浅谈集体土地房屋的货币补偿关系

刘铁山

摘要：近年来，国内部分热门城市房地产投资过热，土地资源紧缺，房价快速上涨已经成为社会关注焦点。探索房价波动与征用集体土地房屋的货币补偿之间的关系，对政府与房地产商解决城市土地供应不足现状与房地产投资空间不足问题具有重要意义。

关键词：房价波动；征用集体土地房屋的货币补偿；土地供应

一、关于影响房价波动的因素与土地价格的历史研究

在关于房价波动与土地价格的研究中，杨佳文（2012）认为购房者情绪波动对房价波动造成的动态冲击最显著，其次是房地产投资、通货膨胀、汇率，利率影响最小。时筠仑等提出房价波动=f（趋势波动+循环波动）×心理预期，暗示了房地产业是一种信心经济。任超群（2011）从城市层面、城区层面和项目层面实证检验了土地出让价格信号对房价的影响，研究得出：土地市场中的价格信号对房价有明显的影响作用。宋爽（2012）分析了影响我国房地产市场价格形成与波动的因素，寻找到关键因素是：经济发展、物价水平、土地价格、货币供给和国际金融危机。陈苗（2011）研究认为全国居民储蓄余额增加时，对房价的上涨起到正向拉动作用，投资的增加导致房地产价格的上涨。

二、房价波动与征用集体土地房屋拆迁的货币补偿之间关系

影响房价波动的因素可以从宏观层面上的城市化、土地政策、通货膨胀等方面解释，也可以细化到利率、投资预期、居民储蓄等微观层面。国内外研究中，大部分研究者都认为购房者的心理预期是影响房价波动的一个至关重要的因素。同时，土地价格、居民收入、房地产投资等因素也是众多房价波动因素研究者结论里的重要因素。结合国内外研究，笔者重新构建了征用集体土地房屋拆迁的货币补偿与房价波动之间的分析框架。

（一）购房者投资预期因素诺贝尔经济学奖获得者丹尼尔·卡尼曼教授的研究显示，当一个人面临“损失”时，其行为方式是追求风险型。在城乡一体化拆迁中，对于拆迁农民来说，政府补偿金标准不但低于自身房屋土地的市场价格，甚至还会让其面临失去职业与祖宅的风险，追求风险便成了其重要的选择。因此无住房的拆迁居民将可能伴随着当期房地产市场的现状产生相应投资預期。在房价上涨预期下，购房者存在晚买不如早买的心理，需求增加进一步拉升房价，由预期引发的投资行为将直接影响房地产的市场的供求现状，进而加剧了房价的波动。

（二）土地价格因素土地价格对房地产价格的影响并不是简单的因果关系，经济增长会带动土地价格上涨，土地价格上涨又会通过增加消费、投资等途径进一步促进经济增长、提高居民收入水平。研究土地价格变动的时候必须考虑土地一级市场和二级市场的相互作用。国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地的货币补偿价格决定了土地一级市场的价格，土地价格的上升将影响投资者收益预期进而影响投资者的投资行为，使土地一级市场的价格不断影响着土地二级市场的价格，房价波动与征用集体土地房屋拆迁的货币补偿之间的关系本质上就是土地一级市场对二级市场的影响。因此，土地价格因素直接影响着征用集体土地房屋拆迁的货币补偿与房价波动之间的关系。

（三）居民收入因素土地作为农民财产的一部分，其所得到的财产性收入是指土地被国家征用后或土地经营使用权经流转后而得到的相应补偿和收益。在居民获得征地货币补偿之后，手上将持有更多货币，伴随着储蓄的增长，有了更加稳定的货币资金基础。当居民拆迁过后，收入的提高使其投资需求得到了一定激发。在当前社会，全民进入炒房热潮，固定资产投资成了国内投资的热门。有学者研究认为，全社会固定资产投资的增加与城乡居民收入差距的扩大成负相关，即固定资产的投资能在一定程度上提高农村居民的财产性收入。而城市建设用地和居民生活水平息息相关，通过拆迁又能不断增加城市建设用地，进而又促使投资资金流入地产投资行列。从长期来看，居民生活水平的提高，即收入增长，促进了城市建设的进行，换言之，居民收入因素直接影响着征用集体土地房屋拆迁的货币补偿与房价波动之间的关系。

三、政策建议

（一）对于各城乡政府1、政府需要不断完善土地拆迁、征用补偿金的赔偿项目，完善补偿制度，满足拆迁户的要求将进一步促进当地房地产市场合理开发。2、政府应注意控制商品房用地总量、签订土地出让合同的商品房用地面积，使土地得到了较为充分的开发利用。同时，建立国有土地收购储备制度，使土地供应达到“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”，提高政府对土地市场的调控水平和整体规划程度，合理调控土地一级市场价格水平，使供房地产开发的土地总量得到有效控制，房地产市场有序健康发展。

（二）对于房地产商房地产开发商应该与拆迁居民详细协商，结合当地政府制定的拆迁补偿价格进行房价制定，制定拆迁购房优惠政策，密切关注拆迁后居民的投资方向并制定相关营销策略，将吸引更多刚刚拆迁的户主的投资。