不动产登记制度若干问题初探

李岩

摘 要：不动产登记制度的建立，与每个公民的自身利益有关，在社会经济飞速发展的过程中，妥善解决不动产登记制度的若干问题，并且在明确目标的指引下，更好地走全面发展的创新之路显得至关重要。在历史遗留问题、区域特征差异的影响下，我国的不动产登记管理始终处于分散状态，管理计划的实施困难，管理制度的建设风险越来越大，从新的角度或者说不同层面出发，进行不动产登记管理工作的整体创新，必须引起有关部门人员的高度重视。

关键词：不动产登记;管理制度;若干问题;思考;研究

引言

不动产登记制度属于《物权法》的关键组成，是为了保护每个公民切身利益而存在的一类基础制度。现阶段，根据《物权法》的相关规定，我国的不动产登记制度从理论向着实践转变，处理好若干问题，积累下丰富经验，也要求管理人员们投入更多的精力，从不动产登记制度的意义出发，探讨出解决实际问题的有效办法，能够与时俱进，为了社会主义的现代化建设提供强大助力。对此，笔者特意凭借多年的实践经验，简单阐述了几点不同看法。

1、不动产登记制度的实行意义

不动产登记制度的实行具有重要的现实意义，具体表现在以下几个方面：首先，不动产登记制度保护着每个公民的合法权益，积极采取相关措施，一边减少交易风险，一边提升房地产交易的安全性，并且处罚欺诈行为，更好的净化交易环境[1]。其次，不动产登记制度会产生反腐倡廉的效果，同时受到了广大群众的热烈欢迎，在投资商、开发商不断涌现，而市场竞争也愈发激烈的情况下，通过不动产登记制度的有效实行，将有欺诈嫌疑的房地产经纪人打回原形，始终接受着人民群众的监督，更好地实现市场竞争格局的优化。最后，不动产登记制度帮助政府部门进行中国房地产市场形势的控制，宏观调控政策的实施，管理登记制度的完善等，节省了大量的人力、物力、财力资源，政府财政收支平衡，整个社会的和谐发展之路可以走得一帆风顺。

2、不动产登记制度存在的若干问题

2.1记录信息不准确

我国不动产登记一直存在信息重复记录和信息记录错误的问题，导致房地产登记系统中的数据混淆不清。2015年，中国房地产登记局开始统一登记管理。但由于房地产登记的审批程序繁琐，房地产登记人员登记和房地产登记信息的破坏和遗失仍然存在错误，导致统一的房地产登记工作的实际运作不会改变复制或错误记录信息的问题，也不会发挥应有的作用。

2.2档案移交有问题

在实际工作中，存在房地产登记档案在各部门之间转移程序复杂，转移时间长，甚至在移交过程中数据损坏等问题[2]。与此同时，房产登记档案移交过程中的各个环节都没有相应的责任人，导致房产登记档案转移时间过长，各部门衔接困难，管理责任落实不到位。只有房地产登记档案能顺利转移到各个部门才能更好地进行房地产登记。

2.3人员责任很模糊

中国房地产登记机关对重复记录，误录信息和登记的房地产登记人员的有关文件没有设置相关制度落实责任，使房地产登记部门在破坏重大利益的当事人，有关房地产登记机关，工作人员不承担任何责任，但由无辜当事人承担责任和后果。

3、规范不动产登记制度的建议

3.1建立统一登记规则

目前，我国并沒有统一的不动产物权登记法，实践中涉及不动产登记的部门按照不同的管理体制，对土地、房屋、林木等各项不动产分别制定了只具部门规章意义的登记规则。这些规则不但零散，而且法律层级低、效力不足，只能满足行政管理的需要。因此，当前应按照物权公示、公信原则对现行法律中涉及不动产物权登记的规则予以整合，由全国人大制定一部统一的《不动产登记法》。其具体的立法模式可以借鉴德国，即明确将不动产登记法作为物权程序法，为物权实体法服务。由于程序法与实体法有机结合和交叉运行所形成的互动关系是法正义的必然要求，因此我们将不动产登记法定位于物权程序法，就必须一改以前立法重实体制度，轻程序规范的观念，应该从物权实体法和程序法两方面对不动产统一登记进行细致的规定。

3.2建立公开查阅制度

我国法律法规还没有规定公开财产注册的条款，为此需制定统一的规定，在不动产登记有关条文中明确提出将不动产的有关材料进行公布，还要设置与之相应的第三方平台对不动产登记情况及其材料予以及时、有效的公开，双管齐下，保证法院在案件需要时可以快捷、准确的查询案件当事人不动产登记的信息，对当事双方及法院的权力都能采取有力的保护。此外，统一不动产登记法时要对不动产登记信息查阅人的范围及查询条件有明确的规定，如规定查询人为合法身份的公民、法人或其他组织，且需携带对应身份证件方可查询。还可以限定登记部门的答复时间，促进政府部门提升工作效率，对财产损失人的权益予以保障，并对不动产登记查询规定一定的费用，对不动产登记机构工作人员利用职权乱收费的现象明令禁止，并采取相应的预防措施及严厉的惩戒措施，使物权交易在透明、公开、安全的状态下执行，在民众中形成良好的口碑。

3.3设立统一登记机关

我国不动产登记机关分散，各种不动产的登记所属的机关不同，导致不动产登记不统一，从而引起不动产物权登记法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展，因此，必须设立统一的不动产登记机关[3]。由于各行政管理部门的局限性，可由县级以上人民法院（也可法定其他机关或设立新的机关）担任不动产登记机关，并强化其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。除指定的统一登记机关外，原有的不动产登记机关，如地方土地管理部门、房产管理部门、林业管理部门、工商行政管理部门不再承担不动产登记和抵押登记职能。

结束语

总之，我国不动产登记制度要想更加完善就必须统一登记制度，制定相关的条例并对具体的登记错误责任追偿做出明确的规定。统一登记制度是一个长期而艰巨的任务，需要国家一级社会相关部门的多方通力协作。因此，相信我国的不动产登记制度会越来越完善。

参考文献

[1]王泽.我国不动产物权登记制度相关问题初探[J].法制与社会，2018（19）244-245.

[2]刘俊生.国内不动产登记制度初探[J].中国外资，2018（10）197-198.

[3]董海波，张乐.我国不动产登记制度若干问题研究[J].科学与财富，2018（06）42-43.