试论我国房地产登记法律制度的完善

刘荣义

摘 要：房地产登记指的是相关权利人向国家登记机构对房地产物权变更进行申请，并且将具体变更事项记录在房地产登记簿中。针对这一过程所制定的房地产登记依据、登记程序、登记机构及效力等各项法律制度，总称为房地产登记法律制度。文章主要针对当前我国房地产登记制度存在的问题进行分析，并在此基础上提出具体的完善策略。

关键词：房地产 登记 法律制度 完善

中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：1003-9082（2019）09-0-01

房地产登记在我国的房地产权管理工作中属于关键内容，但现行的房地产登记制度所体现出的更多是房地产业行政管理部门与登记申请人存在的上下级管理关系，特别是登记制度性质方面有着明显的行政干预色彩，再加上对登记机构的设置、审核内容、登记程序等并未统一分类，所以导致许多房地产登记制度方面的问题依旧得不到合理解释，有着很大的完善空间^[1]。所以，对我国房地产登记制度中存在的问题及其完善对策进行分析，对于促进我国房地产业稳健发展而言有着重要现实意义。

一、当前我国房地产登记制度存在的问题

1.登记程序过于繁复

在提出房地产登记申请时，申请人需要对所申请的登记类型进行仔细甄别，同时还要自己查询需要准备哪些资料。然而，普通老百姓对房地产登记制度的了解有限，所以面对许多法律条款会显得难以理解，导致准备登记资料的时间过长且需要来回奔波，严重影响了房地产登记工作效率。

2.登记机构未能统一

房地产登记对房产与土地进行分别服务，所以需要前往不同的登记机构，这种管理职能交叉问题的存在导致登记机构未能统一，不仅浪费房地产交易成本，同时也会出现房地重复抵押的情况出现，对房地产市场的健康发展形成制约。

3.登记透明度不高

由于在目前的房地产登记工作中存在错误管理思想的制约，同时也出于对个人隐私的保护考虑，造成对房地产登记资料的保密性过于看重，因此向公众公开的内容明显不周全，一定程度上损坏了房地产登记的公信力，导致当前房地产登记并不能对房地产交易安全起到保障作用。

4.登记效力不明确

现阶段我国的房地产登记制度仅仅适用于城市范围，关于房地产登记的规定也只考虑到了城市或城镇的情况。但在农村地区普遍拥有宅基地使用权证，所以这一领域的房地产登记工作则有所忽略。近年来，农村的房屋买卖抵押也逐渐增多，所以在这方面的法律法规制度需要有所完善。

二、我国房地产登记制度的完善对策

《物权法》的正式颁布出台，也意味着对于过去房地产登记制度中暴露出的不足需要加以重视且深化改革，不能够将房地产登记视作为完全意义上的政府管理职责，要逐步褪去其形成干预色彩，认识到房地产登记屬于物权公示手段的一种，进而促进房地产登记制度向服务性、现代化方向发展，起到维护公平与秩序的作用^[2]。

1.以《物权法》作为根本依据，构建统一登记机构

目前我国房地产登记还存在机构多且杂的情况，所以在今后的完善中需要成立专职负责进行房地产登记的行政机构。现如今，我国政府机构改革正大力推行，也促进政府机构由管理型向服务型转变，倘若政府职能不能有效转变，就算成立独立性机构负责房地产登记，也无法切实达到目的。所以，除了要构建统一登记机构，还需对管理及规范章程进行统一，明确登记审核内容与省略繁琐登记流程。

2.简化房地产登记程序，为房地产登记提供方便

政府部门需要积极转变观念，不能将管理职能视作为权力所在，必须在申请人发出登记申请时，便要主动提供咨询服务，变过去的被动服务为主动服务。按照需要登记的类型提供相应的资料清单、设置咨询电话以及附加流程指南信息，对每一个前来办理房地产登记的业务做好初步的资料预审，向申请人一次性告知需要准备的资料，避免出现多次奔波的烦恼。同时，在房地产交易中还可让律师成为双方当事人的合同见证人，不仅能够节约人力、物力，还能使房地产登记的法律漏洞得到有效避免。

3.发挥房地产登记公示作用，确保房地产交易安全

房地产登记的主要目的为公示，也就是以登记的方式将房地产的权属情况向公众公开，从而让交易第三人能够对房地产的物权状态有所了解。我国现行的《物权法》中明确规定权利人、利害关系人可对登记资料进行查询与复制，登记机构需要无条件提供。当然，这并不意味着房地产登记簿能够毫无限制的公开查询，那样只会给不法分子留下可乘之机，导致权利人合法权益遭受侵害^[3]。因此，只会对提出登记申请的具体人或是有着明确交易意向的交易者提供查询，此举可缩减房地产交易成本，基于服务宗旨为申请人提供更有保障的登记服务。

4.引入房地产登记专业代理人制度

结合当前我国房地产登记工作实际开展情况来看，笔者认为应当引入房地产登记专业代理人制度。在现代社会时代的发展中，房地产登记专业代理人作为衔接政府机构与民间的纽带，是自然发展的产物，并且专业代理人相较于会计师、律师，在不动产法务及税务方面要有更加充足的专业知识。从功能方面来看，房地产登记专业代理人实际上与房地产交易中介存在重叠，都是凭借其对于房地产交易的经验累积去掌握房地产市场的变化，从而预判房地产价格与市场走向，如果专业代理人能够与房地产行政主管机构展开合作，能够有效促进我国房地产市场的管理发展，为群众的房地产交易活动提供极大便利。

5.明确政府管理规范，凸显房地产登记制度效力

政府部门的职能需要积极从管理型转变为服务型，只有对政府职责予以明确，对其管理范围及审核标准进行区分，才能充分凸显出房地产登记制度的法律效力，不仅要重视领证，也要重视登记。同时，还需坚持以人为本的立法精神，对人们的合法权利予以保护，对产权予以明确、对手续进行简化、对费用进行缩减。因此，房地产登记制度向“服务”方面靠拢，很大程度上能够助力房地产业的健康发展，同时也能保证政府的良好社会形象。

综上所述，登记制度作为物权法律制度中重要的组成部分，学术界对于房地产登记制度的讨论也已逐步深入。文章所讨论的几点问题均为实践中的具体反映，表明了登记制度体系统一的关键性。因此，对于当前我国房地产登记制度中暴露出的问题需要重点审视且正确分析，提出针对性的完善建议，唯有如此才能确保我国登记制度对房地产登记工作的明确指导作用，促进我国房地产产业的健康发展。

参考文献

[1]陶广峰，马.论中国个人住房房产税法律制度的构建——以上海、重庆试点城市为例[J].学习与探索，2016（12）：87-93.

[2]何可.浅议我国房地产销售法律制度之完善[J].法治与社会， 2012（7）：54-54.

[3]赵曙光.房地产登记法律制度[J].职工法律天地：下，2017（3）：70.