房地产未来十年前景分析(一)

马欣 毛星海

摘要：依据党的十九大报告确立的新时代国家战略，从四大方面针对房地产行业进行前景分析研究。一是党的十九大报告对房地产行业未来发展的影响;二是从经济、人口、城镇化率、中心城市引领作用及三四线城市互补作用进行分析;三是从房地产行业的现状进行分析;四是对商业地产、产业地产未来十年的发展前景预测分析。

关键词：房地产;未来十年;前景分析

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）09-0037-41 收稿日期：2019-07-10

1前言

房地产业在国民经济中具有重要的地位和作用，它的兴衰与国民经济的兴衰有着非常密切的联系。从1988年到2018年的30年间，中国房地产业踏着时代的节奏，获得了突飞猛进的发展。30年间通过房地产的开发建设极大地改善了国人的居住条件。30年，不过是历史长河的一瞬，但对于中国房地产市场而言，从萌芽到发展、变革到成熟，伴随着改革开放而变得更加稳健、持续并逐步迈向长效机制时代、地产新时代。

党的十九大报告对房地产行业提出“房子是用来住的，不是用来炒的”指导思想，对房地产市场的发展要求以“稳”作为主旋律，并坚持监管调控政策要有连续性、稳定性，以此加快建立长效机制。

报告中还提出，提高供给体系的质量将成为深化供给侧结构性改革的主攻方向，而提高供给体系质量的中心任务是全面提高产品质量和服务质量。

因此，地产行业需要转变思路，在房地产项目开发过程中要不断优化和提升设计能力，引入体现当今主流发展方向、以此满足人民群众对高品质美好生活的追求。伴随着供给侧结构性改革的深化，中国房地产业迎来了一个新时代。

前景分析报告主要从四方面展开：第一，以党的十九大报告为纲领，通过对十九大报告中关于国家战略目标、经济改革（供给侧改革）等相关内容进行解读，从政策面分析未来房地产的脉络走向;第二，从经济、人口、城镇化率、中心城市与三四线城市发展这四个涉及社会与经济发展的层面进行分析，从而研判房地产行业未来发展前景趋势;第三，从房地产行业自身的投资规模、库存情况、租赁市场的解读、调控机制的作用、金融防范的重要性等几个方面来解读行业的现状及未来发展趋势;第四，分别对商业地产、产业地产未来十年的发展前景进行初步预测分析。

2党的十九大报告对房地产行业未来发展影响解读

在十九大报告的解读中，首先从国家发展战略上解读行业所对应的机遇期。

报告中明确指出我国社会主义现代化建设的战略安排是按“三步走”的目标，目前第一步已提前实现。第二步是到建党100年时（2021年）建成经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实的小康社会。第三步是在实现第二步的基础上再奋斗30年，到新中国成立100年时（2049年），基本实现现代化，把我国建成社会主义现代化国家。通过“三步走”的战略实现第一个一百年的奋斗目标，同时又要乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程，向第二个百年奋斗目标进军。

报告中提出“贯彻新发展理念，建设现代化经济体系”是作为开启全面建设社会主义现代化国家新征程的重大任务。从国内发展看，中国改革发展正進入一个新时代，站在一个新的历史起点上，未来将经历一个从基本实现现代化到全面实现现代化的新征程。新的征程实际上就是一个新阶段，我国经济发展将步入由原来的高速发展转变为高质量发展的经济新常态。

从现在到第一个一百年目标的完成，还有30年时间，未来的30年中国将会抒写人类发展史上更为波澜壮阔、更具有史诗级意义的发展成果。作为这部憾人心魄、史无前例的发展史中的各行各业也必将在这股洪流中激发出全部热能，顺时代潮流与时代发展主旋律相向而行。

就住房制度而言，我国城镇住房制度经历了近30年的改革，从最初的福利分房到后来的住房市场化，特别从1998年房地产市场化改革以来，经过前20年的新房开发，市场的主要矛盾已经从整体供给不足转化为局部不足.从总量不足转化为结构失衡，从“不够住”的问题转化为“住的贵”和“住的不好”的问题。再到如今的“市场与保障并行”，一步步曲折前行的住房制度改革，给人们的居住空间和生活方式带来巨大变化。通过回顾30年房改，分析得出未来房地产市场的潜在空间将主要表现在三个领域：一是一线和强二线城市仍然存在总量供给不足，未来仍然需要增量开发;二是住房消费全面升级产生的新需求，目前改善成为新的刚性需求，人民对“美好生活的向往”中“好宅”的需求明显增加，这不仅仅是更大的房子，也是更宜居、更健康的房子，全面提升人民的“居住体验”将成为房地产行业的新使命;三是住房服务需求的快速增加，住房成为一种消费行为，房地产行业将从传统制造业全面转向现代服务业。

房地产行业行进至此，展望未来的30年，房地产行业将肩负起“满足人民对美好生活需要”的重托而砥砺前行。

十九大报告中所强调的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”等内容为住房制度改革指明了方向、路径、目标。只有建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，才能保持房子“居住”的基本属性，才能实现全体人民住有所居的宏伟目标。这意味着住房的投资属性逐步消失，居住消费品属性被强化，房地产业去金融化与回归实业的趋势越发明显。

十九大报告中还对社会主要矛盾有较以往不同的新表述，我国社会主义主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这一叙述的转变，不仅适用于整个社会，也适用于房地产。要求宏观调控紧紧围绕满足人民美好生活需要实现更平衡、更充分的发展，由此可以清晰地理解国家对房地产行业进行调控的根本目的不是不要房地产市场发展，而是要房地产市场健康发展。因此，为促进房地产健康发展以法律、法规手段为支撑的长效机制将逐步取代“松一松、压一压”的短期行政调控手段，使房地产调控走出一刀切的僵局，为房地产市场营造愈发稳定的外部条件，促进房地产市场平稳健康发展。

深化供给侧结构性改革是一项复杂的系统工程，牵涉领域广、影响范围大。党的十九大报告围绕供给侧结构性改革这条主线，对创新驱动、乡村振兴、区域协调发展、经济体制改革和对外开放等作出了相应部署。作为房地产而言一方面要建立长效机制，另一方面调控不仅是控房价，本质上还是要控地价。从长远来看，供给侧改革也与长效机制的落地密不可分，唯有土地市场降温才能为房价稳定腾挪更多的空间，房企才能谨慎、理性投资，购房者也会趋于理性，以此形成良性循环，从而促进整个房地产市场健康平稳发展。在房地产领域深化供给侧结构性改革关系到行业平稳健康发展和长效机制的建立。

十九大后的房地产市场走势的研判：

2018年以后，随着“因城施策”房地产市场价格限制不断深入，房地产市场总体平稳。由于调控政策的影响部分城市新建商品住宅价格与二手住宅量价齐降。但随着供给侧结构性深化改革初见成效，2019年一季度全国房地产销售情况已好转，但城市间二极分化突显，从长远看，目前的“因城施策”是为整体行业能长期健康发展所实施的阶段性政策，同时也将在这一过程中建立起长效管理机制，确保房地产长期稳健发展。

2019-2020年前后为重大经济政策和长效调控政策落地时段，市场将出现稳定变化。影响政策落地的主因是国家对土地财政政策和“地方政府举债一投资城市基础设施建设一提升土地价值一卖地回笼资金一实现经济增长和城镇化发展”的过往经济发展特殊逻辑的改变，这些因素将决定该阶段房地产市场变化的具体表现。

随着“因城施策”的继续深入、城市基础设施不断升级，尤其是大城市与大城市之间、大城市与中小城市之间互联互通建设步伐加快，交通时间的进一步缩短，未来以中心城市为引领的区域发展都市群将成为房地产企业发展布局的重点，以中心城市为引领的核心城市群将会再次成为城市发展新机遇期。

以上是从党的十九大报告中对房地产行业未来发展影响解读，同时从中国政治制度的特有优势方面我们能明确地判断中国房地产行业不会出现像日本上世纪90年代初的楼市崩盘现象。由此梳理我国政治制度有着不同于资本主义国家的五大优势，分别是：

其一，有效的人才培养和选拔机制，建立在能力为基础之上的全国性选拔、长期培养和历练、年龄的限制、定期的更替、行政和立法机构的差额选举。因为对国情、政情、民情了如指掌，所以可以立即开展针对性的施政措施，但由于制度原因，资本主义国家却不能从全国的层面使用人才。由于不同政党的存在，整个国家的政治人才被政党切割成几个部分，并随政党共进退。而中国一党执政，多党参政，则完全不存在西方这种体制性弊端。所以从现实政治实践看，中国的层层选拔制，有意识的人才培养体系，要胜于西方通过选举方式产生领导人的模式;

其二，保持政治独立并拥有最终的决策权，与资本主义国家政治制度相比，中国的体制很鲜明的特点是一直保持了政治的独立性和最终的决策权。在西方，民众、资本和权力三种力量博弈的最后结果是以普选为特征的民主制度。民众通过选票获得了对政治的控制权，而普选导致的高成本又为资本提供了影响政治的空间。由此，政治权力成为弱势，民权和资本的权力事实上主导了西方各国。而中国，政治权力仍然有最终的决定权。一些很困难的决策、符合国家长远利益的决策，都能够执行。至少从现实角度看，一個以追求利益为核心的、资本主导的制度和一个以追求福利为核心的民众主导的制度，其合理性、有效性要远远低于相对中立的政治权力主导的制度;

其三，高效的执政和强大的学习、纠错能力，低效率一向被认为是民主制度的通病。因为任何一项决策都要经过不同利益集团的博弈，并伴随冗长的程序。其优点理论上曾被认为可以避免巨大的失误。然而，从现实层面来看，却是不仅有低效率带来的弊端，其最终决策由于受不同利益集团相互妥协的影响，负面作用往往成为主导。显然，一个不被财团绑架和影响的政府才可以做出更中立和理性的决定;

其四，中国政府是一个更负责的政府。在西方国家，出了问题可以推诿，执政党说是在野党不配合，在野党成为执政党之后，又推卸责任是前者造成的。不仅如此，对跨越政党任期的项目，往往会首先被牺牲掉。在西方国家，许多官员是选上来的，因而有任期保障。只要不违法，即便决策失误，或者不作为，都不影响任期做满。而且一旦任期到了，下台了，就是有什么问题，也不会再被追究。而在中国，高官问责制日益完善，官员不称职或者失职、犯错，随时会被追责;

其五，中国的监督体系，以各级人民代表大会及其常务委员会为核心的国家权力监督;以行政监察监督、行政复议监督和审计监督为核心的国家行政机关的监督;以检察机关和审判机关监督为核心的司法监督;以中国共产党各级组织及纪律检查委员会为核心的党内监督;以人民政协和民主党派、社会团体监督为核心的社会监督;以日益开放、影响力越来越大的媒体为核心的新闻监督。诚然，中国的监督体系仍然处于完善之中，与民众和社会的期待还有距离。然而全球化和网络时代的来临，则有效弥补了中国现行监督体系的不足。

衡量不同制度的标准实际就是三个方面：是否能够产生优秀的领导人、是否能够充分了解国情、是否能够排除资本的制约而做出有效、符合长远利益的决策。从这三方面来讲，中国创造的制度文明要远远优于西方。

正是由于以上所述的中国政治制度的优势，从执政的人才选拔、决策机制的高效性、执政党及其团队的强大学习与纠错能力，官员问责制所体现出一个更负责任的政府，国家权力监督机制的完善更进一步保障中国政治制度的优势体现。

回归到中国楼市，楼市发展所对应的三大因素，金融、城镇化率、监管机制，三者是有机地互为因果、相互作用的关系，楼市的发展是与国家的发展同步前进的，城镇化率不同时间段的发展情况与楼市的土地供应是互为因果的，金融对楼市的影响与阶段性金融政策是去杠杆还是稳杠杆或是增杠杆是息息相关的，楼市的长效监管机制更是体现出中国政治制度的优势所在，由此也可明确长效监管机制不能简单的理解成是要打压房地产，其目的是让中国的楼市走的更稳、更健康、更好。

另外从中美贸易战分析对中国楼市的影响，诚如中国外交部发言人面对中美贸易战所讲的：“中方不想打，不愿打，但绝不怕打，如果有人打到家门口，我们必然会奉陪到底”。面对中美贸易战，中国需要站稳脚跟、不受外部因素影响干扰，坚定不移推进中国既定发展目标，由此中国不能出现经济下滑，不能出现资产泡沫破裂，不能出现系统性金融危机，不能自乱阵脚，不能像日本一样失去未来的20年。如刘鹤副总理所讲：“争取在未来三年左右时间使宏观杠杆率得到有效控制”，只有控制了宏观杠杆率，我们才能站稳脚跟，化解风险。就此分析中美贸易战对中国楼市的影响有两个方面：一是美国对中国商品加征关税后，会影响相关产品出口，对于那些美国市场依赖度比较高的企业，会面临一定压力。若贸易战长时间持续，会使得部分企业减少用工需求、降低工资水平，而收入水平下降，可能会影响房贷偿还，这会给楼市带来一定压力。二是美国作为中国最主要顺差国，贸易战打响后，净出口对中国经济的拉动减弱。而国内在严监管和紧信用后，经济已经过了这一轮复苏的高点，外需走弱进一步加大了下行压力。内外双重压力下，政策会微调整。某种程度上来说，贸易战会持续比较长时间，总体而言对经济增长肯定会造成一些影响，但我国依靠自身努力，会尽最大努力减轻这些负面影响。

贸易战只是中美争夺全面经济领先发展主导权的前哨战，只会延续，短期内不会终结，未来中美之间还有更多的战役，包括科技战、网络战、石油战、金融战等。据相关领域的专家预测，预计中美之间的贸易战可能会持续15年左右，之后中美在觸底碰撞后双方将再次走向合作。目前中国发展仍处于重要战略机遇期，经过产业结构性调整，中国经济拥有足够的韧性、巨大的潜力和不断进发的创新活力。面对外部不确定性的冲击，中国将以“创新、协调、绿色、开放、共享”五大新发展理念为指引，深入推进供给侧结构性改革，追求更高质量发展，向改革要红利、向开放要潜力、向创新要动力。因此，面对中美贸易战的经济压力，中国楼市不会因经济的短期下行而重返靠房地产来拉动经济的思路，但这不代表房地产仍将作为国民经济的重要产业地位，这需要辩证看待。所以，中国楼市仍将牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，确保房地产市场行进在正确的轨道上。

在这种情况下，如果楼市调控放松，结构性宽松释放的货币部分将流人楼市，尤其是低库存的城市，这将加大楼市未来的风险。为了防范风险，房地产调控政策放松的可能性不大，相反会持续强化。最近的降低棚改货币化安置比例、收紧房企海外融资，其实都是这一思路的延续。

换一个角度看，中美贸易摩擦也为中国房地产加快落实长效机制提供了契机。应对中美贸易摩擦带来的影响，中国会把更多精力用到对内增加投资、刺激消费和改善民生等领域，房地产政策会有放宽微调的可能，目的是对冲风险。但这些调整只是应对手段而已，不代表楼市宏观既定政策的改变。

通过对党的十九大报告以及时政的解读，首先从国家发展战略来看，房地产行业在未来相当长的一段时间内仍然是国民经济中重要产业。其次从深化供给侧改革来看，通过“三去一降一补”促使行业更加健康发展，房地产长效机制的建立是包括防范金融风险等一系列行业的自我革新，其作用都是让房地产行业能长期健康发展。依据十九大的发展规划进而推断未来中国十到十五年内集中释放的居住需求量仍有很大比例要靠商品房解决。受国内主要矛盾变化的影响，住房领域改革的重心将从保障中低收入人群有房可住转向全体人民住得更好，商品房的档次将朝着高品质方向发展，客群将向中高收入人群倾斜。房屋更新改造也会成为市场新的需求增长点和行业新的规模增长点。再次通过政策面的宏观分析看到，到2050年前中国未来30年内房地产市场发展前景在经济的发展带动下仍然可观。同时通过对中国政治制度的优势分析，从制度上保障了中国房地产发展的可持续性与科学性，确保了房地产行业发展前景的光明。从中美贸易战对房地产影响来看，短期由于受到汇率的影响会造成利空影响，但从长远看总体利弊偏中性，市场仍将保持自身稳定发展。（未完待续）