房价暴涨已成历史，但部分地方仍有上涨空间

7月 13日，在一次论坛上，重庆市原市长、中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆就“如何判断房价的走势？哪些城市的楼市仍有投资价值？未来十年中国房地产会如何重新洗牌”等问题给出了自己的判断。

中国房地产的市场规模有多大？

今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下，趋势性的总量缩减。

在过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。

那么今后的十几年会怎么走，是保持现状还是继续每5年、10年还要翻一番，17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米？

我的判断是今后十几年，中国每年的新房交易量，不仅不会总量增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、负增长。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。

因为1998年到2008年，每年增长25%左右，三年能够翻一番，十年翻了三番;2008年到2012年，每年增长15%左右，五六年翻一番;2012年到2018年，大体上维持在6%-7%的区间，增幅进一步下降，去年增长率是1.8%。

这也意味着今后十几年的房地产业发展趋势是逐渐萎缩，当然这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩百分之二三十，而是有十几年的过程，逐步往下降，十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。

总量萎缩后，中国房地产建设的重点地区在哪里？

过去十几年的状态，不管是沿海发达地区，还是中西部地区;不管是大城市、中城市，还是小城市、区县城市，到处都是房地产，是个全民造房运动的时代。

从现在开始到往后的十几年，房地产不会出现四面开花、全面发热的状态，但是房地产还会有热点。这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。

一个是中心城市。所谓中心城市，指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳。

第二个就是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

第三个热点地区是城市群。城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。我们国家人口在50万以下的城市叫小城市，50万-100万的叫中型城市，100万-500万的是大型城市，500万-1000万人口的特大型城市，1000万人口以上的叫超级大城市。

这里面有一个什么动力呢？在中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑。所谓“一二三四”，就是这个省会城市往往占有全省土地面积的10%不到，但它的人口一般会占全省总人口的20%，GDP有可能占到全省的30%，不论是公共服务还是市场化服务业会占到全省总GDP的40%。

从这个意义上讲，现在近10个跨入1000万的国家级超级大城市，根据这些省的经济人口规模去算，它们都有人口持续增长500万以上的可能。只要人口增长了，城市住宅房地产就会跟上去。

所以说人口在1000-2000万中间有一批城市还会扩张，人口过了2000万的，这个超级大城市自身的核心圈已经密密麻麻地碰到天花板了，它的发展将集中表现在大都市圈。

大都市圈不是一个行政范围，而是它的经济辐射范围，一般会有1.5万-2万平方公里。大體上50公里-70公里的半径绕一个圈就构成大都市圈，这个大都市圈里会有一些中小城市，单独发展一般不构成热点，但是一旦进入大都市圈发展，这些中小城市会加快发展。

以超级大城市为中心的城市群，一般是四五百公里半径范围内的城市构成城市群。相隔太远的城市之间不构成城市群，比如上海和天津没有城市群的关系，但是上海、南京、杭州、苏州构成了长三角的城市群。城市群里的大中城市会加快发展、会互动、会资源优化配置。

总之，尽管今后十几年中国房地产开发交易年度的规模不会再翻番，但在省会城市及同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三个热点地区仍有上涨空间。

决定房价走势的三个因素

1998年，全国城市新开发房屋的平均交易价格是每平方米2000元，2018年全国平均上涨到了8800元，这是东中西全国城市房屋开发每平方米的均价，10年翻一番，20年翻两番。

如果当地比当地，那么不管是东部，还是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房价均价1000多元，2017年到了10000元以上。沿海地区，比如北上广深等热点的一线城市房价基本上涨了8倍，有的地方甚至涨了10倍以上。

在部分一线城市，家庭收入三四十年不吃不喝也买不了一套房，房价收入比在世界来说是最高的。

过去十几年，中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势，都是持续翻番的状态。支持这个状态的原因是什么呢？

第一个原因就是商品的供求关系。过去十来年，中国房地产是供不应求的，人均从10平方米往20、30、40平方米的这个过程是短缺经济下补短板的过程，所以强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求，就造成房价不断往上涨，等等。

第二个原因和货币有关，通货膨胀是货币现象。中国的M2从2004年开始，整整十几年左右呈现两位数增长。我们的M2今年6月份到了190多万亿，去年180多万亿。而在2004年的时候，M2其实就是20多万亿。

十几年的时间，M2翻了三番，也涨了8倍。这当然会影响社会经济。很幸运，房地产成了M2超出增长的一个吸收器，使得整个社会商品的物价指数增长平稳，但房价却飞速上涨，这也是通货膨胀的现象。

第三个原因就是受国际经济危机的冲击。比如美国房地产大涨的时候，也会拉动世界经济一起往上走;美国出现金融危机或者汇率大幅度的起伏，也会对中国市场带来冲击。中国经济增长的过程，也会吸引外资投资或购买中国的房地产。

物价、房价是和这三个因素相关的，根据这个观点预测未来，在房地产供求关系方面，尽管局部还会有供不应求，但是总体来看，供不应求的时代结束了，已经进入到总量过剩的阶段。

从通货膨胀看，我国M2已经到了190多万亿，这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数。这几年的GDP增长率百分之六点几，物价指数加两个点，所以M2在今年1-6月份是8.5。可以预判，今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数，保持均衡的增长。

而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右，房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

总之，中国的城市化还在发展过程中，城市化率还有10%的增长空间。城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中，中国不存在土地价格大幅下跌的可能性，房价不会出现大幅度的往下坠落，没有这个经济基础;但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。

今后十几年，房价会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。