基于新版城市总规的北京大型商业设施发展与布局研究

李馥佳

摘要：大型商业设施是北京商业领域大体量、广域覆盖、集中式发展的重要组成部分，是满足人民日益增长的美好生活需要的重要商业基础。本文通过与北京市商务局联合开展的全市大型商业设施数据调研，总结截至2018年底全市大型商业设施的规模体量、环线分布、行政区划、经营业态等发展现状，分析消费趋势变化对大型商业设施发展的潜在影响，结合北京新版城市总规对大型商业设施发展要求与布局影响，在此基础上提出北京大型商业设施调整方向与演进趋势。

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大型商业设施是北京商业领域大体量、廣域覆盖、集中式发展的重要组成部分，在保障民生福祉、满足城市生活与提升消费水平、增强人民群众的获得感与幸福感方面起到重要作用。2017年9月北京新一版城市总体规划正式公布，其中对于未来北京城市发展战略目标，北京城市保护与发展的协调问题，“大城市病”的治理问题，城镇居民的基本生活保障以及提高居民获得感问题，以及在京津冀协同发展的大战略、大格局当中，北京承载的引领责任等一系列问题进行了总体规划。2018年北京的政府工作报告中，将“精心组织实施新一版北京城市总体规划”列为政府“三件大事”之一。

在此背景下，北京市人口疏解与控制、产业转移与创新等各项细则规划指导意见陆续明确出台，商业流通业在消费需求、产业导向、政策支持等方面同步发展较大、较快变革。大型商业设施作为承载商业流通、与城市商业格局乃至城市整体发展布局密切相关的大体量、综合性商业设施，城市规划的改变与大型商业设施的发展密切相关，相互影响、相互作用。此外随着时代变迁与生活方式的变化，以购物中心为代表的大型商业设施与社区商业一大一小、一集中一散布的二元商业组成成为城市商业格局的重要核心，大型商业设施的发展模式与重点业态随之改变。以上变化都深刻影响了大型商业设施在布局选址、目标人群定位、业态调整、品牌引进等方面的调整方向与演进趋势，推动大型商业设施快速进化与发展。

一、北京大型商业设施的发展现状

截至2018年底，北京万米以上大型商业设施共356家，其中十万米以下大型商业设施仍占据主流，占92.7%。与2017年342个相比增加14个，其中十万以上商业设施增加2个，一万至十万平方米商业设施增加14个：与2015年298个相比增加58个，其中十万以上商业设施增加9个，一万至十万平方米商业设施增加51个。2018年新增大型商业设施体量84.2%低于十万平米，大型商业设施经营持续向精细化、精致化方向发展。

（一）总体情况

1.环线分布

按商业设施所处地理位置（环线位置）分析，全市10000m²以上的商业设施在五环外分布最多，共有161个，占45.2%;其次分别是三至四环64个，占比18.0，6：四至五环50个，占比14.0%;二环以内41个，占比11.5%：二环到三环40个，占比11.2%。从北京大型商业设施的地理分布看，向内环靠近的商业设施数量相对减少，究其原因，一方面在受政府政策限制引导;另一方面，随着城市空间格局的不断外扩，郊区城市化进程不断加快，且随着主城人口不断向郊区疏解，五环外区域成为城市大型商业设施区域及郊区化发展的重要方向。

2行政区划

按商业设施所处行政区分析，全市10000m²以上的大型商业设施集中最多的行政区是朝阳区，共71个，占19.9%：其次是海淀区和丰台区，分别为39个和35个，占比11.0%和9.8%。延庆区、怀柔区和门头沟区分布较少，其中门头沟区仅有1个。

3.经营业态

按商业设施业态分布分析，全市10000m²以上商业设施主要集中分布在购物中心、百货、超市、家居建材和专业专卖店5种业态。其中购物中心业态152个，占42.7%：其次是超市72个，占20.2%;百货店70个，占19.7%;家居建材35个，占比9.8%，专业/专卖店27个，占比7.6%。

（二）存量情况

1.存量一万平方米至十万平方米商业设施

北京建筑面积在1万至10万平方米的大型商业设施共32.3家，总体情况如下：

（1）从地理位置分布看，一万至十万平方米商业设施分布较为均衡，其中五环外区域最为集中，占比45.5%

全市323个一万至十万平方米商业设施有146个分布在五环外区域，占比达45.2%：其次是三至五环，布有98个，占比303，6。三环以内分布有79个，占比24.5%。

（2）从所处行政区分布看，一万至十万平方米商业设施主要集中在中心城区，占比达59.7%

全市323个一万至十万平方米商业设施有194个集中在中心城区，占比达59.7%，其中核心区（东、西城）分布有54个，占比16.6%。郊区县分布有129个，占比39.7%。

（3）从经营业态分布看，购物中心、超市和百货店成为一万至十万平方米商业设施的三大经营业态，其中购物中心占比达36.6%

全市323个一万至十万平方米商业设施中，购物中心、超市和百货占据三大业态，其中购物中心128个，占39.6%;超市72个，占22.3%;百货店67个，占20.7%。家居建材和专业专卖店分别有29个和27个，占比均不足10%。

2.存量十万平方米以上商业设施

北京建筑面积在100000平方米以上的大型商业设施共33家，总体情况如下：

（1）从地理位置分布看，十万平方米以上商业设施主要集中分布在五环以外区域，占比达到45.5%

全市33个十万以上商业设施有15个分布在五环外区域，占比达45.5%：其次是三至四环和四至五环，分别为9个和7个。而三环以内仅有2个，且集中分布在二环内。

（2）从所处行政区分布看，十万平方米以上大型商业设施主要集中在朝阳、丰台、海淀、大兴区四个区域，占比达到63.8%。

全市33个十万平方米以上大型商业设施中，丰台区7个，占21.2%;其次是朝阳区6个，占18.2%：门头沟、平谷、怀柔和延庆区没有分布。

（3）从经营业态分布看，十万平方米以上商业设施以大型购物中心为主

全市33个十万平方米以上商业设施中，购物中心有24个，占72.7%，遥遥领先其他业态。其次为家居建材商店6个，占比18.2%;百货店3个，占比9.1%。

（三）增量情况

截至2018年底，全市万米以上大型商业设施共有356家。与2015年相比，延庆、门头沟等个别行政区大型商业设施总体数量略有减少。其他行政区均有不同程度增长。与2017年相比，房山、大兴、通州等行政区增幅较大。

1.新增一万平方米至十万平方米商业设施

全市建筑面积一万至十万平方米商业设施比2017年新增16个。比2015年新增加49个项目。

新增建筑面积一万至十万平方米的商业设施项目主要有如下特点：

（1）从地理位置分布看，新增一万至十万平方米商业设施大都分布在五环以外

相较于2015年，新增的49个一万至十万平方米大型商业设施地理位置分布大都集中在五环以外。五环外商业设施增加了32个，占增量的65.3%：三到四环增加了6个，占比均为12.2%：四到五环分别增加了5个，占比均为10.2%。

相较于2017年，新增的16个一万至十万平方米大型商业设施地理位置分布大都集中在五环以外。五环外商业设施增加了7个，占增量的43.8%：四到五环增加了3个，占比均为18.8%;二环内增加了3个，占比为18.8%。

（2）从所处行政区分布看，新增一万至十万平方米商业设施集中分布南城

相较于2015年，新增的49个万米至十万大型商业设施分布在朝阳、海淀、丰台、通州、昌平、顺义、大兴、房山、怀柔、密云、东城、平谷和门头沟13个行政区。其中，大兴区新增一万至十万平方米大型商业设施11个，占总数的22.5%，所占比例最大;其次是丰台区、朝阳区分别新增8个、7个，占比分别为16.3%、14.3%。新增商业设施集中分布在南城。相较于2017年，新增的16个一万至十万大型商业设施分布在朝阳、东城、丰台、昌平、大兴、顺义、海淀7个行政区。其中，朝阳区新增一万至十万平方米大型商业设施4个，占总数的25.0%，所占比例最大：其次是东城区新增3个，占比为18.8%。

在全市较2017年新增16个一万至十万平方米商业设施中，中心城区（城六区）增加6个。而南城（丰台、大兴、房山）大型商业设施新增7个，占比43.8%。

（3）从经营业态分布看，新增一万至十万平米商业设施中购物中心超过3/4

相较于2015年，新增的49个一万至十万平方米大型商业设施中，有37个是购物中心业态，占增量的75.5%;其次是超市5个，占10.2%;百货店有5个，占10.2%：家居建材商店、专卖/专业店都增加了1个，占2.0%。

相较于2017年，新增的16个一万至十万平方米大型商业设施中，有15个是购物中心业态，占增量的93.8%：其次是超市1个，占6.3%。

例如2018年10月开业的位于崇文门外大街1号的北京MCUBE魔方，地处核心商圈建设体量有限，项目总建筑面积约4万平方米，其营业面积仅33万平方米。但作为合景泰富集团打造的小巧别致、魅力摩登的精品购物中心，拥有3000平方米的喷泉水景的屋顶花园，集聚潮流品牌与多家知名餐饮品牌，为讲究生活品味的顾客提供全新的购物体验。

2.新增十万平方米以上商业设施

全市建筑面积十万平方米以上商业设施比2015年新增加9个项目，如影响比较大的项目有大兴区北京凯德MALL天宫院、北京龙湖大兴天街购物中心，丰台区北京银座购物中心、北京天创伟业投资管理有限公司丰台分公司（和谐银座）等。

较2017年新增十万平方米以上的商业设施只有3个项目，皆分布在四环以外的购物中心，分别为北京凯德MALL天宫院、芳园里IDMALL、龙湖北京房山天街。

新增建筑面积十万平方米以上的大型商业设施项目主要有如下特点：

（1）新增十万平方米以上商业设施主要集中在四环、五环外

相较于2015年，新增的9个十万以上平方米的大型商业设施地理位置分布较为均衡，三环以内没有增加，全部在三环以外。其中五环以外的商业设施增加了3个，占增量的33.3%;四到五环增加了4个，占44.4%，三至四环增加了2个，占22.2%。

相较于2017年，新增的3个十万以上平方米的大型商业设施地理位置分布均在四环以外，四环以内没有增加。其中五环以外的商业设施增加了2个，占增量的66.7%;四到五环增加了1个，占33.3%。

（2）新增十万平方米以上商业设施主要集中在南部城区

相较于2015年，在全市新增的9个十万平米以上的大型商业项目中，有7个集中在北京南城，占比77.8%;其中丰臺区4个，大兴区2个，房山区1个，新增十万平方米以上商业设施主要集中在南部城区。

南城过去是北京商业发展较缓慢的地区。但随着第三版“城南计划”的发布，确定了“一轴、两廊、两带、多点”的空间布局，明确到2020年底要实现城市承载能力有效提升、高质量发展取得积极进展、改革创新机制逐步完善三大目标。。

在北京市委市政府对于南部城区发展的大力支持和持续投入下，棚户区改造与新农村建设同步实施，多条城市主干路陆续竣工，并仍有多条在建城市主干道及轨道交通线路处于在建之中：丰台、大兴等多个南部城区大片商品住宅拔地而起，新建、改造住宅小区连片发展：丰台总部基地、大兴生物医药基地、新媒体基地等多个产业园区吸纳大量就业人口。南部城区人口吸纳力不断提高，经济发展水平快速提升，带动南部城区居民消费水平的大幅、持续增长。

北京银座购物中心、北京龙湖大兴天街购物中心等广域辐射、体量超过十五万平方米的超大型综合购物中心相继开业，满足南城一站式购物需求的同时，也辐射带动了周边河北等地的经济发展。北京银座购物中心开业首日，总客流量已破20万人次，总销售额突破600万：龙湖北京大兴天街开业当天总客流量已破15万人次，总销售额达到700万元。同时集聚多个流量品牌如优衣库、c&A、MuJI、OLD Navy、迪卡侬、星巴克、必胜客、屈臣氏、芝麻街英语、纽约国际、绫致等一大批知名的国际一线品牌：一大批国内一流品牌如HOT WIND、松子、苗乡楼、凑凑、呷哺呷哺、卡通尼、悠游堂、中健银座健身等也皆汇聚于此。并引进了国内知名品牌金逸影城，并配备了IMAx影厅，可以为周边消费者提供国际一流的观影感受。在内外装修装饰上也做足了功夫，除了温馨、大方的装修风格，还设置了室内大型水幕和各种水景造型，配以繁星点点的灯光：加上设计精巧、别具匠心的楼顶退台花园，让消费者仿佛置身于大自然当中，为消费者打造了一个温馨、自然、和谐的消费空间。特别值得一提的是，银座和谐广场为了打造“一站式全家欢享·生态型购物中心”，还投巨资建设了一个近3万平米的景观式室外公园，公园中树木花草层次分明，各类雕塑点缀其问，环境宜人，特别是公园中的小广场，现已投入使用，成为了周边居民夏季纳凉的最佳去处。

再如凯德集团在北京体量最大的购物中心天宫院凯德MALL于2018年12月30日在城南地区开业。天宫院凯德MALL坐落于天宫院地区，作为一家综合性购物中心，凯德MALL一天宫院拥有“品牌集合”、“运动户外”、“文化娱乐”、“科技体验”、“儿童互动”、“精致生活”等不同标签，除了前期已经确认入驻的cGv的4D-Plex影厅、BRAvO（永辉）超市等高端商户外，绘本味道亲子餐厅、杨记兴等潮流时尚的品牌也相继加入。购物中心同时覆盖雄安新区客群，商场总体建筑面积接近20万平方米，地下四层、地上六层共10层营业面积，与地铁天宫院站无缝连接。作为时尚潮流的又一集聚地，凯德MALL吸纳的时尚品牌达到50%以上，人文生活方式品牌超过30%，体验类业态品牌占比超过10%，科技业态品牌占比超过5%。其中就包括众多的时尚“网红”品牌，例如茶饮网红奈雪的茶、新零售的代表门店京东之家黑金店等多家品牌，在此开设北京城南地区的首店。此外凯德MALL还是凯德集团在北京地区建立的首个数字化购物中心，依靠自有平台凯德星会员服务系统打造智能化闭环。通过用户大数据搜集，精准分析消费需求，从而能够及时向用户反馈有价值的信息。这种将线上线下平台互相融合的运营方式，不但拉近了与消费者之间的距离，还为传统实体经济转型提供了蓝本，形成“人”、“货”、“场”的生态闭环。

（3）从经营业态分布看，新增十万以上商业设施以购物中心为主

相较于2015年，在全市新增的9个十万平方米以上的大型商业设施中，全部都是购物中心：新增的大型商业项目集购物、餐饮、娱乐等多功能于一体，力求满足消费者全方位的需求，对周边均起到较强的辐射作用，有效地改善和提升区域商业品质，成为新的商业地标。相较2017年，新增的3个十万平方米以上大型商业设施，都是购物中心。

（四）在建情况

2018年，全市在建或未开业的建筑面积一万平方米以上商业设施15个，具体情况如下：

从地理位置分布看，全市一万平方米以上的在建或未开业的商业设施70%以上位于五环外，充分体现了大型商业设施的地域分布趋势。全市一万平方米以上的在建15个商业设施中，有4个位于顺义，3个位于丰台，3个位于朝阳，2个位于通州，房山、石景山、东城各有1个。“非首都功能”的疏解一方面有利于明确北京的“首都”定位，删繁就简，放下一些与自身定位不相适应的功能，将其外迁，也有利于治理北京的“大城市病”。为生活于其中的城市居民提供更加良好的生活环境。

二、北京新版城市总规对大型商业设施发展的要求与影响

新版城市总规一方面对于大型商业设施的发展做出了明确的限定与导向：另一方面，对于保障民生、提升消费的零售业大型商业设施，从一定程度上适度放宽建设，促进大型商业设施的整体规划与建设均衡化发展，更好地满足人民群众日益增长的消费需求。以城市总规为指导，2018年出台的最新版《北京市新增产业的禁止和限制目录》中，再一次对大型商业设施的建设区域范围给出明确的限制性界定，对于批发业，城六区（东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山）内禁止新建1万平方米以上的大型商业设施，禁止全市范围内各类批发市场的改建与扩建：对于零售业，则调整为东西北四环和南三环以内，禁止新建1万平米以上的商业设施。比起2015年禁限目录禁止建设区域大大缩小。

此外新版总规在人口疏解、产业转移以及北京新的战略定位等方面，都做出了详细的规定与具体的解释，人口与产业的变化也将对北京市大型商业设施的布局产生深远影响。

（一）北京大型商业设施总体建设速度与建设规模放缓

1.总体增速放缓，存量资源未得到有效释放

2018年随着新总规的出台以及北京围绕“四个中心”定位的加速调整，非民生保障类的大型服装、建材批发市场，如动物园服装批发市场、十里河建材批发市场等相继被疏解、转移;一些位于城市中心区的小商品市场如天意、官园小商品市场、永外城文化用品批发市場等也相继关停。此外对于核心区及城市中心区新增大型商业设施的严格限制，也使得北京大型商业设施建设格局处在深度调整之中。总体上，北京大型商业设施新增供应继续放缓。2018年有19个1万平方米以上的商业设施开业，同比下降16.1%。累积商业建筑面积123.2万平方米，其中1万至10万平方米商业设施有16个，十万平方米商业设施仅有3个。新开业项目以5万m²以下的小型商业为主，占比达到72%，多为位于城六区及近郊的商务和居住配套。5万m²及以上的项目多位于近郊区及远郊区，朝阳、大兴、房山供应项目最多，占比达到51%。对于新开业的大型商业设施招商压力较大，主流品牌及首店资源稀缺，品牌结构与品牌档次缺乏主流市场号召力，使得大型商业设施土地建设持有者存在较大的观望情绪，5年内成交的商用土地未得到有效释放。

2.与上海相比较，大型商业设施建设规模与建设层次存在差距

与之形成鲜明对比，是上海大型商业设施的持续发展。尽管上海2018新增项目数量相较2017年新增的商业项目减少5个，但仍较北京新增大型商业设施数量多出11个。

上海2018年新增商业项目中，核心区浦东新区以数量之最占据2018年上海各区域拟开业项目首位。伴随着上海陆家嘴中心L+Mall，晶耀前滩、置汇旭辉广场、复地一万科活力城等多个大型知名项目的开业，为浦东新区的商业版图再添新的亮点。例如上海陆家嘴中心，毗邻IFc商场、第一八佰伴、华润时代广场、尚悦湾、世纪汇等10余个购物中心，占地达到14万平方米地上11层、地下一层L+Mall。地铁2号线东昌路站3号口，地铁9号线商城路站1/4号口直达，地下三层停车空间逾1500个停车位。上海老佛爷首店进驻，从LG-4F层占地达到23万平方米。此外百丽宫IMAx超级影院、Ole超市、Kpro上海首店等一批知名品牌入驻，而主打年轻消费市场的体验专区和人气餐饮，则聚焦时尚潮流消费，打造L+Mall成为融汇高端与时尚的浦东购物新地标。

在上海2018年新开的32个商业项目（其中含3个调改项目），除数量上北京大型商业设施较上海新建项目有较大幅度减少外，在建设的地点、规模与等级上，較北京也有较大程度领先。

（二）大型商业设施分散布局与去中心化趋势明显

依据新总规要求，北京市常住人口规模到2020年控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平。据此计算，与2017年相比，北京城市总人口预计减少约500万人，中心城区人口到2020年预计将减少约190万人，再加上部分流通人口未统计在册，约200万人左右将从城六区向外疏解。

此外新总规明确提出中心城区的发展定位，即“四个中心”的集中承载地区，建设国际一流的和谐宜居之都的关键地区，疏解非首都功能的主要地区。因此尽管对于东西北四环和南三环以外的中心城区零售类大型商业设施建设未限制，但人口的建设与消费的转移仍对中心城区乃至全市大型商业设施发展带来严峻挑战。

1.中心城区人口结构变化推动大型商业设施调整与转型发展

中心城区即城六区，是疏解非首都功能、治理”大城市病”的重要切入点。新版城市总规明确了疏解腾退空间利用的五个优先原则，即优先用于保障中央政务功能，预留重要国事活动空间：用于发展文化与科技创新功能;用于增加绿地和公共空间;用于补充公共服务设施、增加公共租赁住房、改善居民生活条件：用于完善交通市政基础设施，保障城市安全高效运行。北京未来的发展就是“减量提质”，减的就是产业和人口，提的就是整体的生活环境和政治环境。2018年，北京疏解制造业企业500家，200家仓储和物流中心，据测算疏解大概5-7万外来人口到环京地区。

而首都核心区的东城区与西城区则明确限制各类大型商业设施的新建，住宅、酒店、写字楼也进入限禁名单，东西城作为中央政务区的功能进一步凸显出来。作为“四个中心”的核心承载区，历史文化名城保护的重点地区，展示国家首都形象的重要窗口地区，核心区未来发展重点是要全力做好“四个服务”，且同时实施更为严苛的人口疏解政策，到2020年东城常住人口控制在77.4万人，实现净疏解13.7万人，同时进一步加大对直管公房违规转租转借、群租房和无证无照经营以及的“居改商”清理力度。西城区，5年内疏解19.4万人，力争在2020年将常住人口规模控制在110.7万人以内，每平方公里的人口控制在2.2万人左右。因此核心区内的大型商业设施，未来发展重在转型与提升，对于批发市场业态进行持续改造、升级，而部分大型批发市场腾退出的空间再利用，也将是核心区内大型商业设施发展的重点工作。

伴随着人口疏解的是人口结构的较大变化。一方面是人口的减少使大型商业设施的经营竞争更加激烈：另一方面是疏解带来的人口结构变化，大量外来人口的清理与低收入人群的疏解，使中产阶层以及北京本地人口成为消费主力。此外对大型商业设施的建设限制，限制了大型商业设施尤其是10万平米以上大型商业设施发展，2018年中心城区大型商业设施较2017年共增加11家，其中除位于朝阳区东四环中路的芳园里IDMALL购物中心外，营业面积全部在10万平米以下，且70%大型商业设施的营业面积在5万平米以下。而人口疏解与经济增速趋缓也给大型商业设施带来了更大的经营压力，迫使大型商业设施深度调整与全面转型升级。

2南部城区大型商业设施持续呈现补缺式增长

历史上北京南部城区的经济发展基础相对薄弱，南城经济发展相对落后，商业设施布局受到城市规划布局及消费水平影响，大型商业设施无论是在数量上还是在质量上，相较于北部城区存在较大差距。在数量上截至2015年，南部城区的大型商业设施仅有41家，仅相当于北部城区大型商业设施整体数量的30%左右。在业态及消费档次上，南城的大型商业设施以家居建材类的业态为主，而与生活品质与日常消费需求息息相关的百货、购物中心、超市等业态数量稀少，且品质欠佳。但随着“城南计划”的实施，南部城区大型商业设施从2016年开始持续呈现补缺式增长。

2018年南部城区的大型商业设施达到84个，比北部城区多22个。丰台区、大兴区、房山区的大型商业设施新增数量达到了32个，占比53.3%。

从新增大型商业设施的业态看，南部城区购物中心2018年较2015年新增22个，较2017新增8个：北部城区同期较2015年仅新增6个，较2017年仅新增2个。南北城区大型商业实施发展增速差距明显。

其中发展最快、最显著的区域，当属大兴区与北京经济开发区（亦庄）。目前大兴区坐拥北京经济开发区、新机场临空经济区，毗邻副中心，连通雄安新区，此外快速的城市化进程使得如旧宫、西红门、天宫院等多个居住组团、产业园区快速兴起与发展。“十三五”期间大兴区在腾退工业大院、物流大院等基础上，还加大绿地面积约2000亩。而大兴区南海子公园二期经过半年多改造建设，成为城南地区的重要绿肺。未来大兴还将形成“五纵两横”的交通路网，成为京津冀协同发展中部核心区。

在北京新总规的指导下，大兴区提出新的发展定位，即北京南部发展的重点地区，面向京津冀的协同发展示范区：科技创新引领区：首都国际交往新门户;城乡发展深化改革先行区。亦庄开发区则定位为具有全球影响力的创新型产业集群和科技服务中心：首都东南部区域创新发展协同区：战略性新兴产业基地及制造业转型升级示范区：宜居宜业绿色城区。随着南城计划的推进、新机场建设，大兴区土地频出高地价频现，宜家荟聚等一批热点大型商业设施崛起，提升了大兴区居民住宅建设层次与居民消费层级，使大兴区的大型商业设施尤其是高端商业设施发展具备了现实消费基础。

3.大体量大型商业设施逐渐向五环外分散

另一个显著特征是大体量大型商业设施逐渐向五环外分散。随着交通和市政配套的不断完善，新兴商圈正在不断崛起，北京的大型商业设施过去集中于三环以内，转而逐渐向四环、五环分散布局。随着五环内禁酒店，写字楼，禁止新的国有企业、行政事业单位迁入，城区进入大疏解模式。此外四环内也即将进行部分规模腾退，旧城改造将不再回迁，城区禁商，而同时新的国有企业及行政单位，未来只有城市副中心、北京城南地区才可以入驻。这一系列政策发布为五环外商业设施尤其是相对缺乏的大型商业设施带来了重大的发展机遇。

三、北京大型商业设施演进与调整趋势

在新增項目建设放缓的情况下，北京大型商业设施存量项目开设进入深度调整阶段。在2018年新开业的项目当中，合景泰富魔方购物中心（原崇文门菜市场）、怀柔青春万达广场（原怀柔百货）、乐成中心Space3（2016年闭店改造）、太阳飘亮购物中心（闭店改造）及居然之家体验mall（原为家居卖场）均为存量改造项目，占新开业项目的27.8%，北京大型商业设施进入精细化发展、不断深耕市场的阶段。

（一）时尚化与体验化推动大型商业设施不断进化发展

1.时尚与创意元素在大型商业设施中快速兴起

随着新消费主义大潮的来临，越来越多时尚与创意元素进驻购物中心等大型商业设施，在形式与内容上带来更多元的时尚消费与体验消费新风向。在此过程中，时尚、体验的内容、场景、表现手段以及IP等元素带入也在同步进化当中。越来越多的购物中心在设置主题活动时，与相关的IP展览、路演活动、新闻发布会等深度融合。2016年北京朝阳大悦城率先引进LINE FR IENDS的展览，为此购物中心的主题风格设计与小品摆设全面更换成LIN E FR IENDS主题元素。随后的2017年、2018年，天津、西安、上海大悦城陆续开展LINE FR IENDS的主题展览，每一次展览都在当地城市的时尚人群中激起不小波澜，风靡一时，收获品牌与效益的巨大成功。

2.时尚门槛不断推高，潮流IP与商业设施合作双赢

相较于购物中心自行设计的简单的卡通人物或其他元素造型，强势IP带给购物中心的是真正被年轻、潮流人群所接受的时尚文化，这种文化基因已经深深治根于时尚人群的认知当中。IP自身的持续营销与巨大成功所带来的人气与流量，直接转化为购物中心的人气与流量。对于消费者来说原版、精致、与世界潮流同步的IP体验远远超过毫无设计感或山寨的元素与主题，盛行已久、简单复制、缺乏创意的时尚元素，已经很难持续吸引消费者的兴趣。只有内容丰富、富有创意、不断更新的时尚业态，塑造更强的互动场景并产生更深度的参与感，才能激起年轻主流消费人群的热情。此类业态也具有参与人数多、消费停留长、共生消费多的特征，从而成为百货、购物中心业态新的集客主力业态。

对于购物中心来说，通过主题展览的门票销售、各种周边产品的售卖、形成的对IP品牌的宣传与相互借势，使购物中心与IP品牌无论在品牌形象上，还是经济收益上，都形成双赢局面。而大悦城更是通过与LINEFR IENDS、哆啦A梦、小猪佩奇等等各类国际时尚IP的合作，而成为时尚潮人心中时尚圣地，从而不断塑造了购物中心的时尚形象。

（二）文化、艺术主题项目表现突出，儿童业态继续保持高速增长

通过对北京、上海、广州、深圳、杭州、西安、武汉等全国重点23个城市5万平米以上的典型购物中心的监测发现，近三年购物中心零售业态占比整体呈下降趋势，零售占比则从2015年的60%下降到2017年的51%，餐饮占比从2015年的平均20%上升到2017年的平均30%。新兴业态占比呈逐年上升趋势，年均增长率达2%-3%，新兴品牌的年均增长率则达3%4%。

在业态及主题构成上，餐饮、亲子体验、生活服务、文创业态占比整体呈上升趋势：年均增长率达4%-5%，休闲娱乐业态占比相对平稳。其中具备条件的购物中心从开设海洋馆、摩天轮等大型娱乐场馆设施，再到万达文旅城、成都环球购物中心这样的大型游乐复合型商业业态的出现，充分契合了现代的消费趋势，体现了娱乐与体验业态在大型商业设施经营中，重要的集聚客流、营造氛围、提升设施消费层级、吸引年轻的消费主流群体的重要作用。

1.以书店为代表的文化业态开创文化休闲新方式

以新型书店为代表的文化类业态，创新文化休闲方式。作为城市文化传播的重要在载体性设施，书店不但服务者城市居民的日常文化生活，在新零售的改造下也逐步拓展社交、休闲空间的重要功能。在过去5年线下的图书零售业在线上销售的冲击下，一波又一波倒下。但与此同时，另一种颠覆传统的复合型书店自2014年凯快速兴起。以中信书店、改造后的新华书店以及一批全新模式的如方所书店、西西弗书店、言几又书店等为代表，具有免费阅读区、接待沙发客、定期举办各种专题活动、出品精致的咖啡糕点以及鲜花文创产品、服装等等的“书店+咖啡店+零售”业态迅速开枝散叶。新业态的出现，也促使书店的盈利结构开始改变。图书面积占比达到80%，咖啡是10%左右，其余则占有10%左右。但在销售占比上，书籍占45%，咖啡20%，文创25%。例如中信书店、言几又书店、方所书店等都是新零售书店的典型代表。乃至计划经济下遍布大街小巷的新华书店，也都在积极探索新零售时代的销售模式与盈利模式的转型。这类书店兼具阅读空间、文化空间、休闲空间、交友空间等多个功能，引领这个时代下城市的新型文化传播方式与创意文化生活方式。

2.商业与艺术融合吸引客流，彰显大型商业设施品位

过去消费者对于大型商业设施的营销活动，感兴趣的是商场的打折、促销等活动，具有热闹喧嚣的现场气氛，并常常伴有劲歌热舞的表演。但随着时代的发展与大众审美品位的提升，消费者感兴趣的更多是文化艺术展示，或是具有特定主题的文化活动。而大型商业设施开展艺术营销活动又具有得天独厚的优势。北京侨福芳草地购物中心与北京的798街区举办的艺术活动，比美术馆、首都博物馆的同类展览都要更受欢迎。一方面由于其巨大的人流量与吸纳力，开展同类的文化营销活动更容易获得关注以及广泛传播;另一方面文化与商业的结合相较于在美术馆、博物馆开展传统文化展览，更具有互动性与趣味性，更能与现代时尚生活方式接轨，增强了消费者的体验。

2012年9月开业的侨福芳草地购物中心商业面积约5.7万平米。整个项目的金字塔外形就像一件艺术作品，很有辨识度。商场内打造的200多米红色步行吊桥横跨空中，充满未来设计感，吸引了不少顾客前来参观。商场内陈列了大量艺术品，艺术品的主题也随着各类节日、活动不断更换。如按照生肖年份推出相应属相的艺术家作品展，马年全是艺术家创作的各种马的艺术品，展完后把这些马的艺术品摆放在商场各处，引导消费者逐个寻找，一一合影。这些在购物过程中随处可见的艺术品更加拉近了与顾客的距离。在芳草地D座10层，设有一个占地4000平方米的展览馆，每年为观众呈现3个档期的展览，不少国外的艺术大展在国内巡展时都选址于此。

除了专门的展览馆，商场还设有画廊，进行展览举办，推广年轻艺术家，销售作品，另外，画廊的一项经营特色在于：与各地产商进行项目合作。比如，芳草地画廊曾与山西的一个地产项目合作，根据商场的特色和需求，画廊来帮他们找作品。甚至是为商场“量身定制”了一些绘画、雕塑作品。而为了配合类似项目，与芳草地合作的艺术家中有70%都是年轻艺术家。

3.儿童业态持续保持高速增长

此外儿童业态持物保持高速增长。随着二胎政策的放开，越来越多的购物中心开始加码“儿童经济”，儿童日常消费占家庭总体日常消费的33%，占家庭总收入的14.6%。对全国42个重点城市监测数据显示，儿童业态商业总面积已达到916.1万平方米，在过去五年间增长达538.8%。儿童日常消费以儿童教育支出占比最高，达到37.6%;儿童饮食次之，为24.4%;其次为儿童服饰、娱乐和玩具，分别占18.8%、10.4%、8.8%。儿童业态在购物中心占比更是由5%上升至15%，近两年提升尤为显著“。

（三）游购形式成为新的发展潮流，空间设计与氛围营造不断升级

1.block形式的创意街区将街头巷陌搬进大型商业设施

另一个新的发展潮流是游购兴起以及随之产生的block创意街区的形式，即将街巷搬入购物中心当中，在封闭的空间中通过模仿自然环境以及人文环境的装修与装饰，营造特色的街区、小镇，形成具有一定主题及文化特色的block创意街区。

其中最早尝试、并形成特色鲜明、具有亮点的游购街区是朝北大悦城中开设的悦界街区。此部分区域纵跨五、六两层，总的商业面积超过了1万平方米，其中用于布景、活动和通道的公共空间5000平方米，接近总经营面积的一半。另外的5500平方米面积主要由零售业态、餐饮业态、以及其他体验业态构成。单纯的零售业态只占20%左右，包括西式快餐、咖啡茶饮、小吃零食在内的餐饮业态占了总面积的50%。其余30%由美甲、画室、书店等各类体验业态构成。

而2017年开业合生汇购物中心，其中开设的21区block创意街区，则更倾向于潮流与先锋文化，各种网红小店云集于此，来自世界各地美食与代表先锋文化的暗黑主题等，在此都有自己的生态空间。21区block共两层，根据不同主题打造出8個创意空间。在区block内，有家庭餐饮食材、DIY生活体验、生活配套、手工皮具、陶艺、花艺、阅读、小型美食街、照相馆、零售、DIY画室、创意市集、创客空间等。带给消费者全新的生活体验，集时尚、潮流、文创、玩乐为一体。街区内动线处理方式较好，有穿街走巷的感觉，多个店铺捆绑一起成组，分了不同的特色街区，使得动线宽度都在3米以上，形成通道，吸引客流，顾客很愿意在其中走来走去。

2.大型商业设施中的空间设计与氛围营造不断升级

除了街区整体形式的设计外，大型商业设施中的空间设计与氛围营造不断升级。尤其是对于改建的大型商业设施，设施的基本框架与主要支撑结构已经定型，因此在对这类设施的改造当中，通常采取的是对外立面的全新修缮。而近年来一个重要的改造潮流就是通过玻璃结构，对楼宇实行整体外廓包围改造。

例如太古里接手雅秀后，ERA设计事务所受邀为雅秀市场进行二次优化改造设计。目前雅秀的外立面装饰成为“障碍”，作为“停车场”的广场空间浪费巨大，一层“无用”的退台设计都成为改造的重点。通过对周边环境及项目本身进行分析后，ERA认为与其标新立异，不如融入太古里及周边环境，成为三里屯商圈的补充与提升，成为一个可以遮风避雨的场所，一个艺术空间，一个目的地。在此思路上，保留原有的建筑结构，剔除作为“障碍”的立面，使建筑回归到本来的面貌：回归建筑本质，将“无用”的退台空间重新组合利用：引入新的界面，以创造不同形式的公共空间，封闭与半封闭空间有机结合;创造新的纽带，连接首层与其它楼层;创造景观平台，成为邻里的聚会空间;借助于新的环形动线，室内空间可灵活布局，即可作为商业空间，也可作为艺术展览空间。为此在外立面整体外包形成崭新的“壳”即新的“西班牙广场”，你站在楼上看风景，看风景的人在楼下看你，新定义的“三里屯Terrac”设计将建筑本身提升到一个更高的水平。

（四）社区生活方式中心成为规模较小大型商业设施的调整新方向

大体量的商业设施在不断调整、升级的同时，中小规模的商业设施则向另一个方向深化发展，即深耕周边的社区商业市场，打造成周边消费者的日常生活需求的服务平台。这类百货店、购物中心与当今动辄十万米以上体量的超大购物中心相比，在规模与产品、服务种类与丰富度上存在明显的竞争劣势，因此其辐射范围只局限于周边社区：但与过去产权分散、缺乏统一规划的沿街店铺、小市场相比，万米左右的小规模大型商业设施其无论是商业运营还是品牌引进资源上都具备更强的实力。此类商业设施逐渐放弃在品牌高端、环境豪华等层面与超大购物中心的竞争，而是更加切实地满足周边居民以及工作人群的日常生活需要，引进客单价低但消费频次高社区业态，提供优于传统社区商业的社区生活新空间。社区生活方式中心成为规模较小大型商业设施的调整新方向。

改造、调整的原则主要有消费频次布局原则、面积租金布局原则、业态类型布局原则以及楼层动静布局原则。消费频次布局原则是指将消费频次高的随机性消费、必备性消费安排在较低楼层，而将目的性强、具有品牌吸引力的品牌设置在高层区域：面积租金布局原则是指在低层区尽量切割分区，一方面增加黄金楼层的丰富度与趣味度，另一方面通过设置面积小、种类多的业态，提高租金低楼层租金。但前提是保证购物中心的主体性与空间层次，避免过度追求坪效而导致购物中心低层布局混乱、缺乏设计的弊病：业态类型布局是在整体大的格局设计之上，将餐饮、零售与娱乐、休闲、体验业态充分混搭，形成一个个局部相对完善的休闲空间。在此过程中餐饮等业态的集聚效应与分散式布局形成博弈，一般通常是设置一个相对集中的餐饮区域，作为强目的性消费，一般在楼层相对较高的位置。同时在低楼层布局几个相对较小的餐饮板块，而对于茶饮、小吃、零食等休闲餐饮则分布在其他业态当中：楼层动静布局原则则是将环境要求静谧、舒适的区域放置在相对高的楼层或者商业设施的两侧，而对人流量要求高的业态，即时消费、快消等则放置在中间、低楼层位置。但这样的整体布局原则也不是一成不变的。在遵循商业内在规律的同时，适当创新布局以及整体的设计动线，能够在千篇一律的商业布局当中脱颖而出，无形中放大购物中心的品牌丰富度，更加高效地利用好宝贵的商业面积，是所有改造升级的购物中心都要面对的重要一环。

1.中小百货、购物中心积极向综合性社区服务中心转型

对于小体量的大型商业设施，例如.中小百货和面积在3万平方米以下的购物中心，由于缺乏大體量带来的丰富度以及巨大的设计、想象空间，其休闲度、体验度、娱乐度相较于大体量一站式购物中心距离较大。因此此类商业设施在发展上应退而求其次，争取近几年快速发展的社区商业市场份额，积极向综合性社区服务中心转型。

集日常购物，重点满足社区居民日常购物需求、生活服务一站式满足社区居民生活服务需求：休闲娱乐，为社区居民提供休闲放松的空间：社区交往，满足社区居民家庭、朋友小聚、交往的需求于一体的新型社区生活方式中心，是许多著名的商业品牌积极转型发展的方向。

如翠微牡丹园店，建筑面积32000平方米，经营面积25000平方米，作为社区型的商业中心，通过丰富业态组合与持续的营销活动开展，满足周边居民的社区生活方式，在同类社区型百货中盈利遥遥领先。

2.超市业态深耕社区市场，更加贴近社区消费需求

除传统百货、小型购物中心外，超市向社区生活方式中心转型也是重要的发展趋势。近年来传统大超市在一、二线城市式微的趋势愈发明显。受到电商冲击、消费升级、租金攀升，大卖场在一、二线城市的生存日益艰难。如家乐福（中国）管理咨询服务有限公司2012-2017年销售额走势如图。据统计数据显示，2017年家乐福（中国）管理咨询服务有限公司销售额为498亿元，同比下滑1.3%。尽管2017年家乐福（中国）管理咨询服务有限公司门店数量相较于2016年有所增长。

相反，随着人们对便利性的不断要求和生活方式的改变，一站式社区超市在一、二线城市反而表现出强大的市场潜力。社区超市的定位是为社区居民提供全品类生鲜商品、日常便利商品、通过线上线下相结合的O 20运营模式，实现线上销售最后一公里物流配送的终端服务，达到“小卖场、大品类、低成本、高效坪”的经营目标。例如安徽乐城超市，打破传统超市、卖场作为家庭主妇补充家庭包装食品、百货的场所，从无趣、单纯价格导向多元盈利模块组合，满足不同社区需求转变。其成功来源在于找准周边居民体验消费需求，实现多个盈利模块相互组合。如打造“鲜菜市”概念，提升菜市场品质，满足社区家庭日常生鲜需求：免费提供游乐性强的多彩儿童区，满足儿童游乐与零食需求，提升对亲子家庭的集客能力：以及丰富的熟食外卖产品与美食城配置，满足年轻上班族的日常食品需求。