浅谈房地产业中虚拟经济和实体经济的二重性

王馨怡

摘 要：房地产业是国民经济中不可或缺的产业，具有了实体与虚拟经济并存的二重性。房地产作为投资商品会吸引大量的资本从其他实体经济行业流入，这种结果一来影响了市场结构的合理性，二来引起了房地产和实体经济属性的失衡。因此，国家、政府和投资者都该充分认识到这一点，发挥房地产实体经济的稳定性，提高实体经济在房地产市场中的比重，避免过度投机，保持市场的平衡与安全。

关键词：虚拟经济;实体经济;泡沫市场;金融危机;稳定性

房地产业是国民经济中不可或缺的产业，对国民经济发展具有重要的拉动作用，而房地产业除了本身的价值还是一种投资的权益组合。从这个角度来看，房地产业具有了实体与虚拟经济并存的二重性。这其中，房地产业从爆发式发展到目前的趋于平稳，但价格依然居高不下，这既有实体经济的因素也有虚拟经济的因素，体现了虚实的二重性。本文着重讨论虚拟经济和实体经济对房地产的不同影响，并进一步提出应对方法。

一、房地产经济的性质

（一）房地产的实体经济

房地产中房屋是实打实的劳动与资源的消耗，产品是真实的房屋，满足基本居住需求。这种房地产所带来的物质上的真实性体现出房地产实体经济的性质。首先，实体经济中反映了部分房地产的本质和属性，它必须经过“生产——分配——交换——消费”四个过程，从而形成完整经营活动过程。在生产层面上，房屋作为实物首先被工人建造出来，而建造的房屋本身就是实体，建造完成后再通过房屋中介进行销售完成分配和交换，最后被消费者购买从而完成最终的生产经营活动。而企业在这个活动中获得出售房屋所获得的利润。若是房地产行业向好，则还会获得房屋增值，扩大资本，为发展房地产虚拟经济奠定基础。

（二）房地产的虚拟经济

虚拟经济是相对实体经济而言的，是经济通过虚拟化之后的产物。当这种虚拟化投射到房地产行业，就会出现以房屋为主要投资对象的投机行为，此时人们并不单单将房地产作为居住的物质条件，而是将其资本化作为家庭或企业资金配置的一种方法，投资者们更会将它作为一种投资品和理财产品。房地产所包含的也不再仅仅只是实体房屋，这样来看虚拟经济性质推动房地产与资本市场挂钩，从而进一步地影响市场行为。

二、房地产虚拟性与泡沫市场

（一）房地产的价格波动

房地产虚拟性赋予了房地产新的含义，即它作为一种投资品，可以用来在资本市场上进行增值。正是因为房地产拥有了投资品的这种特性，房地产价格也会发生剧烈的波动。

价格的剧烈波动根本上是由资本化定价造成的，虚拟性质的房地产具备了不确定性和资产增值的可能性，同时受到市场行为调配，投资者的情绪和行为受到外部环境影响也会产生对未来收益造成不确定因素，使房地产价格出现剧烈波动。其实，土地的价格没有同定的衡量标准，它是被未来收入所决定的，因此建立在土地价格基础之上的房地产经济的资本化定价方式尤为明显。

我们举个简单的例子来说明，除去人工造陆这样极少数的例子，土地价格短期内的涨幅并不是非常剧烈，但从长期来看，土地价格似乎一直在上升，即使我们考虑到了物价、收入等因素仍是如此，在房屋数量不变的基础上，土地价格的上升可谓是反应房地产虚拟性最直接的因素，即使随着开发力度的不断加大，适用的土地面积不断地增加，房价依然会不断升高。若果把观察对象规定到一个特定的区域，受人口增长等多种因素的影响，房地产实物量不升而价格上升的现象还是非常明显的。

但是，房地产仍然保证其基础价值的存在，即实际生产和消费创造的价值，不会长期偏离。这也是房地产相对于金融资产更加稳定的原因，因为房地产兼有虚拟性和实体性，基础价值也就成了联系两种属性的重要纽带。如果出现大量资本涌入土地的情况下，土地价格被哄抬，房地产价格远离基础价值，就会出现“假繁荣”的泡沫市场。

（二）房地产与金融危机

Allen&Gale分析了关于房地产与泡沫的关系，认为当投资者运用银行贷款来投资时，若其投资组合的价值高于银行贷款价值，他将获得扣除贷款本息后的剩余部分;如果其投资组合的价值不足以偿还银行贷款，他就会选择破产以避免更大的损失。这种收益与风险的不对称会引起投资者的风险转移，产生过度投资现象，最终导致风险资产价格高于其价值即产生泡沫。泡沫增加了金融危机爆发的风险，这个过程共分为三个阶段：第一，由于自由化市场或中央银行有意识调控等因素，致使信贷规模大量增加，增加的资金南此流入房地产和金融市场，进一步导致资产价格的不断上升，形成资产泡沫;第二，在较短的时问内，房地产泡沫破裂，资产价格大幅下跌，趋于崩溃;第三，通过借款取得资本的投资者们因为资产价格的崩溃而无法归还欠款，违约行为大量发生，从而引发银行的次贷危机。

20世纪90年代起美联储为促进经济增长、增加就业而推行低利率政策，但过低的利率导致了信贷规模的快速扩张，加上人们对房地产前景的乐观估计，导致房价飞速上涨，泡沫扩大。随着贷款逐级累加，利率也不断升高，致使投资者的负担增加，当投资者无法按期归还债务时，就出现了对银行的违约情况，违约情况越多对银行造成的影响也越大，当大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，便引发了“次贷危机”。

但是，对于不同地区和国家而言，金融危机所造成的冲击和损失也并非完全相同，以东亚国家为例，在这次金融危机中，泰国、马来西亚受到的损失最为严重，房地产价格波动也最大;日本也受到金融危机的冲击，但房地产价格并未有剧烈变化，因为日本的房地产市场早在20世纪90年代就已经濒临崩溃。

三、房地产实体经济稳定性

对于大多数实体经济而言，都没有房地产行业这样的高收益，房地产作为投资商品会吸引大量的资本从其他实体经济行业流入，这种结果一来影响了市场结构的合理性，二来引起了房地产和实体经济属性的失衡。但如何发挥房地产的实体性，将房地产的产出作为使用品，其居住功能满足人们的住房需要，就能在一定程度上缓解房地产投资过热的情况。当房地产实体经济性质被市场广泛接受，其投资品从属性会降低，导致社会对房地产预期看涨的心理减少。从长远来看，房地产在实物资产中的比重必然增多，稳定性必然增强。

四、小结

现代经济中，房地产的虚拟属性往往高于实体属性，房屋常常被当作投资品。过高的收益预期和对虚拟经济的不合理调配容易引起市场价格大幅变动和金融危机。本文重点强调的是，房地产实体经济的稳定性和虚拟性是相辅相成的，虚拟性为房地产筹集资金实现资本的方式，而实体性可以来预防和弥补虚拟性带来的风险，因此，国家、政府和投资者都该充分认识到这一点，发挥房地产实体经济的稳定性，提高實体经济在房地产市场中的比重，避免过度投机，保持市场的平衡与安全。

参考文献：

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