房产测绘在不动产登记中的应用与发展

【摘  要】我国房地产发展逐渐壮大，不动产登记业务管理也日趋完善。所谓不动产登记，实际上就是以法律的形式对地产资源进行管理，是对房产之间交易的有效规范手段。对不动产进行登记的主要作用在于规范不动产权利人的行为，以及分清权利人之间的利害关系。国家规定不动产的登记要随着信息的变更及时的进行更新。在不动产的登记过程中，房产测绘起到非常关键的作用，给后期不动产登记以及相关业务办理提供了有效的依据。文本将阐述房产测绘的重要性，以及怎么样运用房产测绘及其未来发展的趋势，以供相关人士参考、交流。

【关键词】房产测绘;不动产;登记;应用;发展

引言

房屋是群众社会生活中必不可缺的一个重要场所，也是人们物质生活中必备的一项前提基础。房产测绘工作主要是通过对房屋进行一定的调查以及实际测量得到相关房屋的有效信息：房屋产权、房产开发利用目的、城市规划建设、产权管理等等。随着技术的进步，房产测绘利用的手段也越发先进，在测绘的质量上也得到了较高的质量保障。房产测绘的深入研究有助于推动不动产登记事业的完善、全面发展，因此要善于利用房产测绘中先进的数字化技术给房产测绘的质量水平带来更高的保障。不仅如此，在进行不动产登记时还要注意将登记簿进行及时公示，以提高登记的法律效力。

一、房产测绘在不动产登记中的作用、应用

（一）房产测绘是不动产登记的直接依据

用来记录房产的证书主要是不动产证，该证是由政府部门进行颁发用来对社会进行不动产权利的公示。不动产权证上主要有房产的相关建筑面积大小、房屋所在地址、房屋所有权的归属。但由于不动产证上的信息是通过文字进行记录的，容易出现问题：首先房屋所在位置的街道名称以及门牌号是可变更的，尤其是遇到一些拆迁的情况使得房屋登记信息的变更不能同步更换，房屋登记部门也没有办法掌握房屋的及时动态;其二是，当房屋建设使用的年限过长时，由于邻里之间可以进行房屋的适当改造会使得不动产证上的一部分文字表述出现与实际情况存在偏差的现象;其三是，房屋的具体面积、形状通过文字难以进行较为接近的表述。房产测绘工作的开展主要根据房屋的平面图对其内部构造和面积进行测绘，并标出房屋的长、宽、高等数量，可以用来较为准确的记录房屋当下的形态，有效避免出现类似不动产证上文字表述的歧义现象。当需要对不动产证上的文字信息内容做出修改时，需要根据房屋测试得到的数据作为根据。所以房产测绘是房屋登记过程中必不可缺的一个部分，测绘后的结果具有法律效益与房产的各项数据有着密切的联系[1]。

（二）发挥统计的作用

对房屋进行统计是政府管理城市工作中的一大关键部分，清晰的统计数据能够显示出城市的房屋分布情况以及城市的房屋建设面貌，对不同功能的房屋建设也有较为清晰的展示，可以为城市的进一步规划和发展起到重要的数据参考作用。房产测绘工作的进行由于建设的房屋数量过多存在一定的复杂性。在测绘工作开展过程中，利用好房屋的平面图能够较好的保障测绘工作的总体进度。

（三）房屋唯一的编码

由于我国各个城市的房屋建设数量过多，在对其进行管理工作的过程中存在较大的困难。房屋信息的主要特征可分为两点：①房屋信息与房屋实际情况相对应;②房屋面积方面文字表述与实际情况存在一定偏差，但差别不大。因此，房产测绘工作就是为了给房屋信息提供可靠、科学的依据。房屋登记过程中不仅要给房屋进行一些基本的登记还要给房屋编码，编码中包含区号、图幅号、地号、幢号、单元号、室号。每一个房屋都有其独一无二的编码号，各个房屋也因为房屋编号存在一定的联系[2]。

（四）调节作用

一定程度上房屋属于商业产品，房价主要由房屋的实际面积来决定。房产测绘就是测量、分析房屋应有价值的有效手段和科学依据。由于房产的不动产特性，房产测绘所分析的数据在时效性上有着较高的要求，同样测绘的结果也是房产登记的其中一项。房产测绘工作能使得对房产所有权人对其房产数量有清晰的确认，在对社会公布房产相关权利时也能使得产权人有足够的社会公信力。从我国进行房屋方面的制度改革后，房屋逐渐走向商业化道路。因此对于大众而言，房屋的居住不论是否进行房产交易都具备商品价值的问题。而房产测绘则能够有效的解决来自房屋的价值相关问题，起到调节的作用[3]。

（五）房产风险的防范作用

城市内部建立地理信息系统的主要目的就是防范各种房产风险问题。当前司法查封的房屋数量增多，房产权被注销的问题出现次数也在不断的增多，一定程度上给房屋登记的工作带来较高的风险。导致风险出现的原因主要来自于：①大量的房屋建设导致房屋数量增多;②不可避免的输入错误导致房产信息登记出现错误;③房产信息之间联系少，容易出现纰漏。房产测绘的出现能够准确的定位房屋的位置，并可以根据测绘产生的数据制定房屋楼盘表，在表中清晰表明各个房屋的编码，进而使得房屋之间产生一定的关联性利于政府进行房屋的管理。需要利用到楼盘表的不仅是一般的商品房，还包括住宅小区在内。楼盘表内的信息还应该包括一些限制性的信息。在建立好楼盘表之后，应该及时将表内数据填入计算机内部以便之后能够便利的在网上查询产权信息是否通过、合格。房产登记与房产测绘的结合能够有效的完善人为登记房屋信息时出现的漏洞，也能更好的规避不必要的房产风险[4]。

（六）确保房产所有人的自身利益

房产登记中利用到房产测绘还能够有效的保障房产所有人的自身权益。在将房产进行登记之前，进行房产测绘工作可以较好的明确产权所有人的權利以及义务。同时负责房产登记的工作人员要对相关不动产的知识做好充分的储备，房屋权利人也要保障好自身的房产权益，保护自身权益不受侵犯和威胁。当遇到房产问题纠纷时，房产测绘能够根据所得出的测绘成保障好房产所有人的权益。

二、房产测绘的前景

房产测绘想要持续发展下去需要适应时代发展的需求，并利用当代发展的特点来不断完善测绘过程中使用到的测绘技术，并且在此基础上还要努力创新更多房产测绘技术。在互联网时代下，房产测绘工作还要及时更新测绘信息，以供房产信息在社会上的大范围流动，推动大区域的房产交易。将信息技术与房产测绘相结合将是房产测绘今后发展的一大趋势。因此，房产测绘自身也要不断丰富、完善测绘内容，建立完整的信息体系加强对房产信息的妥善管理。

三、结束语

不动产登记过程中房产测绘工作不容忽视，相关测绘人员要提高工作效率，利用先进技术进行对房屋信息的管理，推动不动产登记的快速发展。

参考文献：

[1]于桂芝房地产经济发展中不动产登记的作用及完善措施[J]科技经济导刊，2018，v.26;No.636（10）：207-210.

[2]王黎潇.浅谈GIS技术在房产测绘管理和房产测绘信息系统中的应用探究[J].工程建设与设计，2018，398（24）：274-275.

[3]马祥东孙勤刚，徐守伟.不动产登记中房产测绘面积与规划许可面积不一致问题的探究[J].中国房地产业，2017（20）：119-123.

[4]张良力.不动产测绘数据整合利用及管理系统的建设研究——以长沙县不动产测绘数据应用为例[J]中小企业管理与科技，2017（22）：185-187.

作者简介：

刘海军（1978-07）;男;山东德州;汉族;研究生;工程师;研究方向：不动产测绘

（作者单位：淄博金宅测绘有限公司）