房贷定价新机制旨在调控地产

方斐

8月25日央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》（下称“《公告》”），自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

根据央行有关负责人的表述，“个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好‘房子是用来住的，不是用来炒的定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。”

由此可见，房贷利率新政兼顾“房住不炒”与“因城施策”，新定价机制下房贷利率整体预计将与当前实际执行情况保持平稳。总体来看，此次机制调整符合预期，控利率反映政策调控思路。

央行有关负责人表示，改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

《公告》同时指出，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

根據《公告》，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。这意味着，“申请人”实际上获得了一定按揭利率自主权：如果预判未来处于加息周期，则把重定价周期拉长，锁定利率;如果预判处于降息周期，则刚好相反。

实际上，新定价机制与当前浮动利率无本质区别，未来银行大概率采取每年重定价方式。LPR类似于基准利率，但更加动态灵活，加点类似于上浮，规定只允许在LPR基础上加点而不允许减点则体现中央对“房住不炒”的基本定调。考虑到银行在房贷市场的主导权更强，预计实际执行中银行将大多采用每年重定价的方式以规避利率波动风险。

避免房贷利率下行推高房价

根据央行有关负责人的表示：“公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）;二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前中国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”

短期来看，本次房贷利率调整对市场的影响程度不大。一是此次房贷利率的调整针对的是新发放的贷款，并未影响存量贷款;二是调整后的房贷利率与之前的房贷利率基本相当，这有利于保持房地产金融政策的连续性和稳定性，维护房地产市场的平稳健康运行。未来房地产金融政策需要从量和价两个方面综合施策，从“价”的方面来看，监管层的意图主要是避免房贷利率下行推高房价。

根据中金公司的分析，下半年按揭可用额度边际收紧，房贷利率较LPR加点数可能上行。7月全国首套房/二套房贷款平均利率为5.44% /5.76%，较基准利率上浮11%/18%，分别相当于LPR加59个基点和加91个基点。我们判断，新定价机制下房贷利率将在此加点水平起步。考虑到LPR略低于当前基准利率，从息差的角度看，按揭将成为银行盈利性更强的业务。但由于房地产相关贷款仍将受到严格的比例管理，且上半年放款相对强劲（住房抵押贷款净增2.2万亿元，同比增长12%），我们判断，下半年按揭可用额度会逐月下降，房贷利率在LPR基础上的加点数可能进一步上升。

值得注意的是，央行要求首套房贷利率（当前平均为5.44%）不低于LPR，仅为对按揭利率的下限规定，并非意味着首套房贷利率会下行至5年期LPR（4.85%）的水平，实际仍须尊重市场定价规律和地产调控的原则。此前央行规定首套房贷利率不得低于基准利率的7折，但实际利率远在7折之上。

不过，在新机制推出初期，各地新增个贷利率与原先比会有升有降。从平稳过渡的角度来看，全国范围内的首套房贷利率加点下限或约40-50BP，二套房贷利率加点下限或约60-80BP。但随着国内经济下行压力的加大和全球降息潮的开启，未来央行若下调政策利率，可通过LPR利率传导到房贷利率，带动房贷利率温和下行。

根据光大证券的分析，新房贷定价机制的“房住不炒”的意图明显。对于新增个人住房贷款，首套房和二套房利率的下限均较原先更高。首套个贷利率不低于LPR报价，5年期以上LPR最新报价4.85%，比原先贷款基准利率4.9%只低了5BP，相当于下浮1%，与原先有实行95折（4.66%）和9折（4.41%）的银行相比，利率下限抬高。

以上海为例，根据融360的统计，2019年7月，上海首套房贷平均利率4.84%，其中17家银行实行95折，1家可做到9折。二套房个贷利率至少要较LPR上浮60BP，5年期以上为5.45%，相当于原先基准上浮了12.4%。而原先二套房最低上浮10%（49BP），对应利率为5.39%。而且，房贷与国债作为长端利率走势有一定的相关性，但是房贷利率仍然受到政策的严格约束。虽然国债收益率不断下降，但房贷与国债、一般贷款利差仍然保持高位，显示“房住不炒”仍是此次政策调整的核心诉求。

引导信贷资源流向实体领域

完善贷款市场报价机制，新老划断调整增量，表明此次房贷利率定价机制的调整是对此前LPR报价机制调整的细节补充。根据央行的要求，10月8日后新发放的商业性个人住房贷款利率将与贷款市场报价利率挂钩，其中首套利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

需要注意的是，此次房贷定价机制的调整与此前LPR报价机制的调整相同，采取新老划断的方式，存量房贷并不受到新规的影响。对于未来新机制下房贷利率的重定价问题，新规也予以明确，银行能够与借款人协商约定利率重定价周期，最短的重定价周期为1年，重定价日的定价基准调整为最近1个月相应期限的贷款市场报价利率，以避免房贷利率的频繁波动。

由此可见，报价机制的调整符合当前地产调控思路，房贷利率整体保持稳定。此次房贷利率报价机制的调整充分反映了监管层对地产领域的调控思路。调整后首套房贷利率下限跟随 5年期以上LPR 较调整前下降 5BP至4.85%。不过，此次央行规定的仅是房贷利率下限，各地仍能够根据区域调控情况对房贷利率做作出不同程度的上浮，反倒是原先部分首套房尚处在下浮区间的城市，首套房利率将出现上调。

以上海为例，当前主要银行执行基准利率的95折，即4.66%，在此次报价基准出台后将上调至4.85%。而在二套房方面，新报价机制下的利率下限为5.45%，对应原基准利率上浮1.1倍，而目前国内主要城市二套房贷利率均在1.1倍以上，因此，新报价机制对二套房利率的影响也较为有限，整体房贷利率受到此次报价机制调整的影响比较有限。

根据此次房贷利率调整的规定，在相应期限的LPR基础上，商业银行可根据不同地区楼市运行情况、房地产调控政策要求、借款人个体差异，灵活决定具体的加点数值。这既有利于保障房贷利率与房地产宏观调控政策的方向相一致，也有利于综合考虑不同地区间的差异，做到“因城施策”。

央行此次房贷利率报价机制的调整充分反映了当下对地产领域的调控思路，房贷利率定价机制的调整基本符合市场之前的判断，LPR的调整并不会对银行零售贷款的定价带来太大的影响。而银行在对公业务中处于相对弱势，特别是对于国企等优质的大型客户议价能力偏弱，在LPR推进过程中贷款利率将首先面临调整。

从中长期来看，银行需要调整和优化信贷结构，更多的将资源向小微等领域倾斜，这也符合监管优化信贷供给结构的监管意图。中银国际认为，贷款利率的并轨将会引导银行客户结构的调整，银行的风险偏好或将被动提升。除部分吸储能力较强的银行，绝大部分银行需要通过将目标客群锁定在议价能力较弱的长尾客户上来保证其一定的盈利水平。

《公告》规定了个人房贷利率新的生成机制，“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点”、“商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整”作为国家统一的房贷政策基础;省级人民银行按“因城施策”原则，在国家房贷的基础上确定轄区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限;银行业金融机构根据各省人民银行确定的加点下限，结合经营情况及客户条件，确定每笔贷款的具体加点数值。三级生成机制的新的房贷利率定价机制将房贷利率锚定LPR的同时，也成功使得房贷利率融入LPR体系，丰富了LPR体系，并体现了“房住不炒”、“因城施策”的楼市调控政策，使房贷利率的调整更加高效。

值得注意的是，过去，对于优质客户的房贷利率，银行可在原基准利率基础上下浮，但根据《公告》，房贷利率以LPR为基准加点产生，即不低于LPR，并且加点数值在房贷合同期限内固定不变。转换新基准后，首套个人住房贷款利率不低于相应期限的LPR，二套个人住房贷款利率不低于相应期限的LPR+60个基点。最新（2019年8月20日）5年期以上LPR报4.85%，以此计算则首套、二套个人住房贷款利率分别不低于4.85%、5.45%;2019年7月（转换新基准前），相关报道的数据显示，上海首套房贷平均利率为4.84%，略低于新规定的下限4.85%，而杭州二套房贷平均利率为5.42%，略低于新规定的下限5.45%，由于7月各城市房贷数据不全，因此不确定是否有更多城市在转换基准前的平均房贷利率低于新的规定，但根据楼市调控政策推测，2019年7月房贷利率低于新标准的情况较少，因此，预期《公告》实施后导致房贷利率较原来上升的城市较少;此外，过往房贷按基准利率打折的情况将消失，房贷利率下限将边际收紧。未来，若LPR下行则可按楼市政策调控目标，通过加点调整房贷利率，使房贷利率与一般企业贷款利率分离，从而提高楼市调控的灵活性。

另一方面，若在未来LPR下行、存款利率不降的情况下，银行净息差有收窄的压力。而《公告》明确指出，“2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行”，且预期央行未来不会降低贷款基准利率（转换基准前的存量房贷锚定贷款基准利率）;此外，预期楼市调控政策仍将保持定力，转换基准后，新增房贷利率会保持稳定，因此，房贷占比较高的银行未来净息差下行压力较轻。因此，在经济存在下行压力及社会融资需求疲软的情况下，未来银行资产质量是影响估值的核心因素。另一方面，存量房贷锚定旧基准，并且预期《公告》实施后新增房贷利率将保持稳定，如此，房贷占比较高的银行在资产收益方面会基本保持稳定。

当然，有分析指出，《公告》明确房贷利率的下限，体现了货币政策的结构性特征，能更有效地引导信贷资源流向实体领域。《公告》明确了首套、二套房房贷利率的下限，这体现了货币政策引导信贷资源流向，以及发挥LPR在房贷定价中作用的政策意图。实际上，2019年以来，民营企业、小微企业融资难、融资贵的问题依然严峻，未来仍需切实降低实体企业贷款利率水平。

除此以外，高房价导致中国经济杠杆率高企，金融体系脆弱性增加，需要避免房贷利率下降引发资金再次流向楼市，这要求货币政策在加强逆周期调节时不能“大水漫灌”。可预期未来货币政策既能够通过LPR引导实体企业贷款利率水平下降，也能够有效避免房贷利率下降引起房价进一步高涨，从而更有效地引导信贷资源流向实体领域。