创新驱动谋发展 盘活高效用土地

高佳

摘    要：近年来，国土资源部连续出台了深入推进城镇低效工业用地再开发的指导意见、产业用地政策实施工作指引和支持新产业新业态发展的用地政策，有力推动了土地供给侧结构性改革，促进了用地结构优化和节约集约利用。上海为积极应对新增建设用地日益紧缺的情况，研究制定了一系列关于盘活存量工业用地的政策，大力推进存量用地的盘活利用。

关键词：创新;转型;利用

1  引言

根据宝山区土地利用总体规划和全市建设用地“负增长”的要求，至2020年，宝山区规划建设用地总规模244.3平方公里（其中工矿仓储用地总规模50.8平方公里）。而截止2017年底宝山区现状建设用地已达246.6平方公里（其中工矿仓储用地84.7平方公里），已超出规划建设用地总规模。通过减量化获得的新增建设用地已不能满足宝山区建设项目的需求，一定程度上阻碍了宝山区的经济发展，因此盘活存量工业用地，通过工业用地的盘活转型提升经济效益迫在眉睫。据此，为创新政策、加快盘活、促进转型，实现土地资源的高效利用，推进宝山发展，主要有以下三点措施和建议：

2  把握一个“高”字，以完善规划编制为引领

加强规划引领发展，结合不同转型发展诉求，积极制定工业用地盘活调整专项规划，将闲置、低效、小规模等需二次开发土地整合起来以达到最大效益，保障存量土地合理、有序、滚动开发。结合新一轮总体规划编制，努力推动实现宝山产业发展四大片区，即东部国际航运中心北部片区，南部科技商务集聚片区，中部生产性服务业集聚片区以及北部先进制造业片区，成为面向长三角地区的先进制造业和现代生产性服务业重要承载区。

例如吴淞工业园区作为宝山今后发展的一块宝地，区域内300多家国有大型企业、央企以及市属企业都对转型有着强烈的转型诉求，但需求和规划的不匹配问题让政府遇到了前所未有的挑战，作为市区政府重点关注的国家级老工业基地，在前期完成概念规划研究和历史风貌调查及城市更新路径研究工作基础上，加快规划编制、启动特定区域单元控详规划编制是当前盘活工作的重中之重。

3  瞄准一个“新”字，以优化管理机制为动力

在用地“零”增长的背景下，刚印发出台的《宝山区加快推进产业转型、盘活存量工业用地的规划土地管理实施意见》（宝规土[2018]76号）不仅在丰富盘活路径的同时，也对全面推进低效存量工业用地的盘活利用给予了新的相关优惠政策。在功能上，按照“高端化、集约化、服务化”要求，提升产业能级和城市服务品质;在空间上，按照规划促进集中布局、立体开发，提高建设用地节约集约利用水平;在管理上，转变为土地、经济、环境、社会等全要素、全过程、全生命周期管理，并立足产业园区诉求提出配套用地、履约保证金、付款方式、土地指标和财政政策五类扶持政策，使得盘活工作更具操作性、实践性。

此外，通过多渠道保障土地集约高效利用。以审改为契机，提高全方位“店小二”服务，提前介入开展方案预审、建立专人跟踪制度、跨前一步做好部门协调等，缩短审批时限，营造良好营商环境;强化批后项目监管制，定期巡查反馈地块开发信息，对疑似闲置地块建立预警制度，并采用收取土地闲置费、强制收地等方式加大闲置土地处置力度;以土地综合整治为平台，继续积极稳妥推进集建区外污染、耗能及过剩产能企业、僵尸企业的淘汰退出，实现集建区外现状低效建设用地减量化。

4  坚持一个“实”字，以加强政企协调为支撑

现行土地管理条块分割，企业发展方向、再开发利益分配等涉及多部门管理，各部门职权侧重点不同，其对企业改造要求也相应不同，虽有发言权但不主动作为，造成合作机制缺失。同时，企业发展诉求与政府统筹协调发展的不匹配问题也是矛盾集中点。企业通常立足自身，谋求利益最大化，而政府更多考虑的是以最优方式实现区域统筹发展。因此，无论对内对外，谋求双赢局面，把项目落到实处是一项难题。

目前，区规土局已主动对接协调区发改委、区经委、区建交委等相关职能部门，并推进完成了如中铁工业研发项目、鑫燕隆汽车二期项目、金桥北郊未来产业园项目等项目的审批工作，虽然由于项目前期手续办理涉及多个部门、多个环节，建设单位不熟悉每个环节的办理要求，但只要做到跨前一步积极沟通，各职能部门协同跨前服务，政府和企业互相理解，加强沟通，本着提升宝山城市形象、促进经济发展的目标，一定能共同推动完成盘活利用和转型发展的工作，确保项目尽快落地。

5  结束语

在低效工业用地盘活利用过程中，突破瓶颈，进一步提高土地节约集约的利用水平，消除低效用地，调整腾出更多城市空间，确保区域经济可持续发展，打通转型发展的“最后一公里”，提升产业能级和城市服務品质。