近年来成都市房价变动因素的研究与探讨

何萧然 郝丽娟 李芳芳 李岚

摘 要：随着社会的进步，人类的发展，经济的提升和居民生活质量的提高，房地产业现已成为我国国民经济发展的支柱产业。在房地产市场发展过程中，房地产价格及其变动趋势往往难以预测。一线城市形成了令人难以承受的“天价”，二线城市房价近年来也有赶超之势，其上涨速度也让老百姓瞠目结舌，而政府出台的各种政策也会引导房价发生变动，同时房价也受到来自外部环境因素的影响。本文通过对成都房价影响因素的研究和分析，旨在了解影响成都市房地产价格的因素，同时可以对成都的房地产价格做出一定的预测。预期未来房地产的发展会朝着良好的方向发展。

关键词：房价;影响因素;房产税;限购

一、宏观政策影响因素分析

（一）“一带一路”战略提升城市定位

成都自古便是西部核心城市，作为西部大开发的战略高地，而今东接长江经济带，又作为“一带一路”的东部起点，成都的发展前景不可限量，2015年9月，成都市出台了《成都市贯彻落实国家“一带一路”和长江经济带发展战略的实施意见》，进一步表示成都将加入到“一带一路”战略的大背景下形成区域经济协调发展。在新一批一线城市中，成都高居榜首，“一带一路”的政治环境功不可没。成都本身的城市热度会因此得到提高。而城市热度亦将策动城市房价的增长。

（二）限购政策和产权转让制度反向推动房价

2017年3月24日，成都房地产限购政策正式执行;2017年4月12日后，在成都市住房限购区域内新购买的住房（含商品房和二手住房），必须在户主取得不动产权证满3年期限及以上方可转让出售。两大政策的出台，目的是在于规范市场，抑制成都过热的炒房行为，但是对房价的抑制作用不大，房价在17年依然迅速增长。一是因为，限购令改变了部分人群对房地产价格市场前景的预期。二，限购政策类似许可证的作用，使得一些人群认为购房能带来更可观的预期收益，于是购进了多套房产，进一步碾压了限购政策直接带来的需求减少，反而推动了需求上升。

二、经济影响因素分析

（一）良好经济社会环境提升城市房价

成都拥有西南地区金融行业中心地位，金融机构和金融理财产品的金融交易量居国内西部城市第一位，证券投资、基金交易量仅次于深圳、上海，排列全国第3位，加之成都作为“一带一路”的枢纽位置，接受着来自国内外各地的资源，国内自东南亚进口的初级产品原材料通过云南到成都的铁路枢纽运输，而国内出口到东南亚以及中亚地区的产品也经成都南北发出。综合各种得天独厚的条件，给予了成都良好的经济环境。促进成都本地发展，提高成都城市热度，也带动了成都房价上涨。

（二）成都CDP及人均收入增长助推房价

成都的GDP从2012年的8017.6亿元迅速增长到2016年的12170.23亿元，相比2012年至今总量增长了51%，说明成都自身拥有良好的经济发展条件。同时成都社会工资的平均水平也逐步提高，2012年在岗就业人员的年平均收入从48302元增长至2016年的74408元，成都市民的可支配收入相应的逐渐提高。工资的逐年上涨当然也会促进房价的上涨。不动产在社会发展的过程中有伴随通货膨胀增长的必然趋势，因此可以看出成都房价自身拥有着上涨的环境。

三、社会结构影响因素分析

（一）人口数量扩大与人口结构优化增加购房需求

2016年成都常住人口净增至1398.90万人，新增23万人。为了开发简阳国际机场，进一步扩宽成都的对外道路，原属资阳市县级市简阳市由成都市政府亲自管辖，初步预估2017年常住人口将达到1591.8万人。2016-2017年，成都市政府又出台了13条人才计划，预吸引大量人材落户蓉城。成都在新时代中，更加需要劳动力和高素质人才，这些都将形成成都人口增长的基本条件。

（二）核心地理位置吸引人口聚集

成都发展的另一大优势是其处于西部地区的中心。成都对周边城市具有很大的辐射能力，例如西安，重庆，贵阳，昆明等五大西部最发达城市，可形成一个经济圈，从地理位置看成都东接重庆，北连西安，南至贵阳与昆明，可谓处于这个经济圈的中心。五大城市之间互通枢纽，加强区域间合作，交换生产资源分配，可以相互促进相互发展，更能积极响应国家的“一带一路”政策开发，带来巨大的经济效益，同时吸引更多高素质人才参与建设“一带一路”和西部开发，形成良性循环。

四、抑制房价上涨的相关措施研究——以房产税为例

早在2011年上海和重庆已成为房产税改革试点城市，例如上海人均占有60 m2 的“免税面积”，超出部分按照0.6%的稅率征收，以房产交易价的70%为计税基础，假设我们家一家三口以10000/m2 的价格购买200 m2 的房产，我家共有180 m2 的免税面积，超出的20 m2 的房产应缴房产税，即20 m2 *10000元*70%*0.6%（税率）=840元的房产税。

（1）在成都囤房炒房的市场下，可以实施“累进制，惩罚性”的房产政策，这对于囤积房产的群体而言将会给予很大的压力，在成都依然存在房产需在3年所有以上才能售卖的政策下，两大政策相结合，囤房炒房群体面临至少3年以上的房产税直接成本支出。第一套免征，从第三套开始累进税率，这样的高额税负会给炒房群体带来更大的成本投入，使得炒房群体望而生畏，自动退出市场。

（2）可实施卖方征税的房产税政策，例如出售自有房产，个税按20%的比例计征房产税，假设在成都房产市场10000元/m2的均价下，卖出100 m2 的房产至少缴纳20万的个税也是具有威慑力的手段。

房产税政策是否可以成功的调控房价需要看房产税政策所带来的成本转移是否切实有效。例如，房产税政策的确给予了炒房团体较大的成本压力，有可能降低房地产市场凶猛的刚需，在新政策开始实施的一段时间内，楼市会受到一定程度的冲击，一是因为消费者尚且不清楚房产税的具体影响，对房产的需求滞后会普遍出现，房价因需求降低的缘故会出现折点，甚至一定程度的下降，加之房产税的政策的确给多房产和炒房群体带来更大的成本负担，若其无法负担新增的成本，楼市热度进一步下降，可留出更多住房给刚需者。

五、成都房价走向趋势预测

首先，在国家重点建设成都“一带一路”战略支持下，势必带来巨大的资金技术投入，进一步促进该地区的经济发展。不动产的价格会随着经济发展以及通货膨胀的程度逐步提高，这是社会发展的必然趋势。故房地产价格上涨是大势所趋。

成都良好的生活环境，可吸引大量的外来人口生活居住，同时可提供大量的有效劳动力。在招募人才政策的作用下，高新技术人才数量势必进一步提高，人口结构进一步优化。房地产市场刚需势必进一步加大，在“需求影响价格”的供求关系调节下，房地产价格势必也会随之逐步提高。

但是，国家政府已经确立了“住房属性回归本质”的核心思想。实打实的推出各项抑制炒房的政策。在今年之前成都限购令未覆盖到的青白江区已经覆盖。在3月的全国人大会议上，明确将房产税提上议程。今年7月，部分二线城市也设定了“房价涨停板”，国家在全国30余个城市打击了炒房团，打击投机炒房团伙、房地产黑中介、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。同时，棚户区安置改为货币化处理，即赔钱不赔房。这许多的政策整改，提现了国家政府的决心，也让住房刚需者看到了希望。

综上所述，可得出以下预测结论：以成都为代表的二线城市房价会呈现稳中增长的变动趋势。二线城市房地产有猛烈增长的趋势，但是在国家政府有效合理的引导下应该会使其以合理的速度增长。

参考文献：

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