不动产登记中地籍数据库的建立

马春秋 孔飞

摘要：本文结合不动产登记中农房地籍测绘工作和农房地籍基础数据库的建立工作，阐述利用基于AutoCAD Map 3D 2012的同绘不动产建库软件、SQL Server软件、Microsoft Access软件和ArcGIS软件在该项工作中的具体应用。由于不动产登记中的农房地籍测绘项目测区范围广、面积大和地籍成果数量多的特点，造成农房地籍测绘工作量大且工序繁琐、复杂。通过作者在该项目中不断研究。取得了行之有效的方法，利用該方法顺利完成了不动产登记中农房地籍测绘工作和农房地籍基础数据库的建立工作。

关键词：不动产;地籍;数据库;ArcGIS

不动产是指土地、房屋、建筑物以及附着于或蕴含于其上的其他物。土地、房屋、建筑物、生成林木、矿藏资源等均可以作为独立的不动产。不动产的特点是与土地不能分离或者不可移动的，一旦与土地分离或者移动，将改变其性质或者大大降低其价值。《中国物权法总则》中对不动产的的定义、范围作了表述：依自然性质或者法律的规定，不可移动的物为不动产，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附与土地并且不能分离的其他物[1]。不动产的定义概略的认定为地产和房产。

我国国土部与2016年1月21日颁布了《不动产登记暂行条例实施细则》（试行），该细则对集体土地所有权登记、集体土地使用权登记、农村土地承包经营权登记自然资源不动产登记等各种不动产权利的登记都做出了更加细致的规定。为了更好的完成不动产数据库的整合工作，又颁布了《不动产登记数据库标准》（试行）以及《不动产登记数据库整合建库技术规范》（试行）[2]。

本文介绍不动产登记中的农房地籍测绘工作和农房地籍基础数据库的建立工作，农房地籍基础数据库将为以后的不动产登记数据库整合提供宗地基础数据。通过介绍目的是给从事相关工作的同行提供一个参考，起到抛砖引玉的作用，以促进不动产登记中的农房地籍测绘工作顺利进行。

一、农房地籍测绘的技术路线和成果

（一）农房地籍测绘的技术路线

1、充分利用已有国家高等级控制点或者CORS系统，布设满足测区要求的控制点。

2、参照国土资源部《宗地代码编制规则（试行）》，结合现有行政区划和明显的线状地物划分地籍区和地籍子区，建立宗地统一编码的基础。

3、根据相关规范、文件要求，调查测区内每一宗宅基地的权属、位置、用途及四至等权属状况。

4、采用全野外数字化方式，以地籍子区为单位，逐宗地进行地籍测量和相关的地物、地形要素测量。

5、采用南方CASS软件将地籍、地物、地形数据按照统一规定编辑，形成图形数据文件（*.dwg）格式，为建立农房地籍基础数据库提供统一格式的图形数据。

6、将所有的权属调查成果全部录入计算机，形成（*.xlsx）格式的权属文件，为建立农房地籍基础数据库提供统一的权属调查信息。

7、编制各种图形和相关资料 。

8、输出各种成果，整理并归档。

（二）农房地籍测绘的成果

包括控制资料、权籍调查资料、图形资料、表格资料、其他资料等。

二、农房地籍基础数据库的建立

1、图形处理

利用南方Cass软件对测绘的地籍图进行处理。

（1）宗地代码统编

测区内的所有宗地，以地籍子区为单位，采用19位层次码结构统编[3]。

（2）图形检查

a图层正确性检查，保证图形分层正确;

b图形实体检查，包含编码正确性检查、属性完整性检查、符号线型线宽检查、线自相交检查、建筑物注记检查、复合线重复点检查等[4]。

（3）面状地物封闭检查

对面状地物要素进行封闭检查，重点检查居民地（JMD）层中的房屋线和房屋附属物线是否闭合，检查权属线是否闭合，对不闭合的线进行封闭处理。

2、创建SQL数据库

首先安装数据库软件Microsoft Server 2012，安装AutoCAD Map 3D 2012，再安装同绘不动产建库软件，需要用“gjl”命令加载。点开同绘不动产建库软件，进入系统设置，配置图件设置参数和数据库服务器设置参数，以乡镇为单位创建初始库（SQL数据库）。

3、地籍区调查

以乡镇为单位，按乡镇包含的地籍区和地籍子区导入目录文件（*.xlsx）格式。

4、权利人调查

以地籍子区为单位导入权利人文件（*.xlsx）格式。

5、 CASS线转换

以地籍子区为单位转换房屋线和权属线，形成房屋层和宗地边界线层。

转换完成后，进行房屋检查和宗地检查。

a房屋检查时会出现房屋线与房屋附属线相交，房屋线与房屋注记不相符等问题，需要进行修改。

b宗地检查时会出现相邻宗地边界线是否增加界址点，界址点与地物点不重合等问题，需要进行修改。

6、房屋关联

检查完成后，进行房屋关联。目的是使房屋关联到宗地上。

7、宗地调查

进行宗地调查，包括生成界址信息、生成四至信息、统赋界标信息。生成的四至信息和界标信息需要按照实际情况进行修改。

8、 宗地入库

宗地入库之前，需要完善证书和受理信息，一键生成证书参数，一键生成档案号，最后统一赋值收件人和收件日期。

选择宗地入库功能，选择界址点、宗地基本信息、建设用地宅基地使用权、权利人、界址线，保存。

/9、文件输出

在文件类型里，选择矢量数据，设置坐标系;在权属数据里选择自定MDB文件，自定义MDB文件设置的路径，输出JZD、JZX、ZDJBXX数据文件。

10、创建空间数据库

利用ArcGis软件里的ArcCatalog工具，创建输出数据文件夹所在位置的连接，然后在文件夹中创建个人地理数据库（*.MDB）格式[5]。

选择导入要素类（多个），将JZD、JZX、ZDJBXX数据文件导入至MDB数据库里。

11、属性编辑

参照有关的不动产登记数据库标准，利用ArcGis软件里的字段编辑功能和Microsoft Access软件修改部分要素字段属性。在修改过程中，为提高效率，采用了SQL Server语句。

12、拓扑检查

利用ArcGis软件定义拓扑规则，对矢量数据进行拓扑检查，修改，直至满足要求，形成最终的农房地籍基础数据库。

三、检查与验收

农房地籍测绘工作以县级行政区为基本单位进行检查验收。实行“三检一验”制度，分别为项目承担单位自检（作业组自查、项目组检查和项目承担单位质量管理部门检查）、县级初检、市级复检和省级验收。验收通过后，按照有关要求进行整理，归档，提交给自然资源行政部门。

四、工作体会

此作业方法的优点：相比传统的单独依靠某一种或两种软件进行不动产登记农房地籍基础数据库的建立工作，利用多种软件结合，提高了作业效率;利用ArcGis强大的编辑和空间功能可以进行多种操作，为自然资源行政主管部门提供范围更广范、更准确的基础数据。缺点：ArcGIS对数据的要求相对于CAD来说，比较严格，进入ArcGIS的数据在编辑过程中，必须严格操作，比如：面状的地籍区、地籍子区范围线必须闭合、不能有缝隙、不能重叠，线状要素不能有重复点、自相交等。

五、结语：

ArcGis已经是当今测绘地理信息系统采用的基础软件。本文阐述了农房地籍调查的技术路线和测绘成果，利用同绘不动产建库软件、SQL Server软件、Microsoft Access软件和ArcGIS软件进行不动产登记地籍基础数据库的建立工作，包括资料准备、数据处理、数据检查等具体应用和工作体会，还介绍了此项工作的检查与验收。把该方法应用到某县不动产登记农房地籍基础数据库的建立工作中，收到了良好的效果，各项工作成果得到了自然资源行政部门的高度评价。

參考文献：

[1] 蓝悦明、康雄华.不动产测量与管理[M].武汉：武汉大学出版社，2008.5：1-2.

[2] 高伟.不动产登记信息平台实质性建设[N].经济参考报，2015-8-7（003）.

[3]朱留华、郑凌志、冯文利等.TD/T 1001—2012，地籍调查规程[s].北京：中国标准出版社，2012.9：3.

[4] 谢刚生、范铀、倪晓东等.数字化地形地籍成图系统CASS7.0用户手册[M].广州：南方测绘仪器有限公司，2006：3-8.

[5] 宋小冬、钮心毅.地理信息系统实习教程（第一版）[M].北京：科学出版社，2007：6.

作者简介：马春秋（1979-），男 河北省东光县人，工程师，现从事测绘生产工作。