浅谈房产测绘的质量控制

李运年

摘要：房地产行业是我国近年兴起的行业，有巨大的发展潜力。随着房地产行业的迅猛发展，房产测绘工作也有了很大的进步。房地产测绘是房地产管理业务结合常规的测绘技术而形成的专业测绘，在房屋买卖过程中具有重要作用，它同业主的利益紧密相关。因此，房产测绘领域还有很大的发展空间。基于此，对房地产测绘中有关房产测绘技术和控制测绘质量进行简要分析，希望能够为业界提供一些借鉴。

关键词：房产测绘；质量控制；措施

房产测绘是一项政策性和专业性都很强的工作，准确而完整的房地产测绘成果是审查确认房屋的产权、产籍、保障产权人合法权益的重要依据，也为房地产管理提供准确可靠的成果资料。结合我国房产测绘的现状和房产测绘工作的重要性，房产测绘是直接关系开发商、购房业主切身利益的重要工作，要做好这项工作不仅要掌握测绘技术理论及实践专业知识，更重要的是要全面了解房产方面的相关政策、房屋建筑相关知识和技术规定。本文是在工作中摸索出的一点心得，供同行们探讨。

1房屋面积测绘的重要性分析

房产面积的测绘工作作为房地产发展中的一部分，事关企业、消费者的切身利益。在对房产面积进行测绘时，国家也先后出台过许多文件来保障测绘过程中数据的真实性与有效性。这些测绘数据均受相关法律法规保护，是产权者申请房产证的根本依据。在房屋转让和房屋面积估算中，测绘得到的数据均为此提供了一份重要的参考依据。在目前的发展过程中，人们于房屋的要求越来越高，各式各样的楼房满目琳琅，但是部分开发商会利用其中的漏洞来欺骗消费者直接导致他们的利益遭受损失。

2房产测绘质量的影响因素

2.1房产测绘的质量管理标准不一

在我国的房产测绘规范中，对房屋套内面积和分摊面积计算的相关规定，缺乏一定的可操作性。以至于各个专业测绘单位制定的质量管理标准不一，在对相同的房屋进行测量时，因技术和质量标准的差异，造成测绘成果的不同。

2.2质量管理体系不健全

一般的房产测绘单位资质等级较低，大多数为丙级测绘资质，往往没有健全的房产测绘质量管理体系，没有针对影响房产测绘质量的因素进行列表分析，测量人员在测量过程中常常忽视其影响因素，未按规定的相关程序进行测量，导致房屋测量数据不准确，房屋建筑面积计算有误。

3房产测绘质量的质量控制措施

3.1合理分摊公用部分的面积

首先，在进行公共面积的分摊时必须要确保房屋的基本户型及其计算的合理精确性，然后在此基础上对公用面积部分进行测量，但是在测量的过程中需要由相关技术人员对公用面积部分进行确认以及测算。房产面积在测算的过程中不仅会牵扯消费者的利益，并且对开发商的利益也有着非常大的关联，所以在测算的过程中必须要做到公平、公正，并且做到合理分摊公用面积。由于多种原因的存在导致在对每家住户进行测量时，其测量数据不够精准，一旦这些数据不够真实，势必会影响到公用面积分摊的测量，一般为了能够确保其公用面积部分的测量精准度需要严格按照测算标准进行，在针对有争议部分的公用面积分摊过程中，则需要相关组织进行房屋公用面积的测绘，在对建筑设计图纸进行分析测算后，商定公用面积的分摊方式。在一般情况之下，只有在总面积以及每层面积测算之后才能对公用分摊面积进行测量，一旦公用分摊面积测量结束之后必须要进行复测检验，以确保分摊的准确性。

3.2房产面积测绘外业数据采集必须准确

在进行实地房屋测量时，对所有的数据都要独立测量两次，并取其中数作为最后计算结果。对成套住宅最好是按测量每套房屋的边长数据，最后将各套同一侧边长进行累加，再与外围测绘的房屋总长进行比较，其较差在误差范围内时，再按各段进行平差配赋计算，使之各面积最后计算结果能与总面积保持一致，这也是保证测绘成果质量合格的最有效办法。在进行房屋边长数据测量的同时，还要对特殊楼层房屋层高进行测量，因为有特殊楼层的层高不一定够2.20m，对于层高不够2.20m的房屋，要将其面积扣除，以免产生多算。对跃层房屋还要注意阳台是否有上盖，因为在施工图纸上可能标注的是阳台，但按《规范》的要求，没有上盖的阳台是不能计算面积的。在外业实测调查房屋层数时不能以现场外观楼房的层数为准，要将外观看到的房屋层数与建筑施工图纸进行核对，核对的目的是要看楼层内是否有因设计需要而存在假层、附层、夹层、设备层、避难层、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间等，因为在规范中明确规定，这些均不计算层数。

3.3房地产测绘中RTK技术的应用

RTK技术作为全球GPS领域的最新技术，已经在欧美、日本等发达国家建立了非常完整的系统。RTK是一种基于WGS-84坐标的全球动态监测技术，受到社会各界的广泛关注。RTK技术的最大特点就是在野外实时获得的数据精度可达厘米级，不需要测量后进行解算，精确度相对较高。将RTK技术应用于房地产测绘，基准站通过数据链路将观测点和建筑点的站坐标信息传送给流动站。流动站基于数据鏈来接收基准站的数据，同时还会采集GPS观测数据，并在系统内组成差分观测值并对数据实时处理，最后给出定位结果，持续时间不到1秒钟，能够更加准确地界定房屋的界线权属，确保房屋产权管理的公平，减少由于房屋测绘结果引起的房产纠纷。RTK技术可以提高房地产测绘的精度，我国深圳、北京、武汉、青岛、上海、昆明等城市先后建立了市级的GPS网络RTK系统，且广泛应用于房地产测绘行业。

3.4严格房产测绘过程中的检查

关于房地产测绘成果检查验收的措施与体系，为了保障成果的品质，测绘人员必须具备高度的责任感、严谨认真的工作态度和纯熟的操作技能；同时，还要必须有严格的质量检查制度。测绘单位多数采纳“二级检查”“一级验收”的制度。一级检查是依托自查与互查，作业组的专职检查人员依照该项目设计的技术路线检查测绘成果，检查其测绘成果得出的过程能否严格契合相关操作规程。在测绘过程中，第一测绘人员应当时时检测本人的作业方式，避免出错，自查是测绘质量能否保证的关键所在。接下来第二测绘人员会再次进行检查，即互相检查（互查）。

4结束语

在房产测绘中，首先，必须严格遵守房产测绘的法律法规及程序规范进行工作；其次，不断使用、更新房产测绘的新技术、新方法；再次，利用多功能新型的房产测绘仪器，实时提高测绘成果的准确度和精确度；最后，定期组织测绘工作人员进行培训，不断提高他们的管理水平和工作素质。

参考文献：

[1]楚亮.基于质量控制的GPS可靠性研究[D].西南交通大学，2007.

[2]吕永江.房产测量规范与房产测绘技术[M].北京：中国标准出版社，2001.

[3]刘洪江，曹玉香.基于ArcGIS实现地类图斑净面积的计算[J].城市勘测，2012.

（作者单位：山东润地测绘地理信息有限公司）