房地产项目报建流程对开发环节的影响研究

章文西

摘要：在社会不断发展的时代背景之下，我国房地产市场相较于之前也变得越发的完善，房地产企业之间的竞争力也变得越发的激烈，为了能够有效提高企业竞争力，开发商在发展过程中一定要对资源进行充分利用，同时还需要尽可能的简化房地产项目报建流程，从而更好地促进我国房地产事业得以发展。基于这一目的，本文则就房地产项目报建流程对开发环节的影响进行了研究。

关键词：房地产;项目报建流程;开发环节;影响

一、房地产项目报建流程相关概述

房地產项目报建流程在实施过程中需要经历以下几个环节：

（一）规委会审查环节

无论是任何性质的用地，最开始都需要经过各级规划委来进行审核，而审核的目的就是为了能够更好地掌握方案修建的合理性，以及其是否能够满足城市总体规划需求，这样才能真正有效实现对于城市建设的有效控制与引导。所以房地产项目在报建的时候，通常都需要及时的向规委会提交具有良好可行性的项目材料。

（二）发改委审查环节

在房地产项目报建流程之中，发改委对于房地产项目的审查内容就是对项目是否合规进行审查，需要按照本地区环保、产生、招商以及投资等多方政策来对项目报告进行批复。

（三）选址环节

房地产项目报建流程之中，规划管理部门通常需要进行选址，而在这一过程中大多是交由规划部门来进行牵头，同时与环保部门、国土部门以及林业部门等进行协商，而审查的内容则是项目建设地址是否环保、安全等等。

（四）环保部门的批复

在确定选址之后，环保部门还需要按照相关法律以及开发单位所提交的环保评估报告来对房地产项目实用过程中的环保性能进行评估，具体而言就是对其对于周边环境的影响进行预测，同时制定出相应的应对措施来进行审查;同时还需要结合环保设备保养以及维修来进行合理规范。

（五）用地预审环节

用地预审也是房地产项目报建流程中较为重要的部分，这一部分则是交由国土部门负责，这一部分需要在工作过程中按照相关法律法规来对本地区土地使用情况进行合理的规划，同时还需要及时做好耕地保护工作，对项目拟用地面积、指标以及占补平衡方案等多方面来进行审查，这样才能有效实现集约科学开发用地。

（六）住建部门的审查

房地产项目报建流程之中，住建部门同样也需要进行审查，而审查的内容则主要是以设计图纸、施工安全备案、施工许可等多方面环节的审查，做好这些环节的审查才能确保之后施工活动的合理实施。

（七）招投标监督部门的评审

房地产项目报建流程之中还包含了招投标监督部门的评审，相关法律体系有提到要积极组织相关专家来对招投标文件进行评审，同时按照相关职能来履行好自身的监督管理职能，这样才能真正有效保障招投标的公正、公平性。

（八）竣工验收备案

房地产项目报建流程除了上述几点之外，还包含了竣工验收备案，在这一过程中不同职能部门在工作过程中都需要对本部门所涉及到的核准批复方案以及设计进行相应的检查与验收，以此来保障项目建设的质量。

二、房地产项目报建流程发展现状

房地产行业在实际发展过程中，不同地区的市场外部环境自然也会存在着一定的差异，政策因素等多方面都会存在区别，因为报建的流程本身就十分的繁琐，再加上可操作性也十分的强，所以通常都需要对房地产市场进行适当的监督与管理，这样才能真正有效保证报建流程是真正按照政府相关法律体系而执行的。政府部门在这一过程中，一定要发挥出自身行政管理的职能，对各项环节的审批工作进行及时的完善，这样才能真正有效了解报建流程中所存在的问题。分析我国房地产开发行政审判机制以及相关法律问题我们能够发现，房地产项目在开发过程中，和地方政府行政管理能力之间存在着较为紧密的联系，政府部门在这一过程中可以发挥出自身的监督职责，做好不同部门之间的沟通与协调，而企业在这一过程中也会对项目的开发环节造成影响，尤其是企业内部之间的协作以及运作能力所造成的影响可谓是十分显著。所以说，房地产项目报建过程中，其整个流程一定要进行合理的把控，从开发商的角度思考分析，以此来及时把握制度中存在的问题，然后提出相应的解决处理方案。

三、房地产项目报检流程对开发环节的影响

房地产项目开发流程对于开发环节造成的影响是十分显著的，尤其是在开发进度这一方面的影响，要想更好地提高开发环节质量和效率，就一定要对房地产项目报建流程进行合理优化，这样才能更好地实现开发的目的，有效提高企业开发商的竞争力。而要想实现这一点，房地产开发商，一定要及时把握项目报建流程以及不同阶段的工作任务，这样才能更好地分析报建项目对于开发环节造成的影响。

（一）目的与意义

首先，一定要很好地把握房地产开发过程中需要遵守的相关政府法规以及行政管理部门的职责，对审批流程进行有效规划，同时明确指出项目报建的流程。因为只有真正做到这一点，才能真正有效对整个报建流程进行合理优化，从而有效把握需要优化的问题以及任务，结合实际情况来进行完善与优化。在实际分析过程中，相关部门可以结合流程管理理论来对房地产项目开发形成正确的认识，然后再基于此来对房地产项目开发流程进行合理的完善。其次，在对房地产项目报建流程对于开发环节的影响研究的时候，相关人员可以使用综合分析法来进行合理分析，在这一过程中相关人员可以从项目的立项审批开始，对整个环节进行合理的完善与优化，结合实际问题来对整个开发流程进行优化与管理，这样才能进一步构建出较为完善且良好的流程管理体系。

（二）开发流程的特征

房地产项目报建流程对于开发环境的影响研究，还需要很好地把握开发流程的特征，而其主要表现在以下几个方面：

（1）综合性。房地产开发流程最为本质的特征之一就是综合性，在现代化城市不断发展的环境下，房地产开发过程相较于之前而言也变得越发的复杂，开发环节在实施过程中涉及到的部门也变得越来越多，像是民防、国土、建设、环保、消防等等，另外和城市群众生活之间的关系也变得越发的紧密。为此，开发商在发展过程中一定要做好综合调研与分析工作，毕竟只有合理规划与统筹才能真正有效开发出较为成功的房地产项目。（2）长期性。房地产开发环节设计方面较多，可以说是从最开始房地产项目的投入，一直到最后的资本回收与运作的全过程。从获得土地信息这一方面来分析的话，需要对其可行性进行研究，会经过多方面的管理以及审批，整个流程需要耗费较多的时间，一般情况下，普通房地产开发项目大多是1-2年，而规模较大的则需要4-5年。（3）风险性。房地产项目在开发过程中整个流程十分的长，再加上涉及多方领域，所以需要耗费的资金也不少，这个时候开发过程中就会面临着各种各样的风险以及不确定因素，很容易会加大开发风险，所以开发人员一定要结合实际来进行合理规范。

四、结语：

综上所述，在上述分析中我们能够发现房地产项目报建流程对于开发环节造成的影响是十分显著的，开发商在发展过程中一定要按照政府所制定出来的相关制度来对报建流程进行合理优化，这样才能进一步加快项目审批速度，更好地实现项目建设的目的，从而有效提高企业经济效益以及竞争力。为此，企业管理人员在经营与发展过程中一定要结合现如今报建流程来进行合理分析，制定出相应的解决方案，确保整个流程的简化性，这样才能得到更好地发展。

参考文献：

[1]佚名. 房地产开发流程：房地产项目报批报建实操一本通[M]// 房地产开发流程 ： 房地产项目报批报建实操一本通. 2016.

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[3]夏达明. 浅析房地产项目开发报建流程[J]. 城市建筑， 2015（24）：286-286.