房地产企业会计成本核算与管控分析

沈自立

[摘 要]随着房地产行业竞争日渐激烈，在环境因素影响下各企业需要控制成本，通过成本核算保证经济效益。文章以房地产开发企业的会计成本核算作为研究对象，分析房地产开发成本的构成以及会计核算中遇到的问题，结合实际情况阐述房地产开发企业进行会计成本核算与管控的有效对策。

[关键词]房地产企业;会计成本核算;管理与控制

[中图分类号]F299.23

1 引 言

对于企业来说，成本管理水平将直接影响企业利润效果，房地产企业经营规模较大，建设周期比较长，这一背景下企业内存在大量资金，各企业之间的竞争也进入白热化阶段。随着国家对房地产行业的政策调整，企业生存环境面临挑战，促使各房地产企业更加重视成本管理，只有这样企业才能够保持竞争力，为未来的可持续发展奠定基础。

2 房地产企业会计成本的构成分析

分析房地产企业的会计成本构成，主要如下：①土地成本、前期工程与建筑安装工程费。该成本指的是房地产企业在开发建设中产生的成本投入及费用，是项目成本主体内容，通常在项目整个开发成本中占据比例超过3/4。这一会计成本中，土地成本主要为取得土地开发使用权发生的各项费用，包含土地出让金、土地拆迁与居民安置费用等;前期工程费用指的是工程消耗的测绘费用或者规划设计费用;建筑安装工程费指的是建筑开发中产生的人工、设施以及材料费用。②管理、筹资成本费用。房地产企业中的管理费用指的是企业在工程开发阶段的费用，包含监理费、预结算编审费、工程质量监督费、人工费用以及维修费用等。筹资成本费用即企业在与银行贷款中产生的费用，筹资成本费用也被称为贷款利息费用。③其他费用。这部分费用会在项目总成本中占据1/5以下的比例，包括基础设施建设和配套设施建设等。例如变电站、煤气管道、停车场建设等。房地产企业对这三种会计成本进行精细化核算与管控，能够为企业降低项目开发成本，提高企业经济效益。[1]

3 房地产企业会计成本核算与管控中遇到的问题

3.1 成本费用归集与分配上不合理

根据以上对房地产企业会计成本构成分析，了解成本构成中主要包含了土地征用、土地拆迁补偿、前期费、建筑安装工程费、基础设施建设以及配套设施建设成本等。房地产企业的财务人员大多数并不了解工程管理，对于工程前期阶段的项目开发、施工成本以及基础设施建设成本无法明确区分，甚至经常混淆。此外，建设施工成本属于直接成本，不需要分配处理，但其他几项成本是间接成本，还需要归集与分配。但是在房地产企业会计核算体系中缺乏相应的成本分配依据，也没有明确的分配标准，导致会计人员无法遵循科学的分配原則进行工作，会计成本核算难免失去真实性。[2]

3.2 规划设计问题方面导致成本增加

一直以来，房地产企业内部缺乏专业规划设计人才，很多企业都将这项工作交给规划设计院负责。但是规划设计院的设计成果依然存在不合理的地方，房地产企业无法对其进行审核，往往是施工中才发现这些失误之处。一旦出现这种问题，企业不得不面临着变更签证现象，导致施工进度被影响，无形中增加了原材料与设备租赁的费用。

3.3 成本对象比较模糊

与其他行业相比，房地产企业存在特殊性，会计成本核算对象比较复杂，在确定核算对象时需要根据项目开发地点与周期决定，通过该对象核算成本。当前房地产企业会计成本核算缺乏一定的核算规则，很多企业在这一阶段工作混乱，有的项目是分批开发，但成本核算准则中没有对分批项目进行详细划分，导致会计人员的核算工作过于随意。如果项目开发周期比较长，建议房地产企业根据开发周期时间分批决定会计核算对象，但是企业将各个阶段的核算对象归纳后，核算内容复杂，成本分配不够合理，工作量较大，核算工作过于繁琐。

3.4 建筑安装成本虚增问题

虽然当前房地产企业内部控制工作比较完善，但仍有部分企业在会计成本核算中存在着虚增安装成本的问题。例如有的企业在配套设施中进行会计成本核算，将没有完成的项目成本分配在已经完成的项目成本中，导致成本虚增而利润下降，这样做无法真实反映出房地产企业项目真实利润，成本核算也不够科学，不利于监控。很多房地产企业需要按照施工进度支付工程款，但是施工企业发票无法按照工程款开具，这样会导致某一阶段企业资产负债表无法反映真实成本。此外，企业为了进行项目推广销售，会在各媒介中投入广告费用，但是实际预期效果无法衡量。企业只从销售角度思考，没有进行成本管理核算，无形中增加了销售费用。

4 房地产企业会计成本核算与管控分析

4.1 合理确定成本费用归集与分配方法

房地产企业应按照国家相关法律规定进行项目开发与建设，并结合自身实际情况制定企业内部规章制度，实现企业会计成本核算。这样做有利于使企业成本核算工作有制度可循，从而保证信息真实性，提高成本核算效率。当前房地产企业领导者难以重视六大成本项目的会计核算，无法明确不同项目之间的关系。因此，从项目上来看，成本项目不应过多，建议将发生的成本项目记录在六大成本项目中，建筑安装成本按照合同主体进行核算，使项目施工进度与付款更加明确，方便工程后期决算。

企业开发项目时也会建造配套设施，以此补偿给居民，这部分设施不会对外转让产权。针对这些建造的配套设施，房地产开发企业可以有两种处理方式：一是房地产企业自留产权，可以取得这部分资产的经营收益;二是房地产企业不留产权，不能取得这部分资产的经营收益。以上不同的处理方式，其会计核算方法也不尽相同。

房地产企业的成本费用分摊方面，建议企业寻找科学合理的分配方法，了解不同项目之间的必然联系。建筑安装成本直接归集，其他成本归集分配即可。如果是单一的项目，成本分配费用较少，会计核算可以直接将其纳入成本项目。如果项目比较复杂，建议房地产企业严格遵循实质重于形式的原则，将成本融入六大成本项目中，如果遇到成本费用不能分割的情况，建议企业根据月末成本费用进行归集分配，以此保证企业财务部门的报表具有真实性。[3]