基于存量土地开发的城市更新探究

李峥

摘要：在现代化发展过程中，城市的更新已经成为了顺应潮流的必然趋势，实施城市规划和城市发展对促进城市更新、落实城市可持续发展有着非常重要的作用。本文主要基于城市更新视角下，从城市现状空间品质出发，简单探讨以存量土地为特征的的城市更新发展模式。

关键词：城市更新;存量土地;机遇空间

近几年，随着我国经济飞速发展，城市结构发生了翻天覆地的变化。原有的城市功能结构与物质设施已经满足不了现代化城市人的生活需求，因此正在不断被现实淘汰，城市发展以及城市规划成为了现代化社会背景下的热点话题。基于此，笔者试图从城市存量土地的空间识别方向，对城市的更新进行研究，并讨论适当的发展建设模式。

一、城市发展背景下城市更新的现状

城市在其发展过程是一个更新换代的改造过程，城市更新与城市规划作为城市自我调节机制存在于城市发展过程中。上个世纪50年代，国外一些发达国家的城市更新问题开始日渐突显出来。几次产业及工业革命促使着世界范围的城市化发展，重工业以及大型企业的建立使许多农村人口积极涌进城市中，从而使城市规模逐渐扩大。由于城市规模的盲目扩张与无序发展，随之出现了“逆城市化”“城中村”“闲置土地”等各种现象，导致城市居住环境变得恶化，城市治安混乱，特色消失，土地使用效率低下......针对以上情况，必须采取各种城市更新措施，以此防止城市枯萎，城市品质与活力下降。但局部的改善与零星优化还不足以恢复城市的活力，为了谋求城市的可持续发展，必须进行全面统筹及有效的更新改造。

对于国内来说，随着我国社会主义市场经济的逐渐发展，许多城市正经历这急剧持续变化的形势，城市大规模的改造也正以空前的规模和速度展开，因此城市建设渐渐成为人们和社会关注的热点。但我国与国外发达国家不同，因旧城市缺乏有效的政策以及雄厚的建设资金保障，许多中小型城市存在布局混乱、居住条件拥挤且差、交通堵塞以及环境污染等一系列问题。这种形势下发展的城市以及远远满足不了社会改革发展的需要，并造成了许多社会问题，城市的规划和发展迫在眉睫。

此外，在我国土地资源日益紧张的现状下，城市的空间形态逐渐从以水平方向为主的平面形态发展为以配置、组合再开发为主的立体形态，城市的建设由外化转为倾向内化发展。再加上我国正处在工业化进程的飞速发展阶段，结构结构以及上层建筑有了很明显的变化，社会也在这一时期将全面改革，我国的城市正在面临着人文空间与物质空间相互变动、相互融合的重建时期。因此，城市结构的结构整体调整成为了发展的必然趋势，城市更新必须顺应时代发展潮流。

二、城市更新与发展的历史进程

早在上个世纪40、50年代，我国城市就开始进行城市更新，并且更新特点符合年代特点。例如改革开放前的城市更新主要是因为城市住房、城市设备等发生物质性老化，很多危房已经不能继续投入使用，因此为了改善城市居民生活条件，城市更新迫在眉睫。改革开放后，我国城市更新逐渐发展为新的特点：①城市经济效益变得重要;②投资渠道多样化;③利益多元化，更新决策多元化;自我国进入21世纪之后，经济发展对城市环境突出更高层次的要求，城市结构规划及综合调整成为了城市更新的主要考虑因素。但在城市更新过程中难免会出现一些问题，其矛盾主要表现在现状存量土地遗留问题的保留及发展问题上。

三、基于城市土地资源的空间识别

城市更新是一项既长久又复杂的工程，城市更新政策也受到国家、政府、经济市场等多种因素的制约。因此，对旧城市的重新规划和改造不能单纯从一种因素出发，例如只基于单纯的经济效果考虑，一律采取推倒重建的开发方式，而是应在充分考虑到旧城区原来的空间结构以及功能组成的基础上，分析城区衰退的原因，更加深入了解其影响因素，从而针对旧城区各个地段的特点与布局模式，因地制宜的运用多种手段进行整体改造和综合治理。

在我国城市更新过程中，主要是以存量土地为特征的发展建设模式，基于综合公共资源分布、环境资源、轨道交通、集体用地改造、土地权属、建设年代、开发强度、建筑质量、原控规土地使用等多方面因子进行综合评价，对待更新城市进行空间识别，将规划范围内用地全覆盖划分为三类空间：优势空间、一般空间、机遇空间。本文通过分析三类空间不同的功能、形态、特征，分别提出不同的城市更新和治理措施。

首先，优势空间指用地功能合理、土地利用高效、建设质量优异的城市空间。这部分空间主要包括高品质居住及建设较好的学校、医疗、文化等生活服务设施、已形成的高端产业园区及高品质的绿地公园等开放空间。这些城市空间多是近期建设，从用地功能布局到建筑质量，都经过规划设计而建设实施，土地综合价值较高，同时也彰显了城市特色及品质。在城市更新过程中，针对优势空间可遵照“巩固优势、提升水平”的更新策略进行规划：1.对居住区及生活服务设施，提升功能水平，打造更优质的国际化社区，推进设施共享，营造现代化、便捷化的社会氛围;2.对已形成的高端产业园，补充产业配套设施;3.对高品质绿地公园等开放空间，在其现有基础上完善绿地景观系统，构成串联城市活力区域的绿色廊道。

其次，一般空间指用地功能与土地利用效率都相对合理、建设质量一般的城市空间。这部分空间主要包括老旧住宅区、零碎公共绿地及开放空间。这类城市空间问题表现为生活配套設施不完善，停车位紧张以及违章建设侵占绿地公共空间等。针对一般空间可遵循“环境整治、提升品质”的更新策略进行更新改造：1.对老旧社区进行建筑改造、立面重塑，补全社区组团内缺失的公共服务设施及市政基础设施;2.拆除侵占绿地或公共空间的违章建筑，使其恢复原本绿地功能。

最后，机遇空间是指用地功能与周边或规划功能分区不协调，土地利用效率低下，建设质量较差的城市空间。这部分空间主要包括：城区中的工业、仓库、污染企业、业态低端的三产、城中村与棚户区以及城区范围内的农林地、弃置地等。相对于优势空间与一般空间，这类空间迫切需要置换功能或拆除改造，且改造建设成本相对较低，因此更新潜力巨大，是城市更新近期改造的重要切入点、实施点。城市土地资源的有限性要求城市更新建设的目标为依据实现资源的最优配置，因此对一些存量功能应有所取舍：1.迫切解决城中村、棚户区改造安置问题;2.优先处理闲置地块开发利用、商业业态提升工作;3.坚决执行传统产业、低端产业的疏解与腾退，植入新型业态提升活力。

四、城市更新的实施途径探究

本文通过具体研究城市更新过程中三类空间不同方式的更新、改造、提升策略后得出：围绕机遇空间开展的城市更新工作，是产业空间拓展、设施优化布局的重要途径。城市更新基于存量土地开发模式的重要意义体现在：城市环境品质的优化可持续发展，城市土地资源的统筹规划、有序开发，城市功能的多元化建设，以及城市活力的营造与提升。

五、结语：

本文主要对城市更新过程中的三类空间识别进行了研究，并探讨了三者之间的关系与特征，希望能找到一个理想的城市更新基本模式。就目前来说，我国地大物博，人口众多，不同城市之间的实际情况也应文化差异、人口结构表现出极大不同之处。笔者认为，机遇潜力空间作为城市更新的主要实施途径，在对城市进行综合治理和改革过程中必须基于土地资源有限性，功能多元化、品质化的角度去分析一系列问题。只有这样，城市的规划和发展才能具有活力、可持续的发展。

参考文献：

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