房地产企业纳税筹划的重点与方法探析

刘琳玲

摘要：基于房地产企业纳税筹划工作的主要特点，本文分析了房地产企业深化纳税筹划的现实意义，并在此基础上提出了推动房地产企业合规、高质、高效开展纳税筹划的若干策略建议，旨在通过纳税筹划工作的良好开展，实现成本结构和总量的优化，帮助房地产企业在日益激烈的市场竞争中谋求持续而稳定的发展机会。

关键词：房地产企业 纳税筹划 税务风险源头控制 定期考核与评价

一、房地产企业纳税筹划工作的主要特点

房地产企业纳税筹划工作的开展，主要呈现出全程性和全员性两个主要特点：第一，全程性体现在运作过程的全程性，房地产企业的纳税筹划工作开展，贯穿项目从拿地启动、建设运营到竣工交付及后评估的全过程，由纳税筹划前期规划、纳税筹划工作执行及执行结果反馈与评价三部分构成，贯穿房地产企业税务工作运行的全过程;第二，纳税筹划的全员性要求房地产企业内部各部门及其工作人员通力合作，在企业统一发展目标的指导下，在合规前提下谋求纳税成本的良好控制，实现企业利益与经济效益的最优化。

二、房地产企业深化纳税筹划的现实意义

在合规前提下，深化纳税筹划，提前进行税务规划是国家鼓励的方向。目前房地产行业相对其他行业涉及的应纳税税种较多，税收政策较为复杂。如房地产企业土地增值税税负较重，计算方式和结果与企业的项目分期、成本对象确认、土地及建立安成本的分摊方法均有相关性。又如房地产企业的企业所得税，在预售年度需将未完工产品按计税毛利率计缴企业所得税，在交付年度又需将完工产品按实际毛利率计入当年会计利润同时将以前年度按计税毛利率计缴的所得额作纳税调减，且在会计收入确认口径和应税收入确认口径上有较大差异。这些因素导致房地产企业若不能很好地进行纳税筹划，将面临非常被动的局面，可能在实际税负上明显高于同行业其他企业，丧失发展的机会，在竞争中被淘汰。房地产企业深化纳税筹划有以下现实意义。

（一）能够确定房地产企业持续发展的重点方向

高效的涉税工作开展，始终是房地产企业的立足之本、发展之基，是影响其运营与发展实效的最重要因素之一。因此，在市场环境日益复杂、风险与危机频繁出现、企业生存压力陡增的当下，持续促进纳税筹划效率与质量的提高，不仅可以推动房地产企业税务处理结构的优化升级，而且能促使其开展自检自查，在根本上消除不良的、不符合时代与行业发展趋势的部分，促进税务处理能力与效率的稳定提高，妥善应对多变的市场环境，确定未来发展的重点方向。

（二）能够提高房地产企业税务工作的综合效率

对于房地产企业而言，纳税筹划工作实质上是一项综合性较强的财务管理优化活动，涉及投资决策、融资策略、工程设计及分期、成本控制、运营节点排布、营销定价等全流程，能够促使房地产企业在内部开展一次较为高效的工作交流和思想革新活动，从而最大限度上释放工作人员的精神压力与工作压力，激发工作活力，实现工作开展协调性、统一性和整体效率的稳步提升，最终提高房地产企业税务工作的综合效率。

（三）能夠促进房地产企业的持续、稳定发展

随着我国社会主义市场经济制度的逐渐完善和整体经济水平的不断提高，日益激烈的市场竞争无疑给各行业、企业的发展带来了越来越多的内外部风险和危机，威胁各行业、企业的生存与发展。基于此，房地产企业深化开展纳税筹划，有利于其在实事求是的基础上开展自我发展与自我完善，增强应对和处理涉税问题的综合能力，灵活应对市场与行业变化，优化发展结构与管理模式，在日益复杂的市场经济形势中抢占一席之地，实现持续、稳定的发展。

三、推动房地产企业合规、高质、高效开展纳税筹划的若干策略建议

（一）加强专业人才队伍建设，提高开展纳税筹划工作的意识与能力

新形势下，市场竞争的实质就是人才的竞争，房地产企业人才管理机制的成熟度与储备总量的大小，已经成为其市场竞争力的重要构成因素之一。因此，房地产企业在深化推进纳税筹划工作的过程中，要着力加强税务专业人才队伍建设，提高开展纳税筹划工作的意识和能力：第一，基于房地产企业涉税工作环节多、内容细的特征，开展纳税筹划工作基础知识、实务操作技能的系统化培训，以从根本上增强工作人员对加强纳税筹划重要意义的认识，引进并培养出综合素质过关、职业道德高的纳税筹划工作人才;第二，坚持实事求是的基本原则，从房地产企业日常运营与发展的实际情况出发，对纳税筹划工作思想与推进结构进行科学化、现代化升级，实现税务风险和危机的源头控制，通过制定详细、严格的绩效奖励制度调动工作人员的热情及积极性，不断挖掘房地产企业的内部工作潜力与创造力，规避税务风险、减少潜在的风险和损失;第三，立足根本，在企业战略发展计划中增加透明诚信、依法纳税的相关理念，并以此为重点开展内部工作人员培训与专题教育，以从根本上营造起高效守法、团结统一、艰苦奋斗的良好内部氛围，时刻把良好的纳税筹划意识作为自身企业文化构建的一个重要组成部分;第四，在不断挖掘内部工作潜力的同时，房地产企业要面向社会、高校招聘符合时代与行业发展趋势的、适应自身现状与长期战略规划的、拥有真才实学的纳税筹划工作人才，以在充实财务管理实力的基础上，实现成本结构的优化升级，谋求长效发展。

（二）加强纳税筹划工作开展的配套机制建设

纳税筹划，实质上是一项综合性较高的企业税务管理思想，应包含企业日常生产与经营的全部涉税活动，不仅要反映各项纳税计划与相应资金流动情况，而且要及时、准确的反映企业的日常经济活动，从而为企业的运营发展决策提供强有力的数据支持。科学、健全的纳税筹划工作开展配套机制建设，是房地产企业加强纳税筹划，实现高效税务处理和成本缩减必然之选，能够最大化实现税务风险预测与处理，从容应对日益激烈的市场竞争现实。在现阶段，房地产企业纳税筹划工作开展的配套机制建设要分以下三步走：第一，加强对市场与行业发展趋势的学习和把握，不断丰富和完善纳税筹划工作开展的根本操作规范，以实现理论与实践的结合，提高房地产企业纳税筹划工作开展的综合效率与整体质量，在根本上规避可能出现的操作失误和成本损失;第二，要从房地产企业发展的战略高度予以重视，优化内部权力分配结构，实现税务工作开展权力与责任对等，扼制可能出现的互相推脱、权力丢失及工作环节缺失等不良现象，提高税务工作处理全流程的可控性和连续性;第三，加强配合与协调，提高内部业务流程设计与控制的合理性、科学性，以在建立起规范、有效的纳税筹划工作体系的基础上，密切房地产企业内部各职能工作间的工作联系，发挥整体优势;第四，建立起高效的税务管理信息化系统，在日常运营中确保及时准确纳税，降低税务风险，将税务专业人员从价值较低的数据复核、统计工作中释放出来，从事价值更高的分析、组织、落位、复查等工作。

（三）加强监督，开展纳税筹划工作的定期考核与评价

深化开展纳税筹划，要求房地产企业树立整体优化的观念，加强监督，对纳税筹划工作的开展实效进行定期考核与评价：第一，着眼于行业内外的发展现状，引入纳税筹划工作开展的科学经验，并坚持实事求是的根本观念，取其精华、去其糟粕，在归纳和总结房地产企业税务关系处理与纳税筹划工作开展的特殊案例、方法经验的基础上，构建应激反应机制，实现房地产企业税务管理结构的革新升级;第二，深化落实工作开展责任制，明确划分各项工作开展过程中的负责人、主要部门，以提高风险应对与工作失误处理的整体效率，在最大程度上规避资源浪费;第三，优化工作人员队伍建设，抓住企业内、外两个重点，不断提高工作人员队伍的综合实力，并抽调专业技术人员组建纳税筹划专项监管部门或控制团队，贯穿房地产企业纳税筹划的全过程，确保筹划的合规性，通过将纳税筹划工作成效与绩效考评相结合，推动纳税筹划效率与质量的稳步提升。

四、结束语

无论何时，纳税筹划工作都和房地产企业的生存与发展密切相关，其综合效率与最终质量已经成为当前企业间竞争的重要因素之一。基于此，房地产企业应该从战略发展的高度将纳税筹划工作予以重视，并将其作为自身运营与发展的重要内容，着力持续提高纳税筹划的效率与质量。而在现阶段，虽然房地产企业的纳税筹划工作在开展过程中仍存在许多缺点和不足之处，但坚持实事求是的基本原则，通过制定有针对性的战略发展策略各个击破，仍对房地产企业自身、乃至我国国民经济的整体进步有着不容忽视的战略性意义。

参考文献

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