房地产开发企业项目成本控制及财税核算的思考

朱庆祎

摘要：由于投资周期长，产业链长，风险高，房地产企业越发强调财务管理的重要性。在现代房地产开发企业项目管理中，成本控制以及财税核算是影响企业健康发展的核心因素和重要因素。房地产企业有内部管理需求和外部财务和税务管理要求。为了满足这些需求，唯有做好成本控制以及财税核算的工作，才能确保业务的可持续发展。

关键词：房地产开发;企业项目;成本控制;财税核算

成本控制以及财税核算是现代企业管理中的一个重要环节，与企业管理效率和实现公司战略的能力直接相关。对于日益激烈的房地产市场，成本控制以及财税核算也成为房地产公司成功的关键。对于房地产企业，其成本控制以及财税核算主要体现在投资决策阶段，技术设计阶段和项目实施阶段[1]。控制项目成本控制以及财税核算的要求和关注点将在不同阶段有所不同。合理的成本控制计划已成为房地产公司关注的焦点。如何处理好房地产开发企业项目的成本控制以及财税核算是本文的研究要点。

一、房地产开发企业项目成本控制及财税核算的现状

（一）成本控制与财务核算机制薄弱

目前，我国房地产企业成本控制与财务核算机制薄弱问题显著，表现如下：首先是缺少严格的成本控制以及财务核算的工作流程及监控机制，同时，现有的机制形同虚设，大部分房地产企业只看重前期的成本预算管控而忽视了后续施工环节、验收环节等等的成本管控以及财务核算，导致后期的实际成本与预估偏差较大;然后是当前大多数成本控制与财务核算的工作仍依靠传统记账以及编制财务报表的人工核算会计阶段，财务预测、制定决策、成本控制、开销分析等等管理职能基本处于空白，没有形成系统的会计管理机制;最后就是资金的筹备以及开销均没有制定详细的计划，企业缺少现金流管理意识，尤其在经济效益利好的形势下，由于可选择的投资机会增多，导致企业风险控制的难度大幅度提高了[2]。

（二）成本控制与财务核算防控风险意识不强

房地产企业的业务范围与建筑业或其他建筑单位不同。它们是整合房地产开发、运营、销售、管理和服务的综合行业，无论是在财务，会计核算还是财务管理机制中，都会出现成本控制以及财税核算的问题，例如建筑验收后期成本超出预算等等问题，从而增加金融风险。这在当前的房地产企业之中尤为明显，大多数对于成本控制以及财税核算的防控风险意识非常薄弱。

（三）成本控制与财务核算不到位

房地产项目包括设计，土地使用权，项目招标管理和建设[3]。目前，中国房地产企业成本控制以及财税核算存在诸多问题。例如，在选择设计时，没有综合要素考虑，到购买土地使用权时仍存在许多不合理的现象[4]，导致招标价格与土地实际成本等之间存在严重偏差，并增加了管理成本，在施工阶段由于没有进行严格的财务核算，导致资源浪费现象严重，增加了企业的整体投入成本。

二、房地产开发企业项目成本控制及财税核算的改善策略

（一）建立完善的成本控制与财务核算机制

房地产企业需要解决好上述问题，首先，要科学地建立成本核算会计科目，严格按照制度规定成本控制以及财税核算的整体流程和工作规范。然后是统一会计程序。将成本控制以及财税核算更规范，严格管控才能使企业的整体效益提升。最后是加强财务管理体系建设，遵循适当的原则，运作和执行的能力，建立一套适合企业实际情况的成本控制以及财税核算制度，并严格贯彻落实。

（二）提升成本控制与财务核算防控风险预警

加强对房地产企业成本控制以及财税核算风险的防范。对于房地产企业，要充分了解城市规划信息，包括周边土地的供应状况、使用状况以及周边房地产和市场需求信息等。避免盲目乐观，降低投资风险，考虑利益和风险，找到最佳组合。此外，我們必须通过优化企业的资本结构，改变财务模型和建立特殊的预算机制来预防和控制房地产企业的财务风险。特别是加强预算和管理现金流量，提高成本控制以及财税核算风险预警能力。

（三）强化成本控制与财务核算

房地产项目的成本估算，预算和决算是帮助制定项目成本，方便后期财税核算，降低开发成本和管控项目验收结算的重要依据。它们也是房地产开发企业项目中财务管理的重要组成部分。财务核算结合内部和外部评估，以确保数据的准确性[5]。因此，财务人员需要掌握成本控制以及财税核算的相关要求，以提供准确的会计信息。加强对成本控制以及财税核算的控制和管理。

（四）强化项目控制与合理避税

对于控制房地产开发企业项目时，仍要考虑合理避税方面的强效项目控制。房地产项目涉及税种较多，包括企业所得税、土地增值税、增值税、契税、土地使用税等。尤其以企业所得税汇算清缴和土地增值税的清算较为复杂。由于涉及的税种较多也为企业税收筹划及合理避税提供了操作空间。企业应在房地产项目不同阶段采取适当的方式进行税收筹划达到合理避税，最终达到强化项目控制的目的。比如在项目初期，利用不同的合作开发模式及投资方式进行避税。在项目建设过程中利用“甲供材”的方式避税，在项目销售阶段利用股权转让的方式进行避税。

三、结语：

房地产开发企业的成本控制以及财税核算管理也需要精确处理成本，市场和技术质量之间的关系。严格控制开发成本和时间成本，做好财务核算工作，加快投资回报，降低企业的财务成本。

参考文献：

[1]邵陆青.有关房地产开发企业项目成本控制及财税核算的几点思考[J].中外企业家，2017（13）：94-94.

[2]徐敏.房地产开发企业土地增值税清算的财税处理[J].中国房地产业，2017（31）：206.

[3]崔伟.关于房地产企业转让土地使用权以及土地使用权投资入股的财税处理探讨[J].中国乡镇企业会计，2017（6）：38.

[4]李继明.新经济形势下房地产企业成本控制研究[J].中国乡镇企业会计，2017（3）：111-112.

[5]李妙娟.基于不同众筹模式的房地产企业财税处理探讨[J].财会通讯，2017（31）：67-69.