开发商“忽悠式”销售何时休

郑钧天　杨有宗

上海“绿城黄埔湾”小区，业主在窗户外悬挂“绿城违建”横幅（杨有宗/摄：

长期以来，开发商通过虚假宣传、不实承诺等方式忽悠购房者的现象屡被媒体曝光，备受购房者诟病。近期，本刊记者在上海、北京等地调查发现，开发商“忽悠式”销售现象仍然存在，导致业主权益受损，甚至无法办理产权证。

在这些开发商“忽悠式”销售案例中，有的楼盘宣传“赠送面积”，结果赠送的被认定为违法建筑;有的卖房时说是“私家草坪”，交房后却是市政绿地;有的承诺配套“名校学位”，实际只是普通小学;有的号称“无理由退房”，不料退房时却遭遇重重阻碍……

“赠送面积”是违法建筑

上海市普陀区“中骏天誉”的多位业主反映，开发商在售楼时将“赠送面积”作为卖点，但交付时，这些“赠送面积”被监管部门认定为违法建筑，无法办理产权证。

业主蔡先生反映，去年6月，有关部门认定小区部分“赠送面积”的房屋附有违法建筑，在拆除违建前房地产登记机构不予办理该房屋的相关房产登记。

记者看到，“中骏天誉”的房子有的厨房是由阳台改造而成的，有的户型甚至连主卧、次卧、卫生间都是违法建筑。

不少业主表示，要想办理产权证，就要进行改造，但改造难度很大。业主蔡先生说，开发商要求购房者签署《房屋改造声明》并与第三方建筑工程公司签订《房屋改造施工协议》，开发商“搭违”却要业主“背锅”。

此外，位于上海外滩的“绿城黄浦湾”也被黄浦区有关部门认定为“采用多种方式新增大量违法建筑，只有把违法建筑拆除才能办产权证”。

绿城上海公司副总经理田军平告诉本刊记者，“绿城黄浦湾”项目被认定“3号楼等楼座的设备阳台建设与规划方案不符”，要求开发商立即整改，恢复为之前的规划方案。

在部分业主家，施工方直接把设备阳台敲掉，甚至敲掉了部分客厅阳台，豪华装修的房子一片狼藉。有业主表示，施工方甚至未经业主许可，直接开锁进屋施工。田军平坦陈，“目前业主的赔偿问题还没谈妥。”

不仅如此，“绿城黄浦湾”还被业主投诉虚假宣传。业主反映，购房前销售员明确表示，绿地是小区的“私家绿地”。交房后，业主们发现，被当作“卖点”的“私家”绿地却变成了市政绿地。7号楼业主邓先生说，“现在要出了小区才能用这块绿地。如果当时告诉我这块绿地是小区外的市政绿地，我肯定不会买。这就是开发商瞎忽悠。”

“无理由退房”阻碍重重

北京市的金先生今年5月购买了恒大地产项目位于天津市的一处房产，购买时恒大宣称可以“无理由退房”。

之后因购房体验欠佳，金先生要求退房，但恒大方面称，按照认购书约定，金先生“必须签署《商品房买卖合同》并支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋”。多次沟通后，恒大表示可以退房，但至少要扣除百分之五的房款，且退款时间并没有明示。

据媒体报道，“退房难”的情况并非个例。

业内人士建议，制约开发商任性违约，最有效的手段是提升监管执法力度，增加开发商违约成本。

在这些“退房难”案例中，恒大方面多以“未在规定期限内完成银行按揭”“银行放贷超过约定时间”等理由认定购房人存在违约行为，“不符合无理由退房要求”，需要扣除部分房款才能办理退房。即便最终同意退房，购房人也会经历漫长等待。

有多名购房者表示，“一年多了，到现在一直在拖”“有的两三年都退不下来”“我要求退定金，他们也答应了，当时说要等额度，结果从前年一直到现在都没有额度”。

“名校”变为普通小学

在山城重庆，也有购房者反映他们被开发商忽悠了。

2016年，位于重庆沙坪坝区的融创万达文旅城宣称将引入市级重点中小学落户，并以此为“卖点”展开营销宣传，楼盘销售火爆。在楼盘每平方米单价高出周边楼盘2000～3000元的情况下，仍然一房难求。

两年后，该楼盘投资方易主，新的开发商接手后，原先承诺的“名校”变为普通小学，由此引发业主多次维权。业主代表谭女士说：“当初买房多花了二三十万，就是冲着配套名校来的，现在竹篮打水一场空，孩子读书可咋办？”

北京市东元律师事务所律师李松认为，楼盘销售员在售楼过程中往往口头夸大承诺，如附近有在建小学、商业配套等，但此类承诺并不会写入购房合同。“按照司法解释，宣传单页、海报具有和购房合同一样的法律效力，但在实际执行过程中却大打折扣。”

一位开发商告诉本刊记者，不少楼盘都是开发商聘请的第三方销售团队代销。“销售团队都是‘打一枪换个地方，完成指定的房源销售比率就撤了，置业顾问所作的口头承诺，后续开发商不会认账。”

监管执法力度亟待加强

近日，银川市政府集中约谈了43家涉嫌虚假宣传的开发商，要求其立即进行自查整改。涉事房企违规内容主要为：误导消费者购买，售楼部沙盘和样板间展示、销售人员介绍、宣传彩页、微信公众号推广、围挡等内容与实际不符，规划设计与现实相差甚远，擅自宣传政府未规划项目、夸大物业品牌、以学区房为宣传噱头、夸大水系功能绿化面积等。

银川市市场监管局有关负责人表示，对于拒不整改的企业将顶格严厉处罚，处罚结果将向社会公示，并实行全社会联合惩戒。

日前，成都市住建局对进行虚假宣传的开发商和中介机构给予扣减信用分、暂时关闭网上签约权限、纳入行业黑名单、暂停办理住建系统相关业务等处罚;对于涉事人員，则注销其房地产销售服务人员证，纳入行业黑名单，各房地产经纪机构一年内不得聘用。同时，涉嫌发布虚假广告的违法线索也被抄送至市场监督主管部门。

为了整治房地产楼盘将中小学名校作为卖点进行宣传营销的乱象，全国多地出台规定，严禁楼盘建设、销售与学校招生挂钩。

业内人士建议，制约开发商任性违约，最有效的手段是提升监管执法力度，增加开发商违约成本。

易居智库研究总监严跃进认为，各地政府应针对开发商各种失信行为出台措施，对于失信开发商及其相关人员在招标投标、行政审批、行业和市场准入、资质认定、融资信贷、个人消费等多方面进行惩戒，发挥“失信黑名单”的震慑和警示作用，使其“一朝失信、处处受限”。