出卖人无权处分房屋的合同效力分析

摘 要 出卖人无权处分房屋导致引发争议而提起诉讼的案件在法院的诉讼案件中占比比较大，法官在审理该类案件时，常会因为法律规定之间不相一致的规定，导致判决的不一致，出现了同案不同判的情况。本文旨在通过对案例的研讨，明确出卖人无权处分房屋的合同效力判定和法律适用规则，避免法律适用的不一致，以期对司法实践提供理论参考。

关键词 无处分权 有效合同 追认

作者简介：崔红丽，天津市西青区人民检察院第五检察部检察官助理。

中图分类号：D923.6                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.09.277

一、基本案情

案情：毛某与贺某系夫妻关系，贺某在毛某未到场的情况下与闵某签订了房屋买卖协议，将毛某和贺某共有的涉诉房屋卖与闵某，约定房屋价款为75万元。合同签订后，闵某向贺某支付共计75万元。因房屋为小产权房屋，故一直未办理房屋变更登记手续，但已经交付房屋给贺某。后毛某以自己未在合同上签字且不知情为由诉至法院，要求判令闵某返还房屋并赔偿经济损失。一审法院认为毛某将近八年的时间未在原房屋居住，视为默认房屋的买卖，故判决驳回毛某的诉讼请求。毛某不服一审判决，上诉至中级人民法院，终审法院判决驳回上诉，维持原判。后毛某向检察机关申请监督。

二、分歧意见

本案的争议焦点在于贺某和闵某签订的买卖合同是否有效。对此，本案在审查过程中，有三种分歧意见。

第一种意见，合同效力在所不问，以善意取得认定闵某取得物权。善意取得是为了维护交易的安全，这种安全是基于相信公示所致，也就是说，不动产的实际权利人与登记薄上所载明的权利人不一致时，而善意第三人出于相信登记与自认为有处分权而实际并无处分权的人交易，法律为保护交易安全规定善意第三人直接享有物权。

第二种意见，合同无效，且闵某无法取得物权。贺某与闵某签订买卖合同，并不是以毛某的名义处分房屋，所以不成立无权代理。且贺某无权处分毛某财产，与闵某订立的合同系无权处分合同，效力待定，但本案被告闵某并无直接证据证明已得到毛某追认，现毛某诉至法院，视为明确表示不予追认，故合同自始无效。

第三种意见，合同有效，闵某取得物权。第一种观点认为，依据我国《婚姻法》第17条和《婚姻法解释（一）》第17条的相关规定，本案毛某虽未在合同书上签字，应视为原告夫妻二人的相互代理处分权的行为。第二种观点认为，转让协议签订时效力待定，但嗣后毛某的行为表明已以默示的方式对合同予以了追认，追认后该合同自始有效。

三、评析意见

在现今的社会中，房屋买卖成为关系群众切身利益的大事，如何平衡原权利人和善意第三人之间的利益是《合同法》《物权法》等法律关注的焦点。法院对此类案件的把握也是模糊不清，因此在司法实践中往往出现以上的分歧。针对第一种意见，善意取得需要满足的条件是：（1）处分人是无权处分他人财产;（2）受让人对于处分人是无权处分的情况不知情;（3）处分的財产已经经过登记或交付转移给受让人。根据上述善意取得的条件，该案闵某不能根据善意取得房屋，本案房屋是小产权房屋，并未登记在受让人名下，受让人没有取得房屋的物权。针对第三种意见中第一种观点，一般认为，家事代理权是夫妻之间因特殊身份关系当然享有代理权仅限于满足日常生活之需要，而本案中涉及房屋纠纷，标的价值较大，不能适用家事代理权的相关法律规定。而针对第二种意见和第三种意见中第二种观点，两者之间都认为该案涉及无权处分，合同是效力待定的合同，但毛某的行为是否可以构成对合同的追认，是合同是否有效的关键。文章认为，本案贺某和闵某的合同是依法成立的有效合同，人民法院的判决正确，但说理的理由有待考证。

（一）无权处分的含义

无权处分，简单来讲是行为人处分无处分权的财产的统称，但该含义有着更大的争议和分歧。

1.何为“无处分权”

从狭义的角度理解，无权处分指，无处分权人以自己的名义，就标的物的所为的处分行为，但在司法实践中，出卖人出卖的财产往往是其与其他人共同共有的房屋或财产，这种情况下是否可以算作出卖人“无权”则需要更进一步分析。根据无权处分的种类可以分为以下三类：一是无处分权人处分他人之物;二是处分权受到限制的出卖人处分自己之物;三是共有人不遵守共有权处分规则实施的无权处分行为。针对第一类，无处分权处分他人之物是属于典型的无权处分，可以适用无权处分的相关法律规定进行裁判;针对第二、三类，出卖人对所处分之物并非没有处分权，而是处分权受到限制，在第二类情形中如所处分之物为抵押之物，那么其处分权受到抵押权人的限制，在第三类情形中，出卖人所处分的就是自己所有之物，只不过处分为遵循内部处分规则，侵害的是其他共有人的利益，因此第二、三类无权处分的情况中，出卖人处分自己之物应该认定为是有权处分，并非是严格意义上的无权处分，不应适用无权处分的相关法律规定。在本案中，毛某和贺某是夫妻关系，涉案房屋是属于其婚内共有房产，其任何一方处分房屋，对第三人而言都是有权处分的，除非毛某能够有证据证明第三人对夫妻一方处分房屋未经另一方同意的情形是明知或应知，而本案毛某并未提供此类证据，因此本案贺某和闵某的房屋买卖合同不需要毛某的追认，其自始至终是有效合同，并不涉及到无权处分的法律规则的适用。

2.应否区分处分行为与负担行为

很多学者认为，认定无权处分的合同是否有效需要看处分行为的性质，如处分行为仅仅是一种负担行为，那么该合同则不应因第三人是否追认而影响其效力。处分行为和负担行为是根据合同的内容来看，如果单纯是债权性质的合同，当事人仅给自己设定了负担，并没有实际转移物的所有权，那么这类合同是债权合同，即不需要第三人追认即有效的合同，如何合同不仅是为自己设定负担，而是涉及转移物的所有权，那么第三人追认的效果是针对物的所有权移转。可见，这种学说认为合同应区分为债权负担和物权转移，即负担行为与处分行为，将合同效力和物权转移分别规定其是否有效。笔者认为，这种区分在实践中操作难度过大，对法官来讲区分处分行为和负担行为是模糊不清的，容易导致实践中同案不同判的发生。因此，现阶段不应作此区分。在本案中，如第三人闵某知晓贺某是未经过毛某同意处分房屋，那么毛某的追认是直接针对合同的追认，直接决定着合同的有效与否。

（二）如何认定第三人的行为为“追认”

在本案中，其中有两种观点围绕第三人行为是否构成“追认”进行争论。一是被告闵某并无直接证据证明已得到毛某追认，现毛某诉至法院，视为明确表示不予追认，二是毛某虽未明确表示追认，但原告毛某在该合同订立后不久即积极随丈夫搬家至县城居住且多年不回老家探望，其行为足以认定是以默示的方式对合同予以追认，此合同有效。因此毛某默示的行为是否可以认可为追认，也是本案的焦点之一。追认的效果是使效力待定的合同变为有效合同，根据法律的相关规定，可以将追认的成立要件总结如下：（1）行为人必须具备行为能力;（2）被追认的行为必须合法;（3）追认应当以明示或者行为能够推定为追认的方式作出。而对于当事人的默示是否能够认定为追认需要进一步探讨。根据《合同法》第四十七条针对限制民事行为能力人从事法律行为法定代理人追认的规定，相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。也就是说追认的构成必须是明确的追认，针对默示的行为不能构成追认的情况。本案中首先不能认定其对合同的签订情况知晓，其次即便不考据毛某对合同是否知晓，也不能认定毛某随丈夫搬家至别处居住就是对合同的默认。此合同如果成立无权处分，毛某对合同的追认必须要达到明确追认的标准，单纯的默认不能被认定为追认。

（三）无权处分的法律适用规则

现今无权处分房屋的情形屡见不鲜，在法院的生效判决中稍加检索就会发现无权处分房屋所占比例较大，针对此种情形，国家多次出台相关法律对此予以明晰，以指导司法实践。具体包括以下几项规定：《合同法》第 132 条规定：“出卖他人之物，应当属于出卖人所有或者出卖人有处分权”;《合同法》第 52 条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”;《合同法》第150条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”;《關于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 3 条规定：“当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。可知，《合同法》第 52 条和《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 3 条的法律规定存在矛盾和冲突，严重影响了裁判的统一和明确，因此更需要明确无权处分的适用规则。本文认为，首先应区分相关情况，选择适用《合同法》第 52 条和《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 3 条的规定，其次在认定合同有效之后，根据《合同法》第150条和第113条的规定，承担违约责任和瑕疵担保责任。具体理由如下：

一般认为，合同生效需要具备三个要件： 当事人缔约时具有相应的缔约能力; 当事人意思表示真实; 不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家或社会公共利益。效力待定合同的构成要件为缔约人无缔约能力或者无意思表示。出卖人无权处分房屋所涉及的是第三人无出卖房屋的意思表示，出卖人以自己的名义与买受方订立房屋买卖合同。从合同生效所具备的的条件来看，出卖人与买受人所订立的合同是满足合同生效的所有条件，其欠缺的是所处置的标的物涉及到第三人的权益，在第三人对该合同不予追认的情形下，其所影响的是标的物的物权移转，而对合同的效力是不受影响的。因此，《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 3 条针对无权处分所做的法律规定是符合现今买卖合同的实际情况的，在大多数的无权处分的情形下，应适用《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 3 条认定合同有效。如认定合同有效，买受人因为第三人主张权利导致物权无法移转时，可以根据《合同法》第150条和第113条向出卖人要求承担违约责任和瑕疵担保责任。

但有一些情形，应排除适用《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 3 条，而应适用《合同法》第52条的相关规定。本文认为，例外情形有以下几种：一是出卖人出卖的房屋与出卖人没有关联，非共同共有的房屋。在这种情形下，买受人对房屋的性质应该进行基本的了解，房屋非出卖人所有是通过外部观察可以得出结论，且若认定该类合同有效，对房屋所有人也是不公平、不公正的。二是买受人对出卖人与第三人的关系及房屋的共有情况都是明知的，买受人在签订合同审查过程中，存在疏忽大意的过失。在以上情形存在时，第三人就享有追认的权利，其是否追认直接决定着合同是否生效。如第三人对合同不予追认，买卖合同无法生效，那么买受人可以根据《合同法》第42条向出卖人主张缔约过失责任。

（四）结语

本案闵某和贺某签订的合同依法有效，首先贺某和毛某是夫妻关系，对房屋享有共同共有的权利，对于第三人而言夫妻一人代表另一人处分房屋是合乎社会生活习惯的;其次，没有证据证明闵某在签订合同时是有过错的。由于该房屋是小产权房屋，无法根据公示的方式转移房屋的物权，所以闵某无法获得房屋的所有权，但闵某可以在合同成立且有效的基础上向何某主张违约责任和瑕疵担保责任，保护自身的合法权益。

参考文献：

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[3]王泽鉴.债法原理[M].北京： 北京大学出版社，2017.转引自罗鹏.回归合同效力本质，以构成要件为视角评议效力待定合同——兼论《合同法》第51条[J].东南大学学报，2018年6月第20卷增刊.