浅谈新型委托公证的风险和预防对策

雷杰峰

摘要：新型委托公证的应用场景新颖，买卖和委托代理法律关系交织，当事人之间权利义务不清晰，情况较复杂。涉及众多当事人，容易引起群体维权和触发群体上访事件。根据各地发生的以防养老诈骗事件、套路贷以及返租骗局，结合司法部关于公证执业“五不准”规定，从法律上、经济上、社会稳定上的角度分析新型委托公证存在的风险、隐患并提出应对防范措施。

关键词：新型委托;风险;预防对策

近日，广东省广州、珠海、中山等地公证机构均接到咨询，要求公证机构派员对数个商业项目批量委托书进行公证，委托书用途是商业项目业主将二手商铺转让至买受人即委托人名下，买受人购买二手商铺附条件必须出具购买委托书，委托业主指定的第三人代为购买商铺、代办过户手续、代缴税费、代领不动产权证书。

笔者了解到如下信息：商业项目均属于商城综合体，业主将商城用玻璃间隔成约5～20平方米作为商铺出售。商铺总量1000多卡，每卡位销售总价20万～

100万左右。付款方式可以选择通过一次性付款或银行贷款按揭方式付款。办理购买委托书公证书（俗称买委公证）的目的是方便办理不动产权证书和缴纳税费，避免买受人来回多次跑。鉴于商铺销售新业态和此新型委托公证的新应用场景，公证机构对此风险评估和预判不足。近期部分当事人已经向人民法院提起诉讼，要求解除买卖合同，也有当事人向公证机构申请撤销委托，不再委托第三人代办购买商铺等手续。结合近年来各地发生以房养老、套路贷等诈骗事件，根据司法部关于公证执业“五不准”规定，笔者从法律上、经济上、社会稳定的角度分析新型委托公证存在的风险、隐患并提出应对防范措施，化解执业风险。

一、可能存在的执业风险

（一）法律上的风险

买受人与商铺业主之间签订了买卖合同，买受人同时又作为委托人，委托业主指定的第三人为代理人，可以说是买卖和委托代理法律关系交织在一起，当事人之间权利义务不清晰。由于代理人是业主指定，买受人即委托人与代理人互不相识，存在不信任基础而造成情况更复杂。

（二）经济上的风险

为了营销，带租约出售，出卖人已经将上述商铺已出租给关联的第三方公司。但由于互联网对零售业态冲击，此商城项目经营方式、商业业态存在巨大的不确定性，经营不可持续性，租约履行存在重大违约可能。因此，一旦商铺不能持续经营下去，买受人会面临巨大投资风险和租金经济损失。

（三）社会稳定的风险

一方面，由于代理人是业主指定，代理人存在按商铺业主指示或更倾向有利于商铺业主方向行使代理权，存在不信任基础。另一方面，从过户到买受人名下的进度视乎代理人的主动作为，如代理人故意拖延，那么会严重影响甚至侵害买受人合法权益。涉及众多购买二手商铺的当事人，容易会引起群体维权和触发群体上访事件，影响社会和谐稳定。

二、防范和应对措施

（一）关于审查形式问题

委托书公证是指公证机构根据当事人的申请，依法证明委托人授权他人以自己的名义实施某种法律行为的意思表示的真实性、合法性的活动。众多公证机构或公证员均强调并认为基本底线要求是眼见为实，只要询问当事人时，当事人口头确认委托意思表示真实即可，不用了解用途、物权状况、信任基础等。其实，根据司法部关于公证执业“五不准”规定，严格且详细规定了公证机构和公证员须履行實质审查职责，否定了仅证明签名属实的形式审查方式。实质审查内容和环节包括但不限于委托人主体资格、委托人婚姻状况、物权状况、是否存在权利共有人和存在抵押查封等瑕疵？还要通过交叉询问了解办理公证真实用途，有无信任基础以及不能存在代收房款委托事项。

（二）关于审查标准和边界问题

现在部分执业公证员认为，买委公证属于纯收益、不属于处分类公证事项，不用过多审查意思表示。上述委托购买二手商铺的买委公证事项，委托书权限是普通事项，代理人仅限于代办购买过户、代缴纳税费、代办登记并领取不动产权证书，完全是纯收益的委托书，没有重大处分行为，不属于处分类公证事项，不属于“五不准”规范范围。因此，公证机构在核实主体资格和意思表示均真实基础上就可以出具委托书公证书。笔者认为，我国公证制度是预防性法律制度，公证机构的定位和职能必然是预防纠纷，通过办理具体公证案例去发挥沟通、服务、监督、证明职能。因此，公证员在办理任何一个公证事项包括买委公证，都必须按照《中华人民共和国公证法》《公证程序规则》的规定标准，从主体资格适格、意思表示真实、没有违反法律规定三个方面范围内重点审查。

（三）关于审查当事人真实的意思表示问题

对于二手商铺出卖人来说，规定二手商铺买受人必须委托出卖人指定的第三人作为受托人，代理办理相关事宜。由于双方互不认识，不存在互相信任基础，是基于出卖人规定，有强迫的情况，不是买受人即委托人自愿委托，委托意思表示存在不信任，存在瑕疵。公证机构在遇到此类公证申请时，公证员应该是与委托人单独面谈，了解是否认识，是否自愿，是否了解二手商铺物业的状况，履行充分的告知义务，特别是委托书的法律意义和法律后果。为防范公证机构执业风险，保护公证员依法执业，建议公证员对办理新型委托书时全程录音录像，全流程留痕，反复提示和告知，不遗漏重点询问事项。

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