构建购租并举的住房制度对防范金融风险的政策重要性

边宅安

摘要：从世界其他国家的一些经验可以得出，金融危机的爆发最终都会以支付危机的形式体现出来。目前存在的可以判断一个国家在一段时间内所产生的债务是有效的还是有害的方法是用债务与GDP的比，因此预防金融风险需要国家有一个健康的GDP数字。本文通过构建租购并举的住房制度，讨论了如何通过房市帶动GDP，从而防范金融金融风险。

关键词：租购并举;金融风险;住房制度

一、近年来我国GDP增长速度持续走低，其根本原因在于拉动经济的“三驾马车”出现了问题。但是抵制金融风险如果不能依赖其他国家的政策，我们更需要解决的，是我国投资与消费中存在的问题。

我国房地产投资额占据总投资额的30%左右，基础建设投资中也包含部分房地产，房地产理所应当的成为了国民经济水平的中心力量。此外，国民消费水平的变化也与房地产市场息息相关，房价过快上涨，国民用于其他部分的消费减少，而减少的这部分消费并不会完全反映在房地产消费中，反而变成一种沉淀成本，使得国民消费水平下降。因此，房地产市场的健康发展，是保持房市的良好运行是当下预防金融风险的重要手段。

二、我国房地产市场的问题

不可否认我国大多数地区正呈现出泡沫加剧或出现泡沫的趋势，以北京市为例，近期住宅土地成交的楼面价呈现递减趋势（数据来源：公开数据整理），而与此同时，商品房成交均价却呈现上升趋势，这是房地产价格不再与其价值相匹配的前兆。

房地产市场的资源配置受到政策的影响，北京城市中心逐渐向副中心（通州）转移的过程中，随着限购政策的落实，导致两个区域库存占比超过北京市总体库存量的30%。房地产市场对于政策的敏感性，要求政策的制定必须能够从根本上健全房地产市场配置。

目前中国一线城市的房价收入比已经达到了40倍，二线城市也达到了20倍，而纽约只有6倍，伦敦只有10倍。国民买不起房带来的社会问题将是一系列的。

三、租购并举的意义

平衡房市供需，目前我国房价过高的一大重要原因就是房市的“假需求”过高，习主席在十九大报告中所指出的“房子是用来住的”，其本质是在抑制假需求，假如刚需者不再“必须”购买房子，那么势必会有一大笔资金从购房市场转移到租房市场，降低购房市场的需求。在这个过程中，假需求将会逐步被挤出市场，一来因为几乎不会有理性投资者愿意用买来的房子进行出租赚钱，毕竟资金回笼极慢，无形中增加自己的时间成本和资金回笼风险，二来伴随着限购政策的进一步完善，通过购房进行资产保值的道路已经不再最佳，房市供需水平进一步平衡。

增加房市投资，租购并举政策的落实必须有强大租房资源的保证，但个体投资者的退出与房企的观望态度，使得租房资源不足以保证政策的顺利实施。国家统计局数据显示，2017年全国流动人口数量达2.44亿，占总人口的18%。而根据此前国家人口计生委发布的《中国流动人口发展报告》显示，2013年在流动人口家庭中有67.3%的比例都选择租住私房。如若按照流动人口中租房比例为68%计算，约有1.66亿流动人口需要租房。2017年我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元。尽管龙头房企于去年开始纷纷进入“长租公寓”市场试水，并制定了比较高远的目标，蛋壳、自如等中介机构也纷纷介入，但截止到2018年5月，长租公寓所占房市的市场份额仍微不足道。而在这些微不足道的长租公寓中，分散式公寓占比为74.5%，集中式公寓占比为17.2%，服务式公寓占比为8.3%（数据来源：中商产业研究院整理）。增加集中式与服务式租房资源的投资是建立购租并举长效机制的前提，也只有增加投资，才能坚定观望者的信念。

拉动国民消费，随着租房比例的上升，将发生购房资金向租房资金的大量转移，住房成本下降，消费增加，能够进一步激发经济活力。供需逐渐平衡，房地产投资收益递减，之前流向房产的其他产业资金逐渐归位，产业结构逐渐优化。平稳的房地产市场有助于满足更多住房者的刚性需求，在基本的住房得到满足后，便会在某种程度上进一步释放潜在的内需，提升消费水平，激发经济活力。

由此可见，购租并举的住房制度通过平衡房地产市场的供需关系，一方面能够吸引房市正常投资，将房市中原有的“非正常”投资挤出房房地产市场，并健康转移到其他产业，使市场配置更加均衡，投资效率进一步提高;另一方面，房地产市场假需求的下降会提高其他商品的有效需求，刺激消费，从而带动国民经济水平的发展。

四、构建租购并举需解决的问题

供给滞后问题，我国租赁住房市场存在供给主体单一、市场秩序不规范、缺乏规模与专业的租赁机构，导致了供给量与供给质量的双重滞后，购租并举的落实要求增加供给主体，构建多层次住房体系。从政府方面，应推进公租房和廉租房建设，直接增加租赁住房的总供给;租房保障问题，租赁市场制度建设不完善。从法律层面，缺乏国家层面的顶层设计来保护租房者的权益。购租并举的落实完善住房租赁市场监管机制，建立透明的住房租赁信息服务与监管平台，稳定租赁关系。如建立由政府部门主导的房屋租赁信息平台，使普通市民、房屋中介、房屋租赁企业都可实现一站式交易、备案、评价等服务，信息的透明化有利于稳定租赁关系;租购同权问题，租购同权使得买房行为将更加自主，而不会成为一种负担。另外，租房体系建立起来后，将和买房体系一道构筑起不同需求的住房体系，分层次满足不同人群，真正发挥房子拿来住的目的性。

参考文献：

[1]宝山区住房保障和房屋管理局课题组，周春艳.构建租购并举的住房制度——宝山区租赁住房发展现状及对策[J].上海房地，2018（11）：18-22.

[2]袁韶华，汪应宏，左晓宝，翟鸣元.房屋租赁市场瓶颈及供给侧改革的探讨[J].住宅科技，2018，38（11）：122-127.