关于房产税试点改革的几点思考

刘心爱

摘 要：房产税是指以房产为征税对象，按照房产的评估值征收的一种税。现阶段我国处于房产税改革初期，各方面还有待于完善和提升。本文以上海和重庆两试点为例，对改革的作用和弊端进行了分析，并提出了若干建议，以期对我国房产税改革在全国范围内推广提供帮助。

关键词：房产税试点；改革；思考

引言

伴随着房地产调控政策的密集出台和政策效果的扑朔迷离，房产税改革的试点成为新一轮宏观调控的重要杠杆。房产税是以房产为征税对象，并根据房产价格或房产租金收入向房产所有人（或经营人）征收的一种财产税。随着我国经济体制改革的深入以及房地产市场的进一步发展，传统的房地产税制与整个房地产市场存在的矛盾甚至与我国社会主义市场经济发展的矛盾将越来越突出。随着经济体制改革的深化，房屋产权主体由过去的单一国家所有转变为私人、集体和国家及国外个人所有的多元結构格局。2011年1月27日，国务院常务会议决定部分省市对个人住房征收房产税的改革试点。根据国务院常务会议有关精神，上海、重庆率先开展了对部分个人住房征收房产税的试点。

1.我国房产税改革的历程

房产税是指以房产为征税对象，按照房产的评估值征收的一种税。我国现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日开始施行。作为财产税的一种，近年来，房产税的改革也逐渐成为我国税制改革中备受关注的问题。国务院于2003年10月、2006年3月分别提出要改革房产税的意见，并最终于2010年5月同意并转发了发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，要求“逐步推进房产税改革”。2011年1月27日，上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，办法规定从2011年1月28日起对上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。同日，重庆市人民政府发布了《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，重庆市主城九区内个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房被首批纳入房产税征税对象，税率为0.5%-1.2%。上海、重庆对个人住房开征房产税的举措体现了政府想通过税收调节市场和经济活动主体行为的决心，拉开了个人住房征收房产税改革试点的帷幕。

2.我国房产税试点改革主要作用

重庆与上海房产税改革试点的作用主要表现为：一是将有助于健全我国财产税体系，财产环节的持有税种和生产环节的交易税种并存有助于房地产市场的稳健发展；二是在房价调控方面，税收手段有三种：低端的公租房没有税、中端商品房税收适当优惠、高端商品房不仅交易契税高，而且征收持有环节的房产税，通过三种税收手段调控房地产市场，有助于引导房地产开发结构的优化；三是房产税属于价外税，可以调节个人收入的二次分配，有助于促进公平；四是可以在一定程度上遏制炒房，对于自住的人，可以达到适当降低居住面积的目的；对于囤房的人，征税后使其持有成本增加，迫使其增加房屋出租量，使出租房屋的供应量增加、租金下降；对于炒房者则给予强烈打击，对炒房需求产生强烈的挤出效应。

3.我国房产税试点改革中存在的问题

此次房产税改革以上海市和重庆市为试点，是国家经过深思熟虑选择的。然而，在改革初期，无论是上海市的《暂行办法》还是重庆市的《实施细则》都或多或少的存在缺陷和不足。笔者从税制的三大基本要素入手，分析了其中的弊端。

3.1征税对象选择不合理

上海市《暂行办法》中只对本市居民新购的第二套及以上住房和非本市居民新购的住房征税；重庆市则规定对居民的住房增量征税，而且是新购的高档住房。这种征税的范围显然过于狭窄，有失税收公平。

3.2课税依据不够充分

两市规定房产税改革试点初期，以应税住房的市场交易价格为课税依据，待时机成熟再按房产的评估价格征税（其中上海规定初期按应税住房市场交易价格的70%缴纳房产税）。且不说市场交易价格和评估价格的概念不同，就是二者所涵盖的内容也不尽相同。前者是买

卖双方就房产达成的交付价格，而后者则是通过专门的评估机构用科学的手段和方法估算的房产价值。在改革初期，以新购住房为课税对象的前提下，以交易价格为课税依据有其合理性，然而，上海市改革试点初期以应税住房交易价格的70%征税则有失妥当。

3.3税率设计缺乏科学性

重庆市将房产税的税率设计为三档计征，分别是0.5%、1%和1.2%；而上海市则采取“一刀切”的形式，规定税率为0.6%，应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍的），税率暂减为0.4%。笔者认为，重庆分档计征的办法是值得肯定的，但是税率过低，发挥不了太大的作用；而上海的规定则不尽合理，且不说“一刀切”有悖公平，就连上海市上年新建住房平均销售价格也界定不清。更为重要的是，在我国土地所有权归国家所有的前提下，按照改革方案的意见，纳税人每年都要缴纳房产税，势必造成若干年后，房屋产值有可能与税款持平，不利于公民合法私有财产的保护。

4.我国房产税改革试点的若干建议

针对前述上海、重庆两试点在房产税改革中存在的问题，笔者给出以下相关建议，以期对房产税的改革提供一些帮助。

4.1征税对象力争公平

房产税的征税对象是房屋，无论是个人住宅还是商业用途，均应进行征税。政府可以通过完善房产登记制度，将全部个人住房纳入房产税征税范围，适当采取一些减免优惠的措施，使房产税的征税对象达到形式上的公平。当然，对于广大农村地区而言，由于其土地是集体所有，加之目前我国的房地产市场主要集中在城市，因而，对农村个人所有的房屋不征收房产税，这也是由我国的特殊国情决定的。

4.2课税依据不断完善

我国房产税改革试点初期，在课税依据方面存在一定缺陷，这是允许的。然而，房产税最终要在全国范围内推广，这就需要对课税依据进行进一步的完善。世界上大多数国家在征收房产税的时候都是以房地产的评估价值作为课税依据的，为此，我国可以借鉴其他国家的成功经验，结合自身国情，通过以第三方评估机构为主，税务部门成立专门的房产评估机构为辅，以确保房产评估价值的合法性、合理性、公平性。此外，还以改革房产评估办法，设定符合我国国情的稳定的评估周期。

4.3税率设计保证合理

根据前述税率设计存在不合理的地方，笔者认为我国房产税税率设计的趋势应该是差别化比例税率与累进税率相结合，各地可以根据自身的实际情况实行不同的税率。当然，房产税的税率可以适当提高，以0.5%为下限，4%为上限，同时规定房产税征收年限为10年-20年。这样做有利于保护合法的私有财产，达到税收相对公平的效果。

5.结语

总之，任何一个新生事物都要经历从无到有，从幼稚到成熟的发展过程，房产税的改革任重而道远，我们也要紧跟时代步伐扎实稳进地推动房产税的改革，让这一税种发挥更大的积极作用。

参考文献：

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