基于新形势下房地产高周转模式探讨

摘要：在十九大会议之后，房地产行业迈入了一个崭新的阶段。房地产行业综合性比较强，在新形势下，国家不断出台各项政策，房地产行业面临着新的行业机遇，在这种情况下实施高周转模式是非常重要的。基于此，本文首先介绍了新形势下房地产高周转带来的收益与风险，并论述了高周转运营管理全流程体系的创建与实施，同时解析了标杆房地产项目高周转开发及运营模式。

关键词：新形势;房地产;高周转模式

房地产行业涉及到物业管理、销售、施工、法律、金融、建筑设计等诸多行业，成功开发房地产项目，需要有各项机构和大量的专业人才予以配合。房地产高周转主要是指资金快速周转，对于房企来说，实施高周转过程中，需要遵循两个原则，其一是占用资金时间少;其二是实施高周转模式，需要缩减拿地、动工以及预售的时间，现金回正的整体时间要少，同时销售去化速度要快。

一、新形势下房地产高周转带来的收益与风险

新形势下，各个房企都在实施高周转模式，是否成功运用高周转模式，直接关系到企业在行业中的地位。而高周转模式的实施为企业带来的收益主要体现在以下几方面：1）实施高周转模式过程中，开发商拿到经营许可证之后，会在6个月之内完成房屋销售任务。这使得开发商可以利用这些钱继续进行投资，最大限度的节省了时间成本和资金成本。2）在防风险、去杠杆的新环境下，各类民营房企融资非常难，很容易出现资金链断裂的现象。同时，近几年来，房地产企业融资结构逐渐发生变化，以往的融资渠道由于房地产调控而变得越来越窄。而且房企排名越靠前的，越容易进行融资，这些都严重影响着房企的发展。实施高周转模式，加快了企业资金回流速度，使得企业在经营过程中，实现良性循环，从而使企业收益最大化。而高周转模式在为企业带来收益的同时，也存在一定的风险。主要体现在：1）由于周转速度非常快，使得建筑的“身体”和“脑袋”不相协调，建筑物的安全根基出现了比较严重的问题2）在实施该模式过程中，高周转模式的实施还会对施工工期产生直接影响。过分的强调进度，而且由于项目过多，很容易出现质量问题，甚至威胁到人们的生命安全。此外，管理费用以及环境干扰等都会发生变化。

二、新形势下高周转运营管理全流程体系的创建与实施

在建设房企高周转管理全流程体系过程中，构建四个体系，其一是计划管理体系;其二是会议决策管理体系;其三是组织架构管理体系;其四是分层授权体系。其中，计划管理体系主要有三级计划;会议决策管理体系主要从项目决策成果、决策点会议以及项目启动会等方面论述;而组织架构管理体系主要从职能式转向矩阵式。分层授权体系主要是制定流程制度和合理授权制度。

高周转管理全流程体系的实施主要从以下几方面考虑：1）组织管控。房企在实施高周转流程过程中，需要将管理架构划分为三级，即总部、区域、城市公司等。其中总部要逐步的下放权利，以提升企业决策效率为基本原则，将一线团队的积极性和能动性充分调动起来，同时还要实施城市公司做强、区域做实以及总部做精等分级管理控制策略。企业总部要着重于战略中心和风险管理。主要管控内容为制定标准、管理重要资源、重大投资以及风险管控等。区域本部要着重于項目开发过程的管理和监控。城市公司主要负责项目全过程的操作和执行，且城市公司内部要构建一个科学的授权体系，逐级授权，并对决策链前段进行控制。2）计划运营。从集团层面来看，计划运营是企业总部管理的主要手段。企业总部需要构建一个管控体系，以这个体系为基础，对公司各项制度进行制定。从开发项目层面来看，需要实现项目快回款、快开盘、快开工等。3）产品策略。产品策略需要从技术标准化、产品选择以及产品标准化等方面考虑。根据客户、产品、土地等交圈原则，努力打造一个具有极强竞争力的房产产品线[1]。

三、标杆房地产项目高周转开发及运营模式

项目高周转开发过程中，首先，需要清楚政府的诉求，政府的的诉求是从城市出发，而不是从项目中去理解相应的产品，提前做好项目开发的规划，贯彻落实当地政府要求的规范，提前获取相关部门许可，防止出现反复修改浪费时间现象，从而增加时间成本。其次，在施工过程中，从拿地、动工、开盘销售以及资金回转等方面入手，在保证工程质量的同时，尽最大可能缩减时间，确保企业资金链持续供给。在分析高周转具体的运营模式过程中，首先，要明确高周准的共享机制和跟投机制。其次，将产品标准化、供方战略化，满足高周转运营的前置要求。最后，做好前期集采、介入前期工程、搞好政府关系[2]。

四、结语：

综上所述，房地产企业在实施高周转模式过程中，在带来可观收益的同时，也伴随着一些风险。经过上文分析可得，在创建和实施高周转管理全流程体系过程中，需要从计划制定、授权管理、产品选择等方面进行。此外，在开发高周转模式过程中，需要从其运营模式入手，缩短工期，确保资金链供应正常。

参考文献：

[1]贾国强.房地产大佬为何集体推崇“高周转”？[J].中国经济周刊，2018（32）：69-71.

[2]姚清振，徐强，孙克阳，李娜.新形势下房地产高周转模式[J].建材与装饰，2018（26）：185.

姓名（出生年、性别）：李蓬楷  1994年12月22日 男

籍贯：广东汕头

职称和学历：挪威科技大学本科

研究方向或专业：土木工程