开展市场化住房租赁业务的现状研究与对策建议

解谨瑞

摘 要：党的十九大报告提出，要不断加快建立多主体供给、租购并举、多渠道保障的住房制度。坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。报告将“租”置于比“购”更优先的位置，充分说明加快发展住房租赁、满足城镇居民尤其是新市民、新就业大学毕业生、各类人才住房需求的必要性、重要性。

关键词：住房租赁;房地产市场;对策

一、目前全国及甘肃省住房租赁业务的发展现状

住房租赁适应了我国城镇新增就业人员的住房需求。2017年我国流动人口规模达2.44亿，占总人口的17%，其中流动人口在现住地的平均居住时间超过4年，未来打算在现住地长期居住的比例超过半数。这当中以新就业的大学生和外来务工人员为主要群体。由于人口流入地住房价格普遍较高，这些新转移的就业人口的购房支付能力不足，形成了大量的住房租赁需求。

（一）众多资金踊跃入场，房屋租赁的春天到来

根据一家专业住房租赁公司的统计数据显示，2018年我国租赁那个人口约为2亿人，租金月平均额为650元/每人，全国的房屋租赁市场租金规模为1.3万亿元。这一数据充分说明我国的租赁需求市场广阔，充满商机。预计到2025年中国租赁市场规模将达到2.33万亿元，较目前情况实现翻倍。

我国的住房租赁市场主要呈现以下几个特点：一是东部地区及特大以上城市租赁居住比例较高，中小城市租赁居住比例较低。二是个人租赁占比居高，专业租赁机构占比低。当前，我国住房租赁市场主要以个人出租为主，多数房源是由房主（或者通过小中介、二房东）直接租给需求方。与之对应的是专业化的住房租赁机构的出现，但提供的租赁住房占比很小，供给相对不足，服务质量有待提高。三是机构建 设租赁房源的产品供给形式刚刚起步。国土资源部和住建部发布的《利用集体建设用地建设住房租赁试点方案》就明确了增加租赁住房供应，缓解住房租赁供需矛盾，构建租购并舉的住房体系的形成。四是中低端租赁多，高端租赁相对较少。由于租赁主要是外来务工及新就业青年群体，租金负担能力有限，目前中低端租赁较多。那些租赁品质高、服务好、权益有保障的高端租赁还相对较少。

（二）政策的支持——租房信用贷款及公积金租房政策红利

从住房供需关系上看，政府鼓励房屋租赁业务的开展，同时，多家银行主动配合国家政策，制定出各种有利于提高租赁消费的多项金融产品或措施。金融机构为房屋所有者提供租房融资业务，激励租房消费。深圳建设银行推出国内首个个人租赁贷款“安居贷”。此外，各地方政府陆续出台租赁利好政策：提高公积金提取额度，运用公积金支付房租等系列惠民政策。

（三）各大银行及金融机构加入房屋租赁市场

在国家政策利好的形势下，全国房地产业的住房租赁业务将迎来深度层次的金融改革。伴随严格防范金融风险的要求，金融去除杠杆，强化监管的力度不断深入与加强，房地产企业家的战略发展规划也将发生改变，向更广阔的业态发展。在这种情况下，对企业家的才能提出了更高的要求，资源的整合、资源的有效利用将是房地产业发展的根本。

（四）甘肃省金融行业已开展与住房租赁企业的合作

为积极贯彻落实甘肃省委省政府《关于加快培育和发展甘肃省住房租赁市场的工作要求》，从根本上解决甘肃省大中专院校的应届毕业生难就业，难买房、难租房的现实问题，在甘肃省住建厅及相关行政部门的大力支持下，中国建设银行甘肃省分行率先推出了针对甘肃省每年毕业的大中专院校师生的“毕业季留甘肃”的房屋租赁活动。意在为这些想要留在甘肃省的莘莘学子提供良好优质的长住公寓等，并且为符合政策条件的学生和青年人提供个人住房租赁贷款，用于缓解个人资金压力。甘肃省每年都有超过十万余人的大中专毕业生进入甘肃工作。合理充分运用好金融资金，帮助解决这一特定人群的住房难，租房烦的实际问题，为他们留在甘肃省、为甘肃省的创业与发展的有志之士提供有力的帮助和支持。

兰州市作为甘肃省省会城市，每年都有大量的人口迁入。2019年兰州市城市流动人口数达59万人。伴随着城区人口的不断上涨，城市可居住户面积大幅减少，新建房屋的建设速度低于房屋交付速度，住房供需矛盾凸显。这使得房屋租赁中介公司的业务逐步扩大。根据甘肃统计局的数据显示，近五年来，兰州市主城区人口快速增长，去年新增主城区外来人口达两万人。未来，兰州市规划将形成“两主三副三辅多点”的四级城市商业中心体系。其中核心示范区为城关商业主中心和七里河商业主中心核心商圈范围，将成为兰州中心城区商贸核心示范区。随着核心商圈功能的完善，会带来激增的住房的刚性需求，因此，可快速入住的租赁业务才能满足新建房屋不足的住房需求。

二、开展住房租赁业务的制约与问题

与欧美国家发达健康的住房租赁市场相比，我国住房租赁市场还不规范，主要是长期以来我国的住房租赁市场，基本处于放任、自我的发展状态，是一个初级的、无序的市场，亟须规范。具体来看，住房租赁市场发展主要有以下几个问题。

（1）租赁关系不稳定，影响租赁意向。主要体现在：租期的长短波动性较大，临时解约的事件时有发生;租金上涨过快，涨幅不合理，不科学，随意性强。对承租人无相应的权益保障，给承租人带来很大的不确定性。

（2）房屋中介机构的服务不够规范，致使租赁费用高，风险较大。诱导和欺骗消费者的事件经常发生，一些房屋被黑中介或者二房东，一次租给多人，严重破坏了住房租赁市场的秩序。甚至有些租房中介机构发布的房源信息不实，欺骗承租人，做出虚假承诺;恶意抬高租金，强行收取中介佣金，以各种非正当理由扣押租房押金;随意对房屋进行分隔，承租人密度过大，消防安全隐患激增。

造成这些现象的原因是：一是中介从业人员缺乏准入门槛，大多数从业人员为首次就业的青年人、受教育程度低，法律意识欠缺，只看重短期利益，不重视长远规模化发展。另外，中介机构的工作人员都属于临时聘用，鲜有专业从业资格证，员工流动性较大，造成了很多租赁业务双方的问题与纠纷。二是中介租赁行业规范缺失，行业标准参次不齐，服务质量良莠不齐。由于规范的不完善，行业协会形同虚设，作用不能有效发挥。缺乏各方面的管理制度和统一的行业规范，行业自律是一句空谈。

（3）租赁市场发展不健全，专业租赁处于萌芽阶段。一是房屋提供方主要以个人租赁为主，专业租赁少。二是房屋租赁形式以群租较为普遍。三是在房屋供应合规上：非正规租赁比例大。

（4）政府支持服务欠缺，监督管理不到位。一是部分公租房配套设施不完善。二是税收、金融等经济政策支持不足。三是缺乏公开、透明的信息。四是对租赁市场的管理不到位。

三、对策及建议

加快发展住房租赁业务是市场化转型发展的重要举措，按照集团战略部署的要求，就如何开展住房租赁公司的住房租赁业务，提出以下几点对策及建议。

（一）加快房产购置进度，为开展住房租赁业务提供基础保障

第一，准确定位住房租赁市场，选择合理房源。主要针对学区房、轨道交通沿线物业、物流集散地周边物业、中央商务区周边物业、人流集散地周边等等这一类住房租赁需求旺盛的区域，进行现场实地考察、数据统计、进行可行性分析后，针对满意的房源，争取以最优的合作方式、合理的成交价格，对房屋资源进行整合——整体购置或整体租赁。

第二，加强与政府合作，充分运用政策带来的普惠条件。由国土资源部和住房城乡建设部印发并实施的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，目标是增加住房紧张的城市的住房供给，缓解住房供需矛盾。促进建立租购并举的长效机制，开展从投资、开发、建设再到运营的全产业链生产运营模式，对完善房地产健康稳定发展的长效机制起到积极推动作用。

（二）加强与专业化租赁企业合作

建议引进有社会影响力的公寓品牌，与专业化公寓租赁公司合作。着重发展长租公寓、家庭公寓、青年公寓、人才公寓，后期尝试老年公寓、公寓式酒店等。在一线城市，成熟的公寓品牌有很多，建议充分了解个品牌的优劣势，结合兰州消费和人流量实际，再引入合理的品牌。

（三）专注发展长期出租

要给租户带来“有长租即长住、长住即安家”的信心。定位长期租住群体：如外地務工人员的配套宿舍公寓、新就业大学生和技工等蓝领的人才公寓，还有部分白领的青年公寓、家长陪读的家庭公寓等，对各类租房群体对不同的租住环境要求，配备相应的生活设备，满足多样化、个性化的需求。对于现阶段长租市场而言，将来以并购、战略合作等形式将平台服务商纳入运营链条上，构建以自有房产的租赁企业为核心，通过拿地-建设-装修-服务，做成一体化的租赁产业链。

（四）加强与金融机构的合作

目前建设银行与很多房屋租赁企业已经开展合作，通过金融创新满足住房租赁的资金需求。租赁住房市场供给按照其来源主要分为四个方面：一是新建租赁住房，包括新建一般商品住房作租赁用途和新建“只租不售”用途的住房;二是购买他人房屋用作租赁住房经营;三是自有其他用途用房经批准后改造为租赁住房经营;四是租赁他人房屋作集中、品牌化转租经营。根据租赁住房资产建构的四种方式和融资用途，银行为租赁住房贷款主要可分为四种模式：租赁住房建设贷款，租赁住房购买贷款，租赁住房改造、存量债务置换与日常经营维护贷款，租赁住房转租贷款。将来，各大商业银行将在长期租赁业务金融产品的开发、孵化等相关租赁行业项目的产业基金，证券化等一系列金融产业链上拓展业务，互惠互利的市场空间将会越来越广阔。租赁公司应积极主动和各大银行全面开展租赁业务的战略合作，借鉴外省银企合作的成功案例，探索租赁融资合作模式，打开租赁房屋的融资渠道。

加快发展住房租赁业务，必须以满足群众美好生活为向导，以深化供给侧结构性改革为动力，以解决住房租购不平衡不充分的矛盾为切入点，做好住房租赁市场业务的开发、管理与服务，发挥其改善住房供给结构、丰富住房产品方面的作用。我们要充分发挥国有企业的市场影响力和专业化租赁机构的品牌作用，深入研究有利于住房租赁业务发展的各项优惠政策，形成稳定的住房租赁关系，做到精准定位，优势互补，通过租赁市场细分、消费群体目标选择、市场定位的选择过程，将住房租赁、公寓发展、产业规划、人才安居相结合，推动住房租赁业务健康有序可持续发展，助推公司的转型升级。

参考文献

[1]刘万红.长租公寓——房地产存量市场下的突破口[J].中国房地产，2016（14）.