货币政策宽松、供需空间错配与房价持续分化

货币政策宽松、供需空间错配与房价持续分化

中国社会科学院财经战略研究院 倪鹏飞 本文节选自《经济研究》2019年第8期

近年来，房价成为全社会聚焦和学术界关注的热点问题，其中城市间的房价关系尤其令人关注。表面上看，中国城镇住房价格的地区差异在经历一段时间的扩大之后总体似有收敛趋势。但如果进一步细分并比较城市间的房价及其变化趋势，将得出与以上加总或平均分析完全相反的结论：

首先，通过285个地级城市房价核密度分布圖可以发现：在2001—2013年间，中国城市房价核密度左偏分布正在改善，这表明，伴随着房价的整体增长，各城市价格的分布变得越来越分散，城市间房价分化越来越严重。

其次，将285个地级以上城市按照有关基准分成一线、二线、三线、四线等四个组别，考察2001—2013年的房价总体和四组变化趋势可以发现，一线、二线城市尤其一线城市增幅越来越大，相比三线，四线城市增幅越来较大。四组城市相互间住房价格差距都在扩大，同时发现，货币供应量也在高速增长。

不同层级城市间房价分化衍生了诸多严峻问题：一、二线城市土地及住房短缺和房价飞升导致居民解决住房的难度大大增加，经济因大量资金投资或投机房地产而房地产化，大规模信用违约风险快速集聚。三、四线及以下城市大量的土地投入和住房供给导致土地与住房大量过剩闲置和库存积压，造成严重资源浪费和资金占压，开发企业面临破产倒闭和资金链断裂风险。房价空间过度分化还导致生产要素和经济活动在空间上的错配。因此，研究和解决城市间房价过度分化的影响因素和作用机制，具有重要的理论和现实意义。

在一个多城市的经济体系内，城市间房价关系及其变化是城市间产业发展、人口规模、收入水平、土地供给以及经济体系的宏观经济变量等相互作用的结果。一方面，由于初始条件的差异，大城市的人口规模大于中小城市，这将导致居民收入、产业规模和人口规模相互加强的变动，从而导致大城市住房需求大于和快于小城市。另一方面，由于土地的行政限制政策，大城市土地的住房供给相对越来越小于小城市（人均），从而导致住房价格在大小城市间分化。

同时，货币政策作为不同城市共同的宏观变量，持续扩张通过对人口流动、实际收入等作用的传导，使得大城市相对住房需求更大的放大，中小城市的住房需求更小的放大。在土地及住房供给变化较小的情况下，大城市房价水平与增速都将高于中小城市，这进一步加剧城市间房价的分化。

研究结论也表明：一方面，客观上，由于收入变化与劳动力流动同向且作用相互加强，土地及住房供给对需求调整的滞后性，大小城市间房价分化具有一定的必然性；另一方面，主观上，政府的土地、金融等政策对城市间房价关系及变化具有重要作用。

顺应城市发展规律，消减城市间房价的过快上涨与过度分化，政府应该可以有所作为：

第一，调整土地政策和改革土地制度。首先，调整城市发展的战略方针。放开大城市人口规模限制，放松大城市和城市群内中小城市的土地限制，提高大城市的住房供给弹性。其次，减少限制人口流出或增长缓慢、住房库存积压严重的中小城市的土地供给，降低供给弹性。最后，建立“人地挂钩”和城镇建设用地指标市场化交易制度，构建住房供需空间匹配的市场化机制。

第二，调整货币政策和改革相关制度。避免用短期过度宽松的货币政策刺激房地产发展，维持不可持续的过高增长。保持货币政策对住房市场的中性作用，即使在货币政策整体宽松的背景下，采取行业差异化的结构性货币政策，通过贷款和利率的差异化，同时加强金融监管，限制资金过多地流向住房市场。

第三，加快建立“一城一策”的长效机制。首先，实施区域差异化的结构性货币政策。其次，落实并赋予地方政府对房地产和住房保障的主体责任。

中国农地制度变迁70年：中央—地方—个体的互动与共演

中国人民大学公共管理学院土地管理系 丰雷、郑文博、张明辉 本文节选自《管理世界》2019年第9期

新中国成立70年来的经济腾飞和贫富差距现象与农地制度变迁密切相关。中央政府的战略决策、地方政府的实施特征以及农户个体的制度需求三者有机互动、共生演化，形塑了制度变迁的路径。

第一，国家发展战略变迁大致经历了以下几个阶段：1949-1952年，首要任务是实现民族独立，通过发展农业生产为新中国的工业化开辟道路；1953-1977年，政治上对农业、手工业等进行社会主义改造，经济上优先发展重工业；1978年至今，发展战略从“以阶级斗争为纲”转变为“以经济建设为中心”，从激进的“超过发达国家”转变为渐进的“三步走”战略，并坚持“快速工业化和城市化”的发展战略。第二，地方政府的自由裁量权逐步放宽，得到更多制度创新的空间，并逐步形成分利集团。第三，农民表现出扩大和完善土地权利束、获取稳定产权保障的制度需求。在三者互动过程中，农地制度经历了前30年艰难探索，从新中国成立初期土地改革短暂的“产权合一”农民所有制，转变为人民公社制度下的土地国家所有制；以及后40年的经济腾飞，发轫于家庭联产承包责任制改革，进一步通过“不得调地”改革、确权登记颁证改革赋予农民土地使用权；通过“三块地”试点改革进一步启动土地转让权改革。得益于农村土地制度改革，农地市场经历了从无到有、从乡俗民约到司法监管、从熟人经济到逐步市场化的演进过程。

本文初步构建一个“中央—地方—个体”三者互动与共演的动态制度变迁分析框架，分析中国农地制度变迁70年实践的动态过程，主要包括艰难探索中的农地所有权改革、成功的使用权改革以及突破中的转让权改革。

动态制度变迁过程可划分为3个阶段：“发展战略：中央政策制定”“中间扩散：地方实施创新”以及“基层变迁：个体需求反馈”。其中，中央政策制定的可行集主要取决于变迁要素、要素权重以及政策制定者知识，三者共同决定了可选政策的多样性和统一性。

中国农地制度变迁的动态过程是由中央—地方—农户3类主体及其特征变化所形成，包括：中央政府发展战略和决策者认知的转变、地方政府特征的改变以及农民制度需求的变化。其中，中央政府的政策与发展战略存在动态调整：制度变迁要素包含需求、经验、个人意志，发展战略是政权稳定和为工业化开辟道路→中央赋予个人意志和国外经验更高权重，发展战略为优先发展重工业→中央转向将社会需求和个人意志赋予更高权重，发展战略为以经济建设为中心，效率优先、兼顾公平→社会需求和个人意志赋予更高权重，发展战略转变为城乡协调发展。

中央—地方—农户三者间的利益关系也存在动态变化：地方政府积极执行中央决策，并创新探索→由积极执行转变为与农民“串通”→为农民提供支持和发声渠道，积极向中央反馈本地做法→地方政府根据自身情况创新探索→地方政府形成参与经济活动的分利集团，但也对改革进行了创新探索。

中国农地制度改革的实践表明，中央集权制下政府主导的改革成功有两个关键：一是强制性与诱致性变迁相结合且方向一致，中央政府能够积极回应个体和地方的制度需求，提供制度供给，降低改革阻力；中央甄别引导→个体与地方探索创新→中央择优并固化为正式规则，这一互动过程使得改革能够及时调整，适应不断变化的系统和外部环境；二是制度矩阵中的相关制度互补而非挤出的改革更易成功，相关制度之间相互补充，从不同方面达成同一政策目标，增强了政策效果。

前30年的探索过程，中央政策可行集设定存在偏差，缺少强制性与诱致性的互动，制度缺乏适应性；后40年的成功主要原因在于，中央政策可行集得到调整，进行了有效的强制性与诱致性的互动，充分利用了制度的互补性，进行了渐进且广泛的改革，制度具备较强的适应性。