房地产拆迁评估的难点及应对措施分析

齐美香

【摘  要】房屋拆迁是围绕房屋价值来进行的，确定合理的补偿标准是拆迁的关键，因此对于估价时点的选择显得至关重要。本文将房地产拆迁评估工作作为重点研究对象，并阐述工作的难点，结合具体情况，提出了具有针对性的应对措施。

【关键词】房地产;拆迁评估;要点;难点;分析

对于房屋的物理属性来说，其所属的区位、房屋结构、地理位置相对来说变化比较小，在拆迁办证的短时期内，房屋属性基本不变，评估价格基本能真实反映房屋的价值。随着拆迁期限的延长，房地产市场发生变化，拆迁房屋的价值也在悄然变化。因此，房屋价值的评估很重要的因素是时间问题，在拆迁评估和赔偿时需要选择同样的时间点，才能真正体现房屋的价值。

1 房地产拆迁评估概述

所谓的房地产拆迁评估，具体指的就是拆迁补偿价格评估，而拆迁补偿价格评估则是在发布拆迁公告的基础上，具备相应资质的房地产价格评估机构，以房屋征收评估办法为参考依据，针对拆迁区域以内房地产做出准确价格评估的行为。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定要求，房屋征收评估的办法主要是国务院住建部负责并制定，并且向社会范围公开征求相关意见。

2 拆迁评估常见的违法问题

2.1宅基地区位补偿价严重偏低

《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第四条规定：宅基地区位补偿价按下列公式计算：宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价）×户均安置面积/户均宅基地面积。当地普通住宅指导价，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。

2.2评估方法错误

《城市房屋拆迁估价指导意见》第十三条规定：市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。

2.3评估机构的选择违法

依据《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款的规定，“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”。而实践中拆迁人却单方选取评估机构，未征求被拆迁人的任何意见，更未采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式，严重违反了上述法律规定。

2.4未经实地查勘程序

根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十五条拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

3 应对房地产拆迁评估问题的有效措施

要想有效地解决房地产拆迁评估的问题，就必须采取具有针对性的应对措施，以下将展开重点阐述：

3.1 始终遵循职业道德规范要求

要想有效地解决房地产拆迁评估困难的问题，就必须在开展工作中始终保持客观公正的态度且诚信执业。其中，讲诚信指的就是评估工作人员工作要严格依法且符合规定要求，始终遵循操作的规程，按照职业道德要求，保证不唯上也不唯亲，进而获得拆迁人认可。

3.2 积极沟通以消除对立情绪

在解决房地产拆迁评估难问题的过程中，积极沟通是重要的方法。只有将被拆迁人的情绪消除，并缓解拆迁人和被拆迁人、被拆迁人和拆迁事务所、拆迁人和评估机构、拆迁事务所和评估机构存在的对立程度，这样一来，才能够全面推进房地产拆迁评估工作的顺利开展。1）和被拆迁人沟通，在拆迁评估工作中占据关键性地位。在沟通的过程中，一定要友善，通过耐心与真诚来打动人。与此同时，沟通要具有针对性，能够对被拆迁人心理进行有效地揣摩，针对其内心的疑虑展开沟通。除此之外，应站在被拆迁人角度思考问题，对拆迁户难处加以剖析，以保证向相关部门反映，保证矛盾的有效解决。2）和拆迁人沟通，最关键的就是为其提供帮助以梳理头绪。作为评估机构，一定要将自身专业特长以及经验优势充分发挥出来，找出拆迁难点以及重点，对优劣势加以分析，对拆迁资金进行准确地估算。另外，需要劝告拆迁人按照法律依据采取措施。而评估机构还应当和拆迁人进行沟通，对问题原因进行分析，进而采取有效的解决对策。3）和拆迁事务所沟通，即关于拆迁补偿评估价格。由于评估价格会对拆迁进度产生直接的影响，间接影响拆迁事务所佣金的支付状况。为此，评估机构一定要严格遵循独立与客观的执业准则，不应为迎合拆迁人减少评估的价格，同样也不能够为方便被拆迁人增加评估的价格。

3.3 加大研究力度以增强执业能力

首先，强调市场调研的重要性。通过市场调研能够有效地增强拆迁评估工作的水平，也是获得一手拆迁评估资料的必要路径。因为拆迁评估专业性较为明显且可比实例不多，所以评估工作人员要深入到基层市场，对类似于被拆迁房屋的物业转让、经营以及出租等相关情况进行调查，特别是对建筑材料信息的收集，有效地获取租金资料信息，并借助收益法开展相关研究工作。另外，对建筑材料市场进行调查，对市场动态加以了解，并以此为基础构建评估机构的数据库，以数据信息为凭证，并发挥市场动态的辅助性。

其次，深入学习理论知识。房地产拆迁评估政策性明显，而合法性是必须遵循的原则。作为评估工作人员，需要对相关法律知识与地方性拆迁管理办法予以熟练地了解，并以《房地产估价规范》内容为参考依据，保证经营的规范性。再次，重视职业培训。要想实现职业水平的提高，就必须要给予职业培训必要的重视。载同业协会的领导之下，构建职业培训制度有效融合理论和实践学习的方式，对理论层面的边缘问题深入研究，并引入房地产拆迁评估中典型案例，以保证职业培训活动的实用性与针对性。最后，强化同业交流力度。注重和房地产评估机构、拆迁事务所以及土地评估机构的交流與沟通，特别是拆迁评估工作重点与难点，深入剖析问题原因，并研究解决问题具体方法。

3.4 重视合同作用

在解决房地产拆迁评估收费难问题的时候，应重视评估委托协议书订立的核心作用。其中，拆迁评估业务需要评估机构和拆迁人签订书面委托协议，并将评估进度、范围、深度以及评估费用支付等内容纳入其中。在收取评估费用的过程中，应严格遵循以下两方面要求：其一，预收款，在评估机构开展工作前，需欲收取 30-50% 的总评估费用，以免拆迁人出现反悔的情况;其二，评估机构出具评估报告的时候，拆迁人要支付剩余评估费用。

3.5 积极总结并积累实践经验

开展拆迁评估工作的过程中，如果遇到特殊的问题，评估工作人员需要通过商讨与交流的方式找出解决问题的途径。在完成拆迁评估工作后，特别是典型拆迁评估项目与大型拆迁评估项目，要求评估机构组织相关评估工作人员开展总结工作，并且及时归档与保存。除此之外，应积极构建拆迁评估质量监管机制，保证初审、复评与审核等相关岗位作用的发挥。将市场调查当作重要的基础，将估价规范要求作为重要的参考依据，实现交叉检查与集中审核的目的，内化问题以增强评估报告内容的真实性，确保测算工作的准确性。

结束语：在城市发展的过程中，建设应该是拆迁双方互惠互利，城市发展的成果应该人人享有。拆迁人能够顺利征地拆迁，合理运用资金取得利益;被拆迁人的居住环境、居住条件得到改造;城市发展得到提高，城市居民享受城市发展的共赢结果。保护被拆迁人的合法权益是根本解决拆迁矛盾的关键，只有合法合理的保护各方利益，才不致因拆迁失掉民心，杜绝各类拆迁上访极端事件的发生。

参考文献：

[1]胡跃，吉海鹏.房地产拆迁评估中存在的问题及应对措施[J].科技视界，2017（34）：105+100.

[2]赵承君.关于房地产拆迁评估中的问题思考[J].现代经济信息，2009（13）：152.

[3]李静昆.房地产拆迁评估中的问题及应对措施[J].科技信息，2008（29）：565-566.

（作者单位：沂源县房地产公用事业服务中心）