高校已售公有住房回购问题的思考

唐照 汪志诚

摘 要 新时代高校住房管理模式已从传统行政型、福利型逐渐转向专业化、社会化，但目前高校已售公有住房仍然存在福利型观念没有根本改变、另作他用和私下流转等诸多问题，这对校园文化构建、校园安全、物业管理等都带来很大隐患。高校回购已售公有住房不仅满足教职工对住房多样化需求，而且弥补了校内周转住房供不应求的缺口，还保障了学校的长远发展，对学校和教职工而言，无疑是互利共赢。

关键词 高校 已售公房 回购

中图分类号：F293.31文献标识码：A

自1998 年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，通过推行房改政策，高校自管住房大量出售给教职工。高校根据国家政策逐步停止了集资合作建房，高校教职工住房逐渐过渡到通过个人自租、自购的社会市场行为来解决。高校住房制度改革从福利型低租金的实物分配不断走向住房货币化，进而走向市场商品化，因此，高校住房管理模式由行政型、福利型向专业化、社会化转变成为必然。

高校已售公有住房是教职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或标准价购买的公有住房。公有住房作为高校极其重要的物质基础和资源，直接关系到教科研队伍稳定和学校人才引进。同时，已售公有住房上市交易是深化高校住房改革、维护教职工权益的重要手段与现实出路。但高校住房管理仍然存在许多亟待解决的问题，因此，谨慎对待并解决围绕已售公有住房产生的各种问题具有很强的现实意义。

1高校已售公有住房管理现状

1.1传统观念影响深远

尽管高校住房制度进行了改革，从福利型低租金的实物分配转向市场商品化，然而教职工从思想观念上一时难以接受。究其原因，主要有：

高校的房改房和集资房福利性明显。一方面，住房在自有土地上兴建，没有土地出让金，售价较市场价低很多;另一方面，校内住房的后勤服务由学校负责，水电维修基本免费，楼宇大修费用由学校承担，物业管理费很低或直接免費;最后，校内住房建在校园内，校园环境优雅，文化氛围浓厚，教职工上下班极其方便，这是社会上的住宅小区无法比拟的。

目前市场上商品房价格急剧上涨，居高不下，老教工对花费自己一生的积蓄到市场上购买商品住房一时难以接受，只能把改善住房条件的希望寄托于学校新建住房上。青年教工因工作时间短，经济实力有限，个人无力购买，也希望依靠学校解决住房。综合各种因素，教职工的思想观念仍停留在依靠学校解决住房的层面上，远不能适应住房社会化、市场化的发展趋势。

1.2另作他用较为普遍

房改初期，高校教职工购买公有住房主要为了解决居住问题，没把已购公房作为财富看待，也无人关注房屋的产权变更情况。但随着时间推移，高校教职工的个人状况都在发生变化，有些教职工由于工作调动或出国定居等，已购公有住房不再居住，打算出售后再异地另置新居。有的教职工由于婚姻变化，需要析产或房屋产权人变更。还有部分老职工过世后，子女需要继承房产等。这些教职工因家庭、工作或收入等个人因素的变化，往往会导致一批已售公有住房的闲置。此外，城市房价上涨，房屋的财富价值也越来越明显，也使得教职工日益关注已购公有住房上市的情况。

对于教职工来说，选择出租其已购公有住房而获得一定的租金收入是比较普遍的做法，结果是导致从前被用来履行教职工安居功能的房屋大量另作他用。对学校来说，大批已售公有住房另作他用，不仅加大了校园内人员流动和安全隐患，也加大了对这批外来住户管理的难度。同时，在高校本来住房供需缺口较大的情况下，更加难以合理调配现有资源以达到更好的服务教师、教学的目的。

1.3私下流转衍生系列问题

对于职工已购公有住房流转问题，政府主管部门的意见是学校住房按功能分区，凡属教学区内的已售公有住房只能继承房款，在经济上给予补偿，实物留给学校。教学区已售公有住房要逐步回购。生活区内的已售公有住房今后将完全放开交易。住房功能分区规划由学校根据自身情况确定。但从学校层面而言，这些问题基本上还未纳入议事日程。这种局面导致了已售公有住房在使用及产权流转过程中的一系列乱象，野蛮装修，住房改商业用途，私下出租，违规出售等较为普遍。此种状况不可避免带来系列问题，主要体现在：

1.3.1校园文化构建问题

一定程度上，高校很难明确划分教学区与生活区，通常为了教职工工作方便，生活区与教学区往往处于同一地段，只是二者之间相隔一定距离。生活区与教学区紧密相连，都是校园文化建设的一部分。如果生活在校园内的部分人群不是校园内的教师或者学生，这对校园文化的建设极为不利。住房只是满足了外来住户的居住需求，社会人员并不必然会关心学校的发展。学校被称为净土一定程度上就是因为它的半封闭状态下形成的一种校园文化，如果这种状态被从内部逐步打破，是谁都不愿意看到的。

1.3.2校园安全问题

校园安全的保障很大程度上得益于校园人群的单一性。教职工、学生作为长期居住的人群和校园的主人，首先就有一种我爱我家的主人翁意识。其次，邻里之间相互熟悉，睦邻友好也对构建安全的校园产生良好作用。并不是所有户主对租户知根知底，外来住户的存在加大了校园内人员的流动性和多样性，诸如，超速驾驶，聚会酗酒，留宿他人等行为都会对校园安全造成极大损害。

1.3.3物业管理问题

目前，很多高校的教职工住宅楼并未聘请专业的物业管理公司，特别是建成多年的旧楼、老楼，物业管理一靠学校，二靠自觉。学校对教职工维修、装修、改造住房，水电费缴纳，公共空间卫生管理及公共设施维护维修等有明文规定，但这些规定对外来住户没有实质性的约束，外来住户实际上成为了游离于物业管理范围之外的人，一些自觉性较差的外来住户破坏公共卫生，违规装修房屋的行为屡有发生，这些都对楼栋的物业管理产生冲击。

2高校回购已售公有住房的现实意义

高校范围内的已售公有住房有其独特之处，它不仅与教职工个人的住房问题紧密相连，并且与学校的校园建设难以分割，因此，高校已售公有住房并不是学校、教职工哪一方的问题，更不是一种零和博弈，高校回购已售公有住房为这种互利共赢提供了良好的契机。

2.1有利于提高房屋利用率，实现资源合理配置

校内住房的便利性是其他经济适用房和商品房都无法比拟的，而校内住房的数量又是有限的，所以校内住房供不应求的现象在一定时期内很难得到根本性转变。校内存在的已售闲置空房和已出租的住房如果能回归学校统筹管理，将对校内住房供不应求的缺口起上一个很大的填补作用。高校通过回购的方式购回这批已售闲置空房和已出租给外来社会人员的住房，将大大提高校内房屋的可供给量，有利于提高校内房屋利用率，进一步达到有限资源的合理配置。

2.2充分盘活资源，为学校人才引进储备房源

学校引进人才，首先要提供良好的发展平台和前景，其次要提供高效的工作环境和舒适的生活环境。新进人才特别是青年人才的住房问题往往是他们选择进入一所高校的重要因素，解决了住房问题就等于解决了他们的后顾之忧。虽然实行住房货币化补贴改革之后，高校不再分配实物住房，但将一部分公有住房作为周转房提供给教职工居住可以一定程度上缓解新进人才特别是青年人才的燃眉之急。回购的部分已购公房可以根据户型进行分类留作周转房之用，这样既提高了房屋的利用率，又可以为学校引进人才增加砝码。

2.3维护校园安宁，有效解决私下流转衍生问题

上述校园文化构建问题、校园安全问题、物业管理问题都可以通过对已售公有住房的回购得到有效解决。回购这批已售公有住房后，校内的外来社会人员会大大减少，这就可以保持校园人群的单一性。校内教职工和学生是校园的主人，他们会用心来维护学校的建设和发展;外来社会人员的减少会大大降低校园安全事故发生的隐患;校内房屋由教职工居住也给楼栋的物业管理提供了更大的便利。

3结语

总之，由于社会的进步和学校的发展，教职工本身的住房需求呈现出多样化的趋势，而校内住房供不应求的缺口也长期存在，私下流转已购公房对校园文化构建、校园安全、物业管理等都造成负面影响，而回购有意愿出售個人已购公房于校方，于教职工方都是两利的共赢局面。政策上，也为校方回购已售公房提供了政策支持。因此，校方回购已售公有住房存在着现实的可能性和必要性，应该积极促成，这对完善高校住房管理制度也有着极强的现实意义。

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