当前形势下房地产市场调控的经济政策及走势分析

崔睿瑾

摘    要：本文结合当前的经济形势以及中国对房地产的经济政策，叙述当前经济对房地产市场的影响，预测房地产市场的发展前景，国家对房地产的经济政策会如何调整等。并论述当前形势下，房地产企业要想存活下去，应该制定怎样的应对策略与对策。

关键词：房地产;宏观调控;经济政策;走势分析

1  引言

国务院自2010年4月发布遏制房价过快上涨的通知到2011年1月又发布“国八条”，逐渐深化实施细则，巩固和扩大调控成果，这期间一直围绕限购、限贷、税收等调控措施展开，这直接导致的结果就是商品房销售困难，库存增加，资金回流减少，各房企资金链保障能力备受考验。有数据显示，2011年1-11月，一些热点城市的商品房销售面积出现大幅下滑，其中，北京的新房销售创下9年来的新低，上海的商品房销售面积也有不小的降幅。调控政策影响下的房地产行业，将不得不面对逐渐萧条的楼市。

2  我国房地产市场发展现状

当前，我国房地产业面临的主要问题有以下几个方面：一、房地产价格上涨过快，房屋价格虚高;二、房地产开发结构失衡，有效供给不足;三、房地产市场秩序混乱;四、投机性成分增加，融资方式过于单一，市场风险大。而房地产业中存在的这些问题是市场本身无法解决的，这就要求政府必须对房地产进行宏观调控，以实现房地产市场的健康运行。

3  当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响

3.1  财政政策调控对房地产市场的影响

财政政策是国家有关部门以变动税收和支出的形式影响总需求进而影响就业和国民收入的政策。通过在房地产比较火爆的时候，提高相关的税率，增加相关的税收，减少政府支出等财政政策，减少相关的投资者的利润率，增加房地产投资的成本，从而影响到房地产市场的发展，抑制了潜在进入者的进入，从而缓和了相关的市场矛盾，从间接的角度，影响房地产的相关行业的发展，防止和预防房地产行业过快发展而引发的附加问题，最终影响到国民经济的发展。

3.2  货币政策调控对房地产市场的影响

货币政策的调控主要是通过中央银行对货币供给量的控制影响利率，从而影响相关的需求的政策。

首先，存款准备金政策。国家通过提高或降低银行的存款准备金率，从而减少或增加银行的货币供给量，从而影响利率进而影响投资的策略。最近国家为了抑制房价的过快增长，通过提高存款准备金率，增加了银行在中央银行的存款，减少各商业银行中的贷款份额，从而提高了银行的利率，减少了投资者的贷款，从而缓和了房地产市场的过度激烈的竞争，减少相关问题的出现。

4  未来政策走势的初步判断

4.1  调控效果将显现

中央政府对房地产进行调控，是从全国社会经济发展的大局出发，考虑缓和社会矛盾、维护经济秩序和社会稳定等因素做出的阶段性调整决策，是基于现阶段物价上涨过快、民众生活成本激增、社会矛盾呈激化趋势背景下的一种主动干预行为。因此，必须从政治角度战略高度来看待本次调控。无论是大规模推行保障房建设，还是采取强力的行政手段限制投机/投资购房行为，都体现了中央政府实现调控目标的决心。由此推断，在未来的1-2年内，也就是说在2011和2012年内，此次调控必然会有明显的效果，且调控持续的时间越长，取得的效果越明显。

4.2  外围经济因素干扰调控

国际金融危机及其影响逐渐消除，国内经济尤其是实体经济日趋向好，为本次调控提供了非常必要的先决条件。我国经济受到国际经济环境的影响是广泛而且深刻的。然而，目前国际经济形势并不乐观，美国经济复苏缓慢，欧洲问题不断，如果出现全球性的事件导致经济动荡的话，有可能将打乱上述的调控部署。这种不确定因素始终存在，可以成为我们观察调控政策变化趋势的重要的外部因素。

4.3  调控难以长期持续

尽管中央调控的决心和力度如此有力，但刺激房地产市场走高的制度性因素并未消除。首先是土地财政问题，地方政府与中央政府利益博弈的格局未曾改变，地方政府推高地价的冲动始终存在，目前仅仅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地产投资热潮实际上是持续通货膨胀预期下，投资渠道匮乏导致资金不断追高的结果。因此，通货膨胀预期不变，投资渠道不能拓宽，目前的调控政策只能是权宜之计。用强力的行政手段“堵”住涌向房地产的投资，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治标不治本。因此，目前的调控是阶段性的，不具备长期持续的基础。

5  房地产企业的应对措施

5.1  根据资金供应状况，适度调整发展战略

由于央行紧缩银根，造成开发商正常的融资规模和融资渠道在不同程度上受到了限制。从目前各地的情况看，房地产开发企业已很难从银行借到款，即便借到了也只有其土地出让金的百分之三四十，而且还要求房地产开发企业项目资本金必须达到投资额的35%以上，这对于全国许多实力较弱的开发企业来说无疑是致命的。许多房产开发企业为了度过难关被迫寻求新的融资渠道，有的被迫向民间集资。民间集资高额的利率在推动开发成本上涨的同时，无疑加重了企业的负担。在销售不畅和成本上涨的双重压力下，房产开发企业资金普遍紧张成了不争的事实。面对目前的形势，房地产开发企业必须在投资策略上作适当的调整或控制，以期保存实力再图发展。

开发企业应视资金运作情况，谨慎面对新的土地开发项目，尽量做到量力而行，对于超出自己实力的项目必须有清醒的认识，应该拿得起放得下，注意控制风险;对于企业现行已进行开发的项目，规模上也应视资金供给情况作适当的收缩，以满足企业现金流量平衡。

5.2  慎重选择开发项目，注意控制风险

房地产开发由于其生产产品的独特性，决定了房地产开发对地理位置选择上的重要性。特别是在当前的条件下，房地产企业关注的不仅仅是房地产价格预期上涨问题，更重要的是开发的房子能不能顺利销售的问题，因为这将关系到企业的存亡。所以企业在选择项目时必须注重调查研究，特别是对拟开发地区住房需要量的测算上要下功夫。对于拟开发的项目，企业必须通过对该地区的人口数、年龄段分布等资料对购房需求进行适当的测算，同時结合已售商品房量、商品房未售存量和现有开发量等调查情况测算出该地区的可开发量，进而确定拟开发项目的可行性。对于超量开发严重的地区不宜介入，宁愿持币待购，也不能冒险挺进，否则轻率的一举就有可能拖累整个企业，造成巨大风险。

5.3  开发适销对路产品，规避市场风险

我国由于地域广阔，各地条件差异较大，生活水准大相径庭，在对住房面积、结构等要求方面也是大有差别。有些地方由于工资水平高，人们大多喜欢大的、高档次的房子，而有些地方由于刚解决温饱不久，人们只能买小的、低档次的房子，所以房产开发企业在拟开发项目的时候，就必须结合当地实际对当地的房屋适应情况作一个全面的了解，做到胸有成竹。这样在开发的时候就能够有针对性的设计建造符合当地需要的适销产品，房屋滞销的风险将大大降低。

6  结束语

总之，预计未来2-3年，我国房地产市场发展供应紧张状况将得到一定程度的缓解，但制约因素依然存在，一系列调控措施将继续执行。房地产调控力度进一步加强，资源将向保障性住房倾斜，谨防二三线城市房地产的过热，防止一线城市房地产市场在繁荣后的“大落”，为房地产业及整个国民经济的平稳发展创造良好的条件。

参考文献：

[1] 潘萍.我国房地产政策对抑制房价的影响[J].市场周刊？理论研究，2008.

[2] 仇保兴.我国房地产市场调控的难点与对策[J].城市发展研究，2011.