资产证券化下的住房租住思考

张蕾

摘 要：在市场经济发展日益稳定的形势下，资产证券化引起了人们的关注，成为相关人员热议的一个重要问题。十九大报告提出要加快建设住房制度租售并举。中国证监会、住房城乡建设部在2018年4月25日发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》明确建立租住房产证券化。为此，文章在阐述资产证券化内涵和特点的基础上，讨论建立多渠道保障、多主体供给、租购并举的住房制度以及房地产健康发展长效机制。

关键词：资产证券化;住房租赁资产争证券化;风险体系管理

一、资产证券化的发展历程

资产证券化，是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（Asset-backed Securities， ABS）的过程。自1970年美国的政府国民抵押协会，首次发行以抵押贷款组合为基础资产的抵押支持证券-房贷转付证券，完成首笔资产证券化交易以来，资产证券化逐渐成为一种被广泛采用的金融创新工具而得到了迅猛发展，在此基础上，现在又衍生出如风险证券化产品。

2005年，央行和银监会联合发布《信贷资产证券化试点管理办法》，随后建设银行和国家开发银行获准进行信贷资产证券化首批试点。2007年，浦发、工行、兴业、浙商银行及上汽通用汽车金融公司等机构成为第二批试点。2011年5月，中国银监会发布了《关于中国银行业实施新监管标准的指导意见》（下称《指导意见》）。2011年至2016年新增计提拨备合计达到10769亿元，这意味着未来六年时间里上述银行拨备规模将增加1.4倍，这对各家银行的利润将造成重大影响。

二、住房租赁资产证券化的发展空间

资产证券化在我国应用比较广泛的一个方面是基础设施建设，基础设施建设是一项长期性、投资大、资金回笼慢的工程，债主在房贷的候面临的风险较大。资产证券化的出现能够通过将证券化的金融资产未来现金流收益权转给投资者的方式来消除借贷者隐患。2017年我国住所租借商场租金规划约为1.3万亿元，随着一系列政策措施落地，住所租借新征途已经敞开。房地产投资信托基金（以下称为“REITs”）是房地产企业由商品房开发销售向轻资产开发经营转变的有效途径。租赁REITs能为中小投资人分享房地产行业增长收益提供渠道。对于房地产商而言，有效盘活了房地产存量资产，为其提高了资金利用效率。同时，租赁REITs不属于融资手段，更多表现为不动产的运营模式，这在一定程度上缓解了政府租房市场供需不平衡及市场不完善等问题。随着我国社会市场化进程深入、住房租赁市场不断完善、戶籍制度改革不断推进，未来我国住房拥有率或将逐步下降，更多人口将进入租房市场。

目前我国租赁人口占比11.6%，租赁房屋占比18%，且租赁市场一般都表现为供需平衡。由此可见，我国租赁市场的发展空间依旧非常可观。城市层面，北京、上海、深圳等流动人口集中的一线城市租赁房屋占比仅为20%左右，租赁人口占比也没有超过40%。未来十年，我国的房屋租赁市场规模增量空间将达到3万亿元，目前我国北京、上海、广东和浙江的城镇家庭中分别有37.2%、38.3%、47%和41%的家庭通过租赁解决居住需求，已达到或接近发达国家租赁市场的规模。住房租赁市场在商业上释放出来的巨大发展空间吸引了大批房企、社会资本甚至金融机构进入。

三、房地产投资信托基金在我国运行发展存在的问题

因为资产证券化存在以下几个方面的问题：（1）思想观念认识偏差，即资产证券化是对不能立即兑现但是具有稳定收益资产的重新组合设计，并将其转变为可发行证券的过程。但是我国银行不良贷款较多，因而，资产证券化可实施对象的界定面临问题。（2）法律制度上的障碍，首先法律对特定目的载体的界定深刻影响资产证券化运行成本。信托制度和基金制度不完善;企业发行债券资格被限制等问题;我国担保权益制度不完善，无法保证资产支持证券持有人的担保权益;

2018年，类REITs产品继续保持增长态势，发行了31类REITs产品。由于资产证券化存在的问题，房产证券化虽已初具规模，但市场上还未出现标准REITs。具体表现为有关政策缺失、监管主体不明确、市场准入门槛高和收入覆盖比例低，操作难度大，收支不平衡，等问题，使得我国在具有很大的提升空间。

四、推进我国住房租赁市场发展的政策建议

资产证券化发展是一项系统化、复杂化的工程，参与机构较多，因此，为了能够更好的促进资产证券化发展，需要政府部门发挥自身职能作用，引导各部门、各机构密切合作。房产证券化将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展，为房产证券化在实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试。

（一）加强宣传引导，确立基本原则

为了完善住房租赁市场的相关配套政策、加快建立多渠道保障、多主体供给、租购并举的住房制度。应积极推动房产证券化，这有利于提高住房租赁存量资产的使用效率，使更多社会资金进入住房租赁市场建设。建议坚持市场化和法治化原则，充分发挥资本市场服务实体经济和国家战略的积极作用;明确优先和重点支持的领域;加强监管协作，切实保护投资者合法权益，合力防范风险。

（二）优化工作程序，强化制度保障

各部门应根据房产证券化业务规定，严格审核、备案和监管申报的房产证券化项目，并积极探索受理、审核和备案的绿色通道，培养相关技术人员，建立相关制度系统，提高工作效率，进一步优化房产证券化审核程序，积极支持住房租赁企业开展房产证券化。

（三）营造政策环境，发挥多方合力

中国证监会和住房城乡建设部应共同努力，激励政府引导投资主体积极加入资产证券化业务，以建立绿色可持续且多渠道的资金保障机制。建立房产证券化项目信息共享、日常监管的工作机制，协调解决房产证券化中存在的问题与困难，推动房产证券化有序发展。

（五）推动立法进程，强化法律保障

《通知》是我国房产证券化领域的首份政策落地文件，此前市场已经试点发行了多单房产证券化产品，这次发文是对前期试点情况的规范，通过文件明确相关程序标准。但是，目前实践中尚需解决公募参与和税制改革等问题，亟需用法律形式进行实质性解决，进而真正推动市场形成与发展。

（六）加强监督管理，严格风险控制

住房市场关系国计民生，若要真正实现增加住房供给的目的，在发展住房租赁市场的同时，还须辅以全面的监管措施。应建立健全房产证券化业务的合规、风控与管理体系，指导相关单位完善自律规则及负面清单，引导相关主体合理设计交易结构，建立健全业务合规、风控与管理和自律监管体系，依法依规对严重失信主体采取联合惩戒措施。