紧缩背景下房地产企业多元化融资组合策略探讨

石冰

摘 要：随着我国对房地产市场宏观调控力度增强，房地产市场已经逐渐由以前的粗放式、全面自由化状态逐步走入市场为主导、国家调控为辅助的规范化发展道路。这对于房地产企业而言，不仅能够有效遏制无序竞争与许多市场乱象，而且自身建设与发展也因此受到了一定影响和阻碍，甚至导致一些企业发展出现了严重困难。所以，为了尽快适应当前市场发展局面，企业应当更加重视新的融资渠道建设以及加强对多元化融资组合的关注与研究。本文从目前国内房地产企业多元化融资动因入手，结合房地产企业自身特点，研究有利于房地产企业有效融资多元化融资组合形式。

关键词：房地产企业;融资多元化融资

一、引言

自我国改革开放以来，我国房地产市场及房地产企业发展一直都处于高速状态，国内房地产企业数量每年都呈现高增长态势，房地产市场竞争激烈化程度与日俱增。但房地产过热，给国家经济平稳发展也带来了不利影响，所以近年来我国政府也相继出台了许多针对房地产市场规范化发展以及约束房地产企业过热膨胀的政策法规，其目的是为了抑制房地产行业中的投机行为和不良竞争;而在众多政策法规中，调整银行贷款利率、提高商业贷款门槛等是最让房地产企业感到头疼的问题。利率提升直接导致银行贷款负债比例增加;而提高商业贷款门槛又让许多房地产企业难以获得充足的贷款用以发展，所以目前我国房地产企业面临的局面可谓十分严峻，寻找新的融资渠道并研究多元化融资组合已经成为当务之急。

二、多元化融资对房地产企业持续发展的重要性

针对当前我国房地产企业所面临的现实问题，多元化融资策略研究在诸多方面具有十分重要的现实意义。

首先，房地产企业是资金密集型企业，对资金需求随企业项目增多和企业规模扩大而不断增加。加之目前国内房地产市场面临着传统融资渠道紧缩以及国家宏观调控政策影响，房地产企业对资金的需求更加迫切。多元化融资一方面能够帮助企业更好地适应当前的融资局面;另一方面，多元化融资也能让企业获得更多资金，进而满足企业从拿地到项目建设各个环节的大量资金需求。

其次，房地产企业除了资金需求量巨大之外，还具有融资风险高、财务管理风险高等特点。融资风险高一方面是由于融资方案不合理或者融资方式不恰当所致;另一方面，也是由于融资渠道单一、企业负债结构单一所致。因此，多元化融资策略的研究能够帮助企业尽快摆脱融资单一问题，多样化融资方案或融资渠道能够让企业融资风险被有效分摊，避免因为融资渠道单一造成融资渠道受阻，直接导致整个企业融资陷入困难，出现资金链断裂的困局，最终因融资风险而引发财务风险。由此可知，多元化融资策略研究不仅能够帮助企业获得更多融资，同时能够凭借多渠道多途径而降低融资风险与财务风险。

再次，融资行为不仅会伴随相应的融资风险，同时也会产生相应的融资成本。在以银行贷款为主渠道的融资行为中，贷款利率成为融资成本中占比较高的一项，往往容易让企业感到压力。尤其是当前国家银根紧缩、贷款利率提高更是让许多以银行贷款为主要资金来源的房地产企业叫苦不迭。而多元化融资包括了债权融资在内的多种融资方式，相比银行贷款融资，具有费用低、融资效果明显且企业门槛较低等优势，能够实实在在帮助企业降低融资成本。

最后，无论规模多大、资金多雄厚的房地产企业都无法依靠自己的力量来完成所有项目建设及成本支出。融资是房地产企业必然的资金筹措方式，所以资金负债对于房地产企业来说是很正常的事情;但运转良好的房地产企业和运转不畅的房地产企业之间的最大区别就在于融资结构是否合理。影响到融资结构的主要因素有融资周期、融资方式以及融资途径等，如果企业只有一种融资方式、一种融资途径且没有比较灵活的资金偿还周期安排，那么就很容易因为某个时间点上资金暂时短缺而导致无法及时偿还融资;如果勉强偿还，势必影响企业正常运作及建设;但如果无力偿还，更会影响到企业的自身信誉以及市场风评，这对于企业来说无疑是毁灭性的影响。所以，多元化融资策略研究不仅是为了让企业能够获得更多融资，同时也有利于融资结构优化与搭配，避免不当融资给企业带来的严重后果。

三、房地产企业多元化融资组合策略研究

上述分析中，对房地产企业多元化融资策略研究的重要性进行了深入探讨，多元化融资不仅能够帮助房地产企业获得更多融资，同时能够极大地降低融资风险及财务风险，此外多元化融资还能够提升企业融资结构合理性，避免因为融资问题导致企业生产发展受阻。但是多元化融资策略的应用不应该是单一的，而应该是以组合形式出现，因为就算不是以银行贷款为主要融资渠道，但如果只选择一种融资方式，仍然有可能因为融资方式及渠道单一而产生诸多问题。结合房地产企业融资需求及企业普遍现状，笔者認为房地产企业多元化融资组合研究可以参考如下一些方式。

（一）股权融资与售后回购

股权融资与售后回购是两种新的融资方式，同时也是目前比较常见的房地产企业融资方式。单纯采用股权融资虽然能够吸引更多新股东加入企业，能够为企业提供更多发展所需资金，同时股权融资也具有资金使用期限长、财务风险小并能提升企业社会信誉和资信等优点，但是单纯依靠股权融资容易造成企业控制权分散甚至失去控制权;同时股权融资资本成本也相对较高。

售后回购，顾名思义是许诺在房产售出后一定时间内进行回购，这样能够彻底打消消费者对房价可能下降的顾虑，从而直接提高房屋成交量并提高营业收入。但企业同样需要承担相应风险，包括房价可能回落以及其他情况，所以单纯依靠售后回购进行融资也不是一个明智选择。因此，将股权融资与售后回购相结合，能够增加企业融资数额，降低单一化融资带来的风险隐患，实现融资结构均衡与稳定。

（二）长期融资与短期融资结合

长期融资具有资金使用周期长、短期内没有资金偿还压力以及能够避免短期利率波动给企业带来的融资风险的有点;而短期融资具有融资成本低、总利率低等优点。但单纯依靠一种融资方式容易让企业出现各种问题，所以长期融资与短期融资相结合是目前许多房地产企业愿意尝试的多元化融资组合方式。

一方面，利用长期融资维持企业大型项目对资金的持续性需求，可避免资金链断裂;另一方面，利用短期融资可降低总的融资成本、增强资金使用灵活性与管理可控性。如果想要充分实现两者有效结合，让企业能够最大限度享受到长短结合好处，还需要以企业实际资金需要为出发，综合考量长短融资比。

（三）国内外融资方式结合

许多企业谈到融资往往只会考虑国内融资，一方面国内融资手续相对简单，同时也能享受到一定地区优惠，但是国内融资也存在着竞争激烈的问题。因此，笔者认为适当关注国外融资环境、融资条件以及成本，将国内融资与国外融资进行综合对比分析，找到适合企业的更优融资方法才是正确的。此外，积极进行国外融资不仅能够获得一些国内融资无法获得的优势，同时也能借机打开国外融资通道，为企业今后持续发展打好基础。

（四）互联网金融产品+房地产证券化

互联网金融是当前金融市场发展的新方向，同时也具有极大的发展潜力与市场空间。互联网金融具有速度快、成本低与传播速度快等多种特点，互联网金融产品也比以前许多传统金融产品具有更大的受众覆盖面与接受度，如我们所熟知的蚂蚁金服。

而房地产证券化同樣是房地产企业融资新渠道，是房地产企业融资及未来发展的主要方向，两者结合能够有效缩减融资成本。同时，加强与互联网市场的密切关系，能够有效提升房地产企业自身在销售回款、项目投资等各个方面的管理效率与质量。

（五）推进融资证券化与资产证券化

房地产企业普遍存在着负债率较高的情况，在探讨多元融资的问题上，我们应当重视如何有效降低资产负债这一重要内容，推进融资证券化以及资产证券化，有助于房地产企业有效控制资产负债率，提高住房出租率以及扩大现金流规模，从而让企业运营规模持续扩大，保持运营状态平稳。因此，企业不仅应当积极研究探索ABS与REITS等资产证券化工具，还应积极了解与深入学习国家相关政策法规，扎实迈出融资证券化与资产证券化的脚步。

四、结语

近年来，房地产企业所面临的融资局势日趋严峻，这已经是一个不争的事实。如何在如此大环境下更好地实现融资，促进企业健康持续发展成为企业管理者应当关注的重要核心内容。虽然多元化融资看上去充满机遇与空间，但同时也需要根据企业自身情况积极分析合理选择，寻找适合企业自身需求的融资组合模式，以发挥多元融资最大化融资效果。

参考文献

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