存比重达到93.5%。其中，道里、道外等六个主城区库存占全市的80.3%;呼兰、阿城、双城三个区库存占全市库存的13.2%。县域库存347.2万平方米，仅占全市房地产库存比重的6.5%。2017年以来，哈尔滨市广义库存压力主要集中在松北区、道外区、道里区、南岗区;狭义库存压力集中在阿城、呼兰区;虽然县域房地产库存总量较小，但是考虑到当地经济发展水平和较低的居民收入，个别县去库存周期较长，而且房地产库存对当地经济影响较大。

2017年，销售面积下降的区县主要有双城区、阿城区、道里区、道外区和平房区，分别下降-83.6%，-81.5%，-46.2%，-39.6%和-20.3%。其中道里区销售面积下降最大，其次是阿城区。在全市哈西、群力、松北新区等区域一定程度上的过度开发，集中建设，大量房地产项目开工，短期内造成房屋大量空置。由于开发力度过大导致商品房库存快速上升，尤其是松北区、呼兰区和阿城区。2018年，由于国家级新区建设和地铁2号线等积极因素的影响，松北区房地产销售情况有所好转，房地产库存总量下降。

（二）其他三、四线城市房地产库存现状

黑龙江省的三四线城市住房存量比例从总体上看比较少，但是由于黑龙江三四线城市整体经济不发达，因此，即使是看起来少量的房地产库存依然会对当地经济产生严重影响。从实际情况看，黑龙江三四线城市房地产库存出现了分化发展的趋势。

1.齐齐哈尔市房地产业发展情况。齐齐哈尔市是典型的三降型城市。在众多的城市中，齐齐哈尔市典型的老工业基地，其经济总体发展缓慢，人口存在外流情况。2017年，齐齐哈尔市房地产业发展呈现出3个指标同时下降的状态。施工面积、竣工面积以及商品房销售3个指标都下降，库存压力得到释放。2017年，房屋施工面积836.4万平方米，下降17.4%，新开工面积92.9万平方米，比上年出现大幅的下降，下降幅度为71.4%，房屋竣工面积也呈现出类似的情况，2017年竣工面积为99.7万平方米，下降幅度62.3%。其中，住宅施工面积686.8万平方米，下降13.9%，住宅新开工面积74.9万平方米，下降72.8%，住宅竣工面积80.9万平方米，下降56.4%。待售面积209.5万平方米，下降18.6%，这是房地产去库存政策在供给侧产生明显的作用。在施工面积下降的同时商品房屋销售下降，2017年，商品房销售面积166万平方米，下降26.1%。商品房屋销售额76.4亿元，下降24.2%，商品住宅销售套数1.5万套，下降20.9%。

2.大庆市房地产指标两降一升。大庆市是典型的资源枯竭型城市，当前处于经济转型期，因此，大庆市的总体经济发展情况一般。但是，大庆市在黑龙江省依然属于发展较好的城市，因此对于希望城市化的居民依然有很大的吸引力。2017年，大庆市房地产供需双方回归理性。理性主导房地产市场，销售降幅逐渐趋于平稳。在销售面积、施工面积下降的同时，新开工面积呈现了增长的态势。大庆市2017年商品房销售面积约174万平方米，下降26.8%（见下图）。与此同时，商品房销售额93.5亿元，下降14.5%。可见，在销售总量和销售额下降的同时，商品房的销售单价在上升。其中，商品住宅销售面积111.3万平方米，同比下降44.4%。

Mij=k×（PiPj）/Dij（1）

通过对数线性化以及调整，该模型公式转变为：

lnMij=a0+a1lnPi+a2lnPj+a3lnDij（2）

随着理论研究的深入，上述因素已经不足以解释人口的流迁，学者的研究结果表明，区域间收入差距是当前我国省际人口流迁的主要原因之一。迁入地城镇收入与迁出地农村收入差越大，人口流量越大。随着本省经济的发展，就业的机会也在逐步增加，但是大部分机会被当地拥有较强能力的人取得，本地农村劳动力在这些有限的岗位上缺乏竞争力，他们被迫只能选择远赴外地。随着流动人口收入水平、自身素质和精神方面需求的提高，人们越来越关注教育、文体、卫生等基础设施。学者逐步将收入、年龄、教育、政治因素等诸多因素纳入到引力模型中，如GDP、受教育年限等因素加入到该模型之中，在这些因素中公共服务的水平是学者研究的一个重要影响因素。如针对地方财政支出对人口迁移影响的研究结果表明，地方财政支出差异对当前我国省际人口迁移的作用显著，文教、卫生等支出差异对人口迁移的影响更大。总之，收入、公共服务的差异是目前影响人口流迁最重要的因素，各地也从应这些方面入手出台政策吸引人口，作为人口净迁出省份，黑龙江省也应给出相应的对策。

五、各地房地产去库存的对策借鉴

（一）各地去库存的主要对策

中国房地产市场总体库存高，结构性的库存过剩，尤其是三、四线城市商品房库存过剩。从各地出台的去库存措施看，主要实施的是针对过剩房地产业的产业政策，从供求两个方面来看，需求方面主要的措施是增加需求，供给方面主要是控制土地供给。需求方面各地主要的做法是吸引更多的人，包括农民工、大学生、军人以及各类所需高技能、高学历人才等，同时进行棚户区改造等，从而产生一部分强制性需求。从供给方面来看，主要的措施是完善基础设施，如区域的配套设施如学校、公共交通、公园、医院等。但是在这里出现了一个悖论，如果是完全市场状态下上述措施会导致房地产价格上涨，从而影响去库存速度和效果，因此各地还配合了金融和价格管理政策等。

例如，辽宁省实施公积金支持，鼓励农民工在城镇购房租房，推行棚改货币化安置，把推进城镇化与县域去库存相结合。结合我国三块地改革，维护进城农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化。并且，农民工纳入住房公积金覆盖范围，可以提高交通可达性和生活便利性，增强购房的吸引力。

山西省房地产去库存出台了相关具体政策，其主要内容包括对各类人员放宽落户条件，加快人口城镇化、市民化的进程，实施购房补贴政策。进一步解决各类人才的城市落户问题，如农村学生升学、参军进入城镇的人口，在城镇就业五年以上和举家搬迁的农村流迁人口落户问题等。放开对留学归国人员、各类院校毕业生、高级技术工人的落户限制。

在住房消费的金融和税收政策方面降低首付款比例，下调房地产交易税。通过市场购买住房，或者租赁住房，政府给予租金补贴。同时，扩大公租房保障范围，帮助农村劳动力迁入城镇解决住房问题等。

在供给方面各地鼓励房地产企业发展跨界经营。支持新兴产业、文化旅游产业、养老产业等的开发建设。鼓励将存量房改造成为高层次人才公寓、“创客空间”、科技创新基地、电商用房等用房。政府制定相关政策引导房地产开发企业在不提高房价或者房价上升有限情况下改进规划设计、完善配套设施等措施来提升房地产产品附加值。

总之，通过农民市民化、户籍放开、购租并举、鼓励企业降价和兼并重组等组合拳实施房地产去库存，例如青海省通过房地产去库存“百日攻坚”，到2017年底，商品住房去库存周期达到12个月内，商业用房去库存周期也降低至28个月内。

（二）去库存过程中出现的新问题

很多地方通过相关政策和和手段达到去库存的目的，但是也出现了一些问题，这些问题的出现也值得其他省份在去库存过程中借鉴。

1.原来房价低迷的三四线城市出现了量价齐涨的情况。例如，无锡市2016年房地产市场开始呈现出爆发式增长。2016年3月商品住宅销售面积同比增长301%，环比增长380%，达到173万平方米，这样急速的增长是始料未及的。辽宁、内蒙古等地的一部分城市也出现了类似的情况，一系列的刺激购买商品房的政策，如下浮购房最低首付款比例，个人转让住房契税、营业税调整等，加之行政限购政策退出，存量房购房补助等等极大刺激了购房者。此外，“二孩政策”和房地产开发商的促销也对无锡市的购房热起到了推动作用。土地、新增住宅供应的减少形成了供不应求的市场，因此导致房地产价格也出现了上涨的局面。去庫存的本意是对存量进行消化，但是价格的大幅上涨并不是我们预期要出现的结果，这还会刺激房地产投资和投机的进一步增加，出现了新一轮的炒房倾向。

2.由于房产的增值外来资本大量进入本地房地产市场。相较于周边城市，无锡的商品房均价始终不温不火，其房价显然十分有吸引力。商品房同时兼有消费和投资双重性质，当前，由于对经济增长速度下滑，通货膨胀、人民币贬值等情况的出现，很多居民包括苏州、上海等地居民把投资无锡市商品房作为保值增值的手段，在一定程度上刺激了无锡市房地产市场，对于房地产去库存产生积极的效果，大量外地投资的短期内涌入，也导致了无锡市房地产市场的异动。

3.政府产业政策实施中目的与手段不一致。针对三四线城市房地产库存量大、去化周期长的问题，从很多学者给出的建议及部分城市实施情况来看，都是严格控制土地供给，收紧商品住宅用地供应。由于中国土地产权制度的原因，土地市场的严控会导致供给减少，就经济学一般原理来说，这会导致房地产价格价格上涨，这不是去库存的目的。

4.去库存的可持续性不强。城市的发展潜力，短期看金融，中期看土地，长期看人口，这是当前对于城市发展的大家比较一致的看法，不过三、四线城市的经济发展是长效去库存的根本。一个城市只有存在能容得下劳动力的产业，才会有人口在此长期居留，如果没有产业支撑，当前的去库存也只是昙花一现的短期行为，只是把开发商的困境转移给了普通居民。因此，在积极探索去库存的各种政策的时候，我们要考虑国家、地区对于相关城市的产业规划、定位，以及未来城市容量的问题，使去库存变成一个常态、可持续的产业发展政策。

六、黑龙江省房地产去库存的对策

房地产去库存是典型的产业政策，针对黑龙江省当前房地产去库存的实际情况，借鉴其他省份和城市的做法，我们应该从供给侧和需求侧两个角度做出产业政策方面的调整。

（一）房地产供给政策

1.金融方面，对房地产存量较大区域的房地产开发企业的开发贷款进行管控，增加开发企业的开发贷款利率和空置开发贷款总规模。

2.增加房地产开发企业自有资金比例，土地方面控制建设用地投放规模。

3.可以探索商品房空置税政策，如果房地产开发企业在房地产产品投入市场后一定时期内达不到相应比例的吸纳率，则对企业征收空置税。

4.对房地产开发企业进行信息和行业指导，对产业发展的趋势进行大势研判，让企业充分认识到我国目前房住不炒的形势，降低对房地产开发目标收益率的预期。

（二）房地产需求政策

去库存最重要的是在短期内增加房地产需求，把潜在需求转化为有效需求，可以从以下几个方面入手。

1.放宽房地产消费金融政策。可以在短期内，放宽商品房的贷款首付比例，对于公积金贷款条件进一步放宽，在一定程度上放宽二手房贷款首付款比例和条件，降低或保持相对较低水平的商品房贷款利率。

2.落实人口迁入政策。实施更具有吸引力的落户条件，吸引大中专学生、各类专业技术人员、农民工到本地购房落户。在地理位置和气候以及经济发展情况落后的情况下，拿出有吸引力的条件需要各地政府从未来发展趋势，相对较低的房地产价格等角度出发，真正让利于来落户的各类人才。

3.多角度增加城市原有居民的二套房购买意愿。吸引城市中心原有居民到新区买房，加大环境、公共服务等方面的建设和宣传力度，改变人们的居住消费观念，加强人们到新区居住的意愿。