基于区块链技术的智能化业主自治体系探索

邹琼

（武汉城市职业学院建筑工程学院）

1 引言

《物权法》明确了业主对住宅小区的所有权及管理权，理论上，业主自治是住宅小区治理的最佳途径，但在实际操作中，业主大会难以召开、决策困难，业委会存在成立困难、激励不足、缺乏监督、约束力低等实际问题[1-3]。

区块链技术具有去中心化、不可篡改、可追溯、高可靠性、智能合约等特点，基于区块链技术的投票系统能有效解决业主大会决策困难问题，符合法律规定、经过政府机构认证、与住宅小区物联网联通的智能合约[4,5]，能有效解决业委会成立困难、激励不足、缺乏监督、约束力低等问题。

2 业主自治的实际困难

1）决策投票困难

业主自治过程中必然涉及相关事项的决策。住宅小区一般都有数千户，即使只需要半数业主参加，实际操作也非常困难。

2）业委会成立困难

在当前条件下，业委会是实现业主自治的主要途径，但目前全国住宅小区成立业委会的比例大概只有30%左右。实践中存在开发商和物业公司隐瞒不报或故意拖延的情况。

3）对业委会监督困难

对于业委会私自侵占公共收益等现象，普通业主很难监督。

4）业委会缺乏激励

业委会成员几乎都是无偿工作，严重缺乏物质激励；而且要处理的基本都是琐碎的小事，严重缺乏精神激励。

5）业委会缺乏约束业主的必要手段

对于拒缴物业费、占用公共空间等行为，业委会既没有行政执法权，也缺乏有效的非正式治理手段。

3 区块链技术

区块链技术是利用块链式数据结构来验证与存储数据、利用分布式节点共识算法来生成和更新数据、利用密码学的方式保证数据传输和访问的安全、利用由自动化脚本代码组成的智能合约来编程和操作数据的一种全新的分布式基础架构与计算方式。

3.1 主要特点

1）去中心化

区块链上数据的验证、记账、存储、维护和传输等均是基于分布式结构，不需要依赖第三方中介机构的信任背书。

2）数据不可篡改

数据写入区块链后很难改动，必须掌握整个系统51%节点的控制权，才能对区块链存储的信息进行篡改。

3）开放性

除了交易各方的私有信息被加密外，任何参与者都可以通过公开的数据接口查询区块链数据和开发相关应用，整个系统信息高度透明。

4）匿名性

由于节点间无需互相信任，因此节点间无需公开身份，系统中每个参与的节点都可以匿名。

5）智能合约

智能合约程序不只是一个可以自动执行的计算机程序，它本身就是一个系统参与者，对接收到的信息进行回应，可以接收和储存价值，也可以向外发送信息和价值。

3.2 发展情况

基于区块链技术的比特币诞生以来，受到各国政府、企业的广泛高度关注，美国联邦政府已在国防、国土安全、公共服务、库存管理等方面开展广泛研究，微软、阿里巴巴等大公司更是不遗余力开发相关项目。目前，区块链技术已成功应用到金融、知识产权、投票、政务服务、商品溯源、慈善等领域。

4 基于区块链的业主自治体系

基于区块链的业主自治体系针对现行业主自治体系中存在的问题，利用区块链技术的特点，以区块链投票系统、智能合约、物联网为基础，在政府房管部门的指导及街道办（居委会）的监督下运行，与传统的业主自治体系相比，具有民主、公正、公开、高效的优点。

4.1 基本架构

主要由五部分组成（见图1），其中的核心部分是区块链投票系统、智能合约、物联网，取代传统业主自治体系中业委会的地位。

4.2 运行机制

在业主自治的准备阶段，需要政府房管部门和街道办（居委会）依法履行业务指导、组织实施等职能，政府房管部门根据《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》等法律法规的相关规定，组织软件公司开发住宅小区管理投票系统、智能合约基本版（类似于《物业管理服务合同》）；街道办（居委会）通知业主通过房管部门备案的身份认证加入区块链管理系统，组织召开网上业主大会，投票决定本小区需要添加到智能合约中的特殊协议、选聘物业公司或职业经理人。

在业主自治的运行阶段，智能合约按照预先约定的规则自动运行，在物联网的配合下可实现物业费、水电费、车位费自动收缴，门禁、水电、道闸自动管理，以及物业管理工作人员工资发放、物业管理收支明细定期公开等功能。对于调整协议、重聘物业等情况，召开网上业主大会投票决定。

4.3 主要优点

4.3.1 民主

传统业主自治体系中，之所以经常采用业委会等代议制度进行管理，很重要的原因就是业主大会等直接民主制度实际操作非常困难。基于区块链的投票系统具有高度便利性以及投票结果不可篡改的特点，业主参与小区事务投票的积极性将大大提高，为业主大会真正发挥决策作用打下了坚实的基础。

4.3.2 公正

智能合约中的协议经政府机构认证、业主大会决策，一旦正式上线运行，对协议相关各方（业主、物业公司或职业经理人等）均有同等约束效力，物业公司或职业经理人只要按协议完成了任务并得到规定比例业主的认可即可得到规定的报酬，业主相应地自动缴纳规定的物业费，如果不按规定缴纳则自动停用门禁、道闸等，实现了自动、公正的管理，避免了业委会成员监督困难、以权谋私的问题，同时也避免了业委会成员履行职责时遭到业主质疑的困境。

图1 基于区块链的业主自治体系

4.3.3 公开

基于区块链的业主自治体系中，公开有三个层面：首先，智能合约的协议内容是公开的，无论是政府机构认证的智能合约基本版还是住宅小区的特别协议，都是公开透明的；其次，智能合约的协议内容是可阅读的，李嘉图合约是一种清晰定义、不可篡改、人类可读的数字合约，号称区块链3.0的EOS平台中，将智能合约与李嘉图合约结合起来，智能合约代码与李嘉图合约一一对应，确保智能合约的法律效力。最后，智能合约产生的数据是可查询、可追溯的，存储于区块链上的所有数据均不会丢失且可以按授权查询，确保住宅小区物业管理中所有管理信息、收支数据公开透明。

5 需要进一步研究的问题

在现行法律法规中，业委会的法律地位尚未明确，直接影响其对外签订合同等职责履行。基于区块链的投票系统、智能合约作为新生事物，也面临类似的困境，智能合约范本必须经过政府部门认证，智能合约的法律效力也尚未得到法律法规的明确。