香港人为什么住得那么挤？

本报驻香港特约记者 黄博宁

“楼价高企，房屋供不应求，是市民最关注的民生问题。”香港特区行政长官林郑月娥在去年的施政报告中用大篇幅提到住房拥挤的问题。为解决住房难题，香港上下集思广益，并准备多管齐下：特区政府宪报13日刊登《2019年差饷（修订）条例草案》，旨在“向空置的一手私人住宅征收‘房屋空置税”；民建联11日促请港府积极引用《收回土地条例》，收地建公屋；此外，还有正在实施的将原本计划用于私营房屋的土地改作兴建公营房屋；修改住宅预售制度，防止地产商“挤牙膏”式卖房；成立过渡性房屋专责小组，加快推进各个项目等。一些接受《环球时报》记者采访的香港人士表示，尽管面临各种挑战，但解决这一香港深层次矛盾已经是刻不容缓。

从“笼屋”到“千呎豪宅”

从公屋到居屋，从洋房到“劏房”，从“笼屋”到“棺材房”，香港的住房种类繁多，也体现着社会的贫富悬殊。走在香港街头，可以在房屋中介公司的橱窗上看到花花绿绿的租售广告，在房屋面积一栏通常都写“多少呎”。“呎”本为英尺旧称，1呎约为0.3米，但在香港，人们习惯在指房屋面积时用呎代替“平方呎”，这时1呎就是约为0.09平方米。2017年11月27日，特区政府统计处相关报告首次披露香港人均居所面积为161呎，约14.5平方米。这一数据低于内地城镇及新加坡，后两地人均居住面积分别为381及323呎。

《环球时报》记者在香港生活期间，连找房子带采访和去朋友家做客，进过上百户人家。记者曾走访过一栋公屋，一层有三四十户人家，感觉有点像走进福建的土楼。公屋是港府为基层提供的租房，约有30.7%的香港人租住，租金非常便宜，每月1000至3000港元不等。据了解，申请公屋要经过严格审批，对收入、资产都有要求，超过就要多交租金或让出。目前香港是“一屋难求”，超过15万个家庭和单身长者正轮候公屋，平均轮候时间超过5.3年。据了解，单身人士居住的公屋一套约10平方米。如果是三居室至多不会超过50平方米，有的仅30多平方米。记者的一位朋友婚后和先生、公婆住在一套三居室的公屋。因为这几年添了两个孩子，公屋一下子显得很拥挤。现在她和先生联名申请的公屋还没有排上号。

居屋是港督麦理浩在上世纪70年代推出的“居者有其屋”计划。当时政府以市价的60%至70%，将40到80平方米的房子以200万到300万港元的价格卖出。现在约15.2%的港人住在居屋中。居屋社区超市、健身设备、中小学一应俱全。居屋如果出售，必须补齐地价，所以业主大多不卖，而是偷偷把居屋租出去。据一位房屋租赁中介介绍，九龙半岛黄大仙区的一套两居室居屋月租金1.2万港元，而香港刚入职的文员或助理月收入也就是这么多。居屋的条件略微好于公屋，一层可能8到10户左右。

在香港，公屋以“邨”命名，居屋以“苑”命名，剩下的都是私人楼宇。私楼分成唐楼和洋楼。唐楼大多比较旧，楼龄有40年以上，没有电梯，没有保安，有的底层是商铺。位于鲗鱼涌的5座旧唐楼连在一起呈U形，因做过电影《变形金刚》取景地而小有名气。5座楼一共有2243套房子，如果按一套住4到6人计算，居住人口可以超过1万人。《环球时报》记者曾陪朋友在香港租房子，记得中介最开始问“唐楼介不介意”，她当时还觉得就算一层住的人多点也没什么，可是等真正看到破旧的楼道和墙壁，以及房子的结构，她就放弃了。有的唐楼还被房东改成“劏房”——把一套分成几个套间租出去，每间7到10平方米左右。在红磡，稍微好一点的劏房月租金至少要7000港元。

在香港，能住比较新或是保养程度比较好的洋楼，大多是中产人士。更高级的小区一般都要出地铁后再换专线巴士或小巴才能到达。高级洋楼多在山上或海边，小区很安静，入住密度低。高级小区里有香港少见的“千呎豪宅”，其实面积也只是90多平方米，但月租金可以达到8万港元。

“政治斗争的延伸”

近两年，常有香港政商界人士体验普通港人的住房难。新民党主席叶刘淑仪几年前在参观名为“局住”的展览会时，试坐模拟的“棺材房”，她的感受是“这真是香港作为富裕城市的一大讽刺”。“棺材房”通常只有两平方米大小，下面放张床，其他生活用品都放在格子里或挂墙上。比“棺材房”还要差的是“笼屋”，一个不大的空间还要分成上中下铺，铺和铺之间用全封闭的铁丝网隔开，像笼子一样。2016年，香港富商田北辰参加真人秀节目《穷富翁大作战》，体验时薪25港元的清洁工如何生存，如何住在15呎的笼屋中。他同样感慨，“香港怎么变成了这样子”。

曾任四届港区全国人大代表的香港经济学会顾问刘佩琼告诉《环球时报》记者：香港1100平方公里的土地内，约40%为郊野公园。根据香港现行法律，这些土地不能用于居住房屋的开发。此外，香港也还有一些空置的土地，包括闲置的农地以及棕地（新界从事工业活动的农地）。上世纪六七十年代香港工业化之后，政府并没有及时收回这些农地，它们部分被地产商收购，部分在乡绅及村民手里闲着，还有一些当废弃工厂用。如果收回或开发，需要漫长的谈判程序和法律手续。既得利益者不愿意分享蛋糕，土地问题就横在这里阻碍香港经济民生发展。刘佩琼表示，英国殖民统治香港时，遇到的社会阻力又远小于现在的港府。上世纪70年代至回归前，香港建了大量的公屋和居屋，当时每年的供应量约4万套，至今香港约45%的人居住在这两种房屋中。此外，开发商和港府合作，对沙田、大浦、荃湾等原来的工业区进行开发，在上世纪80年代兴建了大量私人房屋。

为改善香港人的住房条件，1997年10月，董建华在上任后第一份施政报告中提出，按照香港长远人口及住屋需求，每年兴建8.5万套住宅，作为长远的建屋目标。回顾这段历史，刘佩琼说，香港当时房价已涨到每平方米6万港元左右，特首董建华提出“八万五计划”，希望以十年的时间解决高房价问题，但政策一推出就遭到大量有产阶级以及开发商的反对。当时又赶上金融危机，楼价下跌60%至70%，很多刚贷款买房的人变成了负资产，于是这一政策很快被叫停。2003年之后，香港公屋和居屋的建设几乎停止，市民只好买私楼。但香港每年新楼供应量仅1万多套，远远不能满足新一代希望独立门户的需求。由于供不应求，房价也是一再飙升，现在每平方米均价差不多15万港元，而刚工作的大学毕业生月薪在1万到2万港元之间，无论如何努力也看不到希望。

《环球时报》记者一位准备置业的朋友看中的楼盘共有三期，每期300多套房子。其中40多平方米的两居室，售价也在800万港元以上。一位从事金融行业的朋友收入不错，她看上的是一套1300万港元、70平方米左右的房子，计划是首付一半，然后每月月供约3万港元。

刘佩琼说，香港前特首梁振英先生是测量师出身，提出过开发新界东北的计划。可梁振英一上台就遇到“反国民教育”运动。新界东北的总体规划并不顺利，遭到有产权业主的反对，激进环保组织也以“破坏生态”为由反对。林郑月娥提出明日大屿计划，希望以填海的方式，绕开“征地”这一难题，但仍然被大地产商支持的反对派以“环保”之名反对。她认为，在解决住房难的问题上，特首的困境也是香港政治斗争的延伸。除了既有利益群体之外，香港现有法律体系偏向土地拥有者的利益。所以，一旦政府征地出现问题，法律官司打起来，时间会拖得很长。

模式、视野和心态

在中银香港资深经济研究员王春新看来，香港现有的房地产模式既不是美国的偏重于自由市场原则的利伯维尔场经济模式，也不是新加坡以政府为主的模式。他告诉《环球时报》记者，香港的模式，看似市场主导，实际上是政府失职和市场失灵结合在一起，才沦为现在的情况。王春新说：“这好比我们要抓一条蛇，非常简单，就是要抓头和尾，抓到以后蛇就动不了。现在我们的调控却是在抓蛇身，根本就抓不住，还会被反咬一口。头是土地供应，在欧美是纯粹市场经济供应，如果楼市价格上涨，人人都可以买土地盖房子。尾是控制资产价格的膨胀，最重要的是对房地产的增值增税。香港头和尾都没做，在这样的情况下，对香港的楼市发展、经济增长、民生问题有相当大影响。”他认为，现在那么多人反对填海，就是因为解决房屋的方案和土地开发是分开进行的，如果将房屋和土地捆绑在一起，这个问题就有办法解决。

全国港澳研究会理事、香港岭南大学中国经济研究部副总监周文港告诉《环球时报》记者，土地及房屋之短缺和价格之高，已影响到香港百业运作和市民日常生活。要解决香港的这一深层次矛盾，必先从土地及房屋的供应开始，而且刻不容缓。而香港的土地和房屋问题一直得不到解决，责任不只是在行政长官和特区政府，立法会也有很大的责任，这些方面香港市民应该公平看待。周文港说：“非常可笑的是，有关环保团体一直表示反对或拒绝出席相关土地开发的咨询会。还有一些持本土孤岛主义心态的人认为，土地和房屋无需增加，只需要拦截外地人、包括专才来港的人数，即可解决土地房屋问题。这种欠缺理性的声音，对解决香港住房问题没有任何帮助。”作为一位从事政策研究的学者，周文港建议大家要以解决社会上大多数人的困难为主要目标，不应以狭隘的视野和自私自利的心态抗拒社会变革。▲