迎中国地产行业租赁市场新机遇

王宇辰

摘要：长租公寓，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产三级市场一个新兴的行业，详细来讲带有装修和品牌管理的公寓通常由出资方租下物业后，对房产进行标准化装修、配备一定设施之后对外出租。

一、我国房屋租赁市场发展环境

（一）宏观环境

近年来我国经济的快速发展和住房制度不断革新，推动了地产行业的积极发展，整体供需水平呈迅速上升趋势，市场受供需影响房价居高不下。2018年中国流动人口超2.5亿，房屋租赁交易额于16年已破万亿，围绕这些人口可能产生的是一个万亿级的市场。高房价带给一二线城市的“新居民”不小的生活压力，甚至剥夺了很多年轻人成为房奴的资格。

而我国房屋租赁市场仍处于发展阶段，以个体房东为主体，机构参与者的比例与许多发达国家和地区无法比肩，16年底我国品牌公寓的规模市场占有率不到2%，但伴随着近些年来资本的注入以及政策的出台，该领域未来的发展潜力不可限量。

（二）相关政策调控

我國逐步出台相关政策有力地扶持租赁市场的发展。2017年成为近几年以来，房地产调控政策出台最为密集的一年，可谓是购房市场的寒冬。从限购、限贷、限价，到北京3·17新政引发的新“限售模式”，对此有人称将全面进入行业“四限时代”。同年10月，“十九大”为房地产业定调，坚持“房子是用来住的”，力建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。短期调控与长期发展相结合，大力培育发展住房租赁市场，控制房价的同时，也构建租购并举的住房制度。

（三）市场需求升级

据统计2016年开始，租房群体85%是85后，年轻群体不断涌入，超过45%的租客为90后。新一代白领相比之下更会追求生活的品质，注重时间与空间的管理，在消费升级的背景下，公寓行业必定会有正面积极的影响。

二、行业竞争情况

（一）行业主要参与者

租赁市场是一个持久的刚需市场，在大力发展住房租赁市场的制度背景支持下，很多开发商开始进行产品转型，一些新兴力量也不断涌入业内。如今公寓市场主要参与者分为四类：住房租赁机构、开发商、房地产服务机构。

（二）长租公寓形态类别

长租公寓经营模式目前主要分为两种：集中式和分散式。

集中式公寓是运用较为传统的商业地产运作模式，其业态形式与酒店式短租公寓和快捷酒店有很多类似的地方，其品牌性易于打造、利润率高、也易于提升服务和建立社区。但集中式公寓受制于高租金和房屋紧缺，前期投入大且回收期较长。

分散式公寓房间数远高于集中式公寓企业，其房源供应充足、易上规模，但租后管理要求高，需要较好的运营能力。

三、具体经营模式

（一）魔方公寓

魔方公寓，全称魔方生活服务集团，是中国集中式长租公寓的领跑者，规模最大、服务最优化。2016年，获得C轮融资后的魔方公寓估值超过10亿美元，这也让魔方一跃成为该领域内的“独角兽”。魔方生活集团除了深耕集中式公寓，同时在探索分散式公寓的模式发展。魔方公寓的商业模式主要有几点：

（1）标准化

魔方公寓的理念之一就是为客户带来更好的品质，提升租住的舒适度。所以，魔方公寓对装修过程进行全程监督、内外兼顾，全面推广。

（2）专注于运营

魔方公寓将非核心的业务外包，减轻人力负担，提高门店运营效率。

（3）技术引领发展

魔方公寓利用大数据进行市场需求分析和预测，魔方目前的会员数据可以覆盖到租客的一些基本信息数据，比如工作背景、学历、收入、发展状态等等，这为魔方在B2C及B2B市场都奠定了不小的基础。

（4）注重坪效

魔方公寓力求提高运营效率，通常在3-6个月之间出租率就可以达到90%-95%，利润率在20%左右。

（5）多个产品线

精准定位不同客户，针对不同客户推出不同产品，深耕细分领域，形成产品差异化竞争。魔方公寓目前打造产品有几类，MORE、魔方公寓、9号楼，分别针对不同的细分人群。

（二）自如公寓

自如公寓以分散式公寓为主，依托传统租赁业务，然后扩张规模，出租房屋，赚取差价。北京自如公寓已经嵌入了信用评分、分期贷款、ABS融资等诸多金融产品和元素。尽管自如经济体系中依然存在许多争议，但是这无疑将会是未来该行业的必然趋势。

信用评分体系：自如公寓通过建立信用评分体系，进一步发展创新的租房社交模式。2016年7月自如开始建立信用评分体系，从身份信息、履约历史、租住行为、外部信用四个维度来评定客户的租住生活信用。不过相关媒体对此也提出了自己的看法，认为创新的社交模式是否会引发风险等问题。

分期业务：如产品中的自如白条和自如客协议均有贷款性质，自如管家在与租户签署合同时会推荐分期业务，但不会强制让客户去进行选择。一些自如租客选择自如分期的方式来支付房租，服务费可享受七折优惠;与此同时，自如的资金池将会是百亿级别的，分期利率也会达到10%。风险的存在使得自如必须花大量的人力去监管该项业务。

金融创新：在自如的资金运作中，ABS扮演了重要角色。据悉，中信证券已发行了“自如1号ABS”、 “自如2号”等共计25亿元的ABS产品。“长租公寓+金融”加大杠杆的扩张模式引发市场讨论。因此对资金链断裂的防范把握尤为重要，即金融防范和租金把控都要重视起来，同时，也需要各类保证金等制度。

总的来说，目前长租公寓的发展还聚焦在提升服务品质的阶段。无论是集中式还是分散式，都需要发挥规模化和标准化。长租公寓无疑是一条“新航路”，其中蕴含着巨大的机遇与挑战。于企业而言，抓住机会，直面挑战，未来是无限的发展空间;于国家而言，这对我国经济的平稳发展也有着重要意义。

参考文献：

[1]王建红.服务式长租公寓运营模式探析[J].中国房地产，2015（31）：56-59.

[2]上海中估联信息技术有限公司.长租公寓现状、存在问题与未来发展[J]. 上海房地，2017（8）：36-38.

[3]唐龙虎.长租公寓离不开金融，也必将走向金融[J].中国房地产， 2017（26）：45-46.