投资房地产业务的风险识别与对策分析

冯彦华

摘 要：伴随我国经济稳健发展，房地产投资活动日益活跃，进一步扩大了房地产投资规模，推进了我国经济发展。然而，由于我国房地产市场机制还不成熟，目前正处于向规模化、品牌化的转型阶段，市场供需矛盾较大，近年来，我国房地产投资过热，房价飞涨，国家宏观调控频出重拳，投资房地产业务面临着巨大的风险。为此，必须在全面了解投资房地产业务风险产生原因的基础上，采用合理、客观的投资房地产业务的风险识别方法，才能保证采取的防范措施科学、有效，才能最大限度降低房地产业务投资风险。

关键词：投资风险;房地产业务;风险识别

1 投资房地产业务风险产生原因

1.1 缺乏信息是当前我国房地产市场的主要特点，这也是导致房地产商品交易不公平的主要原因。在其他市场交易中，往往明码标价，交易透明。而房地产交易、定价还不公开，在交易过程中，很难掌握房地产商品的真实价值，特别是高层建筑，一楼一价，若投资者不了解房地产市场变化情况，不熟悉交易流程，极易被骗，出现财产损失。

1.2 房地产投资资金多，回收期长。针对房地产企业在我国审批、年检较为严格，入市门槛高。房地产商品具有耐久性，签订合同之后，涉及的权利、义务时间极长，可达到40年、70年不等。为此，整个市场供需关系将直接决定房地产投资是否存在风险，若供大于求，则会出现房屋积压，不利于资金回笼;若求大于供，则会刺激消费，楼市哄抢，极易产生经济泡沫。

2 投资房地产业务的风险识别要点

风险识别是风险防范的第一步，房地产业务涉及投资内容众多，风险识别是指在投资过程中，必须采取一定方法，分析大量来源可靠的信息，从中找出对项目投资产生风险的影响因素，并对风险产生的原因进行深入分析，在此基础上，对风险因素合理分类。通过风险识别，可有效增强风险防范能力，更全面、更准确地掌握风险的特性，为后期风险评估及决策提供依据。一般情况下，可按照既定顺序进行风险识别，具体流程如表1所示，在房地产开发中，投资决策最为重要，存在极大不确定性与机动性。若一旦开展房地产投资，将难以由项目建设中撤离，甚至会付出严重代价。一般可通过定性或定量的方式区分各类投资风险识别方法，常用的定性识别方法包括头脑风暴法、德尔菲法、暮景分析法等。常用的定量识别法包括盈亏平衡分析、敏感性分析等。为全面了解投资房地产业务的风险，更好地识别具体项目中的风险，有必要对房地产项目投资中的风险因素进行全面识别及分析，从而了解风险的特点及变化规律，更好地采取措施来规避风险。

根据大量研究表明，房地产投资风险多为政策、经济风险。国家政策直接关系着一个行业的发展，政策变化将会引发经济损失。特别是在市场经济体系还不健全的情况下，如不能预测房地产政策变化趋势，必将给投资方带来严重损失。目前，常见的政策风险包括产业政策、金融政策、土地政策、税收政策、城市规划等方面。经济风险往往指的是市场供求风险，这也是最常见、最直接的风险。常见的经济风险包括区域社会环境、土地价格、融资、市场供求等。市场供应量是否均衡、市场购买能力的强弱、市场价格是否稳定等，都会反映出房地产经济的真实发展状态，均会增加不确定性。若市场供需不均，将会出现大量房屋滞销，从而给投资方带来资金积压的风险。相比其他行业，房地产行业投资规模大，建设周期长，若遇到物价上涨或下降，同样会带来通货膨胀或紧缩风险，这种情况下，当膨胀率降低，将会抑制购房需求，导致房地产价格大幅下跌，投资损失严重。膨胀率增大，将会刺激消费，出现供不应求，影响房地产市场秩序，导致经济泡沫产生，出现经济危机。

总之，房地产投资过程是一个长期、复杂的建设过程，在该过程中存在诸多不确定因素，不仅与法规政策相关，还与国计民生相关，为此，在风险控制中，必须了解什么是风险，风险存在于何处，只有做好风险识别工作，才能保证投资决策正确，才能更全面、系统地控制房地产业务投资过程中的风险，才能保证投资成功。

3 投资房地产业务的风险防范对策

3.1 地方政府须加强对房地产的调控力度，控制房价上涨

宏观角度分析，地方政府应坚守自己的行政职责，进一步规范房地产市场，保证土地市场招标、挂牌、拍卖等流程公开化、透明化，积极引入市场机制，在商品经济运行的过程中全面纳入住房与土地，避免土地“内幕交易”，防止炒卖地皮。同时，为缓解不断增长的市场需求与资源紧张之间的矛盾，要求相关部门联合执法，全面清理商品住房的价格组成要求，将那么不合理收费及时取消，合理管控房地产开发商的利润。此外，还要做好房地产结构调整工作，合理规划高、中、低档次的住房，要降低高档住房比重，将普通商品房、经济适用房作为重点开发对象，建立合理、完善的廉租房管理制度，設置合理的住房贷款比例，实现商品住房售价稳定。此外，通过市场优胜劣汰的原则，及时淘汰实力低、规模小、品牌差的开发商，加大力度实行品牌战略，建立品牌房地产开发项目。

3.2 密切关注并把握国家宏观政策的动向

为降低房地产经济风险，必须密切关注并把握国家宏观政策。若国民经济处于快速增长阶段，投资形势、市场需求向好，此时风险性将大幅下降。反之，则会增加成本，增加风险，导致投资失利。为控制高位运作的楼市，持续上涨的房价，政府宏观调控动作不断加快，这种情况下，企业必须审时度势，增强风险防范意识，对“全民投资”房产的现象有一个理想、深刻、清晰的认识，并迎合国家政策，采用逆向思维，重点开发经济适用房，最大限度降低投资风险。

3.3 加强市场调查，低潮时投入，过热时回避

在分析房地产市场供求风险时，要先做好市场调查评估，深入了解市场变化趋势，在大量数据的支撑下，合理预测市场。此外，也可聘请专业人士，通过专业方式进行调查分析。若市场需求较低，应适时减少投资规模，降低资金占比，建设小型回收资金快的项目，增加资金流通量，尽可能降低风险。若市场需求量大，则可在一个区域内实施大规模投资，抢占市场占有率，增加收益。

在调查时，要重点分析房地产的有效需求，并掌握潜在需求，只有通过引导，在相应条件下潜在需求才能向有效需求转化。针对地区相同的房地产供给情况，首先要正视自己的不足，善于利用自己的优势，做到知己知彼，有针对性地做好营销、宣传工作。例如户型选择方面，应结合地区经济发展现状，合理建设需求量大的户型。此外，还要回避房地产开发过热情况下投资，这种情况下，无论是土地成本，还是建材成本，或人工成本，均高于一般水平，在市场竞争愈加激烈的时候，若投资过大，必定会增加风险。

3.4 合理编制融资方案，控制财务费用

第一，合理编制资金筹措方案。投资方应结合自身财务现状，合理编制资金筹措方案，降低筹资成本，减少风险。若项目风险较大，且资金筹措极为困难，此时，可通过寻找开发合作伙伴的方式，共同承担风险。

第二，采用财务杠杆方法控制财务费用。财务杠杆是通过借款融资由企业取得的获利能力与支付债务利息之间的比率。房地产项目投资高、负债多，财务费用庞大，通过财务杠杆的合理应用，可有效控制获利和支付利息之间的比率，减少财务风险。

3.5 增强企业自身管理水平，加强市场监测

作为一个高风险行业，房地产市场的供给弹性较为薄弱，若市场供给严重不平衡，极易出现经济泡沫。为更好地了解房地产市场变化趋势，降低房地产行业风险，增强业务宏观指导力度。要求不断增强企业自身管理水平，提高风险防控意识，时刻将风险防控牢记心中，提高抗风险水平。此外，还要加强市场监测力度，建立地区房地产行业分析监测体系，制定定期分析报告制度，做好房地产金融理论及实践研究，更全面、及时、准确地把控市场变化，掌握消费需求、客户群体，更好地做好房地产定价，提高投资水平。

4 结束语

综上所述，伴随城市化进程的不断加快，我国房地产市场竞争日趋激烈，投资房地产业务的风险也随之加大，如何更好地識别及控制投资风险显得尤为重要。相比其他行业，房地产业属于高风险行业，若市场供给不平衡，极易产生投资风险。只有全面掌握风险发生原因，才能更好地识别出风险，才能采取切实有效的措施积极消除或控制风险，才能稳定房地产市场。

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