房地产价格影响因素研究

摘 要：本文基于供给——需求框架，从宏观调控制度、地方财政支出调控、土地资源供给、银行信贷供给、工程造价、人口城镇化、货币经济、人口、居民收入预期等因素对我国房地产价格影响进行分析和研究，提出政策建议。

关键词：房地产价格;影响因素;供给层面;需求层面

关于商品价格决定的理论有四种：价值决定论、供需决定论、效用决定论和收益决定论。[1]笔者研究房地产价格的影响因素，基于供求因素进行梳理得出结论和更好的政策建议。

一、供给层面

（1）国家土地资源供给。李勇刚、李祥等认为地方政府土地资源竞争对房地产价格产生的影响呈现正极向。[2]王松涛则认为房地产价格波动受到房地产市场维度的影响;高波、濮励、陈会等人也证明了土地拍卖价格对房地产价格的影响也呈现正极向。[3]李勇刚，任超群等则认为土地供给数量和位置对房地产价格所产生的影响是负极向的，土地和房地产供应量少，房价必然上升[3]在我国，政府拥有土地所有权，对房价的确定起宏观顶层作用。

（2）国家宏观调控制度。针对房价迅猛上升，国家颁布了宏观调控措施，有效控制房价过快上涨，抑制房产泡沫产生。孟庆斌等认为国家继续实行限购限价政策，控制房产投机，短期是有效的。纵观长远，房价调控政策需要细化，以市场需求为导向进行资源配置，将投机倒把行为防范于未然，控制房价过快增长，同时加大保障房建设力度，建设住房法律体系。[4]

（3）银行信贷供给。银行业与房地产业的关系密切。银行的房地产贷款分为开发商投资贷款和居民购房贷款，用于房地产开发贷款的增加势必会加强房地产业的迅猛发展，表现在土地的购买，房地产供给的规模，售房的形式。另一方面宽松的购房贷款政策提高了居民的购房力，加大了市场的需求度，推高了房价。

（4）房地產开发投资和地方财政支出。一直以来，经济增长来源于投资，房地产市场更是如此，投资与融资增加资金的时间价值和机会价值，是引起房地产市场变化的推手。开发商采用饥饿销售法，捂盘销售法等抬高房价，居民为了买到房产，灰色手段不断涌现，寻租行为得已体现，影响房价。

二、需求层面

（1）城镇化因素。习近平提出“人民城市为人民”的城市经济发展思想，加快城镇化建设进程。房地产业是城市建设的核心，是人民生活的刚需。城镇人口的数量越大表明人口城镇化水平越高，对住房需求量就越大，提高房地产价格。

（2）人口因素。（Mankiw&WEIL，GIROUARD N）通过家庭构成年龄与房屋需求的二元变量做回归分析，得出家庭成员不同年龄阶段对房地产需求：20-30岁居民对房屋需求量呈现出猛增态势。真实房价对人口数量的弹性指数均为正。[5]房子需求的主体是城市居民，人口是房地产需求与价格变动的最基本因素，城镇化进程加快城市人口增加，影响房地产价格。

（3）收入水平和预期。居民普遍认为高收入直接提高住房购买能力.供给需求论认为商品价格主要确定因素是供需关系因素，房地产价格亦是如此。收入作为房产购买驱动力的理论，国外学者已有研究，基鲁阿尔等学者（Girouard，et al.，2006），对“货币收入比是每一位居民买得起房屋的基准”这一观点进行了论述得出房价对收入弹性指标始终为正。

（4）货币经济因素。国内外经济学家均对货币政策对房价影响进行了理论和实践研究。XIAO Q，CHEN.T证明外张的货币政策有效驱动房地产价格的上涨，而紧缩的货币政策减缓房地产价格上涨态势，而Iacoviliio认为货币政策对房地产价格变动有明显的影响。国内外学者都认为货币政策的宽松会带动房地产价格的上涨，对房地产价格影响效果明显，宽松扩张的货币政策促进了房价的上涨，反之亦然。

（5）工程造价（原材料）因素。工程造价是影响房地产价格的重要因素，影响工程造价的因素主要是人工、材料价格，人工材料的价格与房地产市场供求关系有密切的相关度，造价越高，房价越高。

三、结论及政策建议

（1）加大宏观调控力度，确保以人民为中心。政府做好房地产市场调控的顶层设计，出台一整套细化的房地产调控政策，让房地产的功能及运行回归正常轨道.明确我国住房制度的核心是“以人民为中心”，真正满足居民对住房的需求。政府加大加严土地出让制度。同时促进房地产业与政府房管局进行兼并重组，使房地产企业定位于国家职能部门，推进以人民为核心的城镇住房制度改革，优化城市空间和管理格局。对发达城市住房需求，加大限购政策，减少投机，对于欠发达城市，政府通过政策要求房地产商以不再捂盘惜售，采用合理的销售方式推动房地产业良性发展。

（2）推进房地产业管理创新机制。“十三五”期间，国家允许社会资本通过特许方式参与到城市基础设施建设中，并提出建立城市基础设施、住宅政策性的金融机构。从政策制定上从整体的全方位的掌握金融效果，建立国家职能部门主导的房地产金融机构，防范房地产金融风险，促使房地产业良性发展。创新的房地产业管理机制有效的保障居民刚需住房。

（3）努力实现调控手段创新。政府进一步加大供给居民保障性住房，福利房，公租房政策进一步完善，确保保障性住房不被投机分子利用，真正用于居民的刚性需求。解决房地产业的库存压力，政府出台一些列细化政策，将房地产库存住房打造成为居民的保障性住房，可租可售，由政府和居民需求共同决定，让房地产业实现市场供需平衡，促进健康序展。

参考文献：

[1]保罗.塞繆尔森，等.经济学（第十七版）[M].北京：人民邮电出版社，2004.

[2]李勇刚，李祥.财政分权、地方政府竞争与放价波动：中国35各大中城市的实证研究[J].软科学，2012.（1）.

[3]任超群，张娟锋，贾华生.土地供应量对新建商品房影响——基于中国35个大中城市的实证研究[J].软科学，2011.（11）.

[4]孙伟增，郑思齐.居民对房价的预期如何影响房价变动[J].统计研究，2016.（5）.

[5]GIROUARD N，KENNEDY M，VAN DEN NOORD.Recent house price developments：the role of fundamentals[Z].Availabie at SSRN 1618196.2006.

作者简介：熊平（1981-），女，汉族，重庆万州人，硕士，长江师范学院土木建筑工程学院讲师，国家一级建造师，研究方向为工程造价、审计。