房地产融资收紧对当下经济的影响

摘要：目前，我国出台了关于房地产融资的一系列政策，导致房地产行业出现了诸多变化，作为我国支柱产业，它对我国经济产生了重要影响。本文从宏观、微观的角度分析了房地产融资收紧对我国经济发展的影响，研究了在融资收紧对经济发展的长远意义，同时对目前我国经济发展的困境进行了阐析，希望为关注这一话题的人们提供参考。

关键词：房地产：融资收紧：经济

2019年已接近尾声，然而持续到今天的房地产融资收紧情况并未得到缓解。目前，我国正处于“转型攻坚”发展阶段，在“调结构”的关键时期，必须理性看待房地产融资收紧对我国经济的影响。国家对房地产融资采取收紧政策，虽然房地产行业发展受到限制，但是更多的资金流向新产业，在我国经济新常态背景下，也不失为促进我国经济新发展的政策。

一、房地产融资收紧对当下经济的影响——宏观视角

2019年5月，银保监会下达新政策，银行、信托等金融机构必须切实落实房地产行业宏观调控政策。2019年6月，上海陆家嘴论坛上，银保监会负责人明确了避免房地产行业抢占银行信贷资源的理念。2019年7月，我国监管相关部门相继针对房地产信贷、信托下达一系列政策。进一步收紧了房地产行业融资渠道，包括信托、私募等，该举措较为罕见。南于房地产行业是我国支柱产业之一，其发展对我同经济具有重要影响，引起了社会各界人士的重视.、

具体而言，通过对目前国家宏观政策方面的分析，结合相关研究资料，实则，国家对房地产融资渠道仍留有余地，绝非全面收紧，整体融资环境比之前几年虽然有所收紧，但是考量到国家经济，我围国内已经释放了1.5亿资金，市场经济有回笼之势，从当下我国土地市场现状可见一斑。

从房地产融资收紧政策愿景的角度看，该政策直接针对的是我国经济，它对我国经济的影响巨大。从宏观层面分析，主要体现在下述两个方面。一方面：通过稳定房地产市场这一经济支柱，进而稳定我国市场经济，避免经济出现大幅度波动;另一方面，实行房地产融资收紧政策，在影响房地产企业选择融资渠道的同时，促进了多种融资方式的发展，还有助于防范经济风险。

首先，国家把目光放在了房地产融资方面，强调信托与外债的主要原因有以下两个方面：一是我国信托、外债融资制度、方式等尚不健全，存在缺陷，容易出现风险;二是我国当下市场经济环境下，信托、外债融资自身隐含着较高的兑付风险，若不加以控制，一旦出现风险，特别容易产生“蝴蝶效应”，出现国内经济危机，影响我国市场经济稳定性。

其次，国际社会房地产行业信托、外债发展已经十分成熟，但是，现阶段我国房地产融资在这两个领域中还处于初级阶段，虽然我国国家对此也持支持态度，但为了我国经济稳定发展，人民安居乐业，社会秩序稳定，在实践中，仍秉持严谨的态度。2019年5月，为了执行国家政策，我国各地监管部门加强了对违法信托机构的管理。另外，我国房地产外债以美元为主，美元债供给良莠不齐，准入门槛低，呈现出“期短利高”的发展趋势，其自身信用度较低。因此，为了我国经济安全性，对其进行收紧无可厚非。

最后，国家对房地产融资收紧的政策还体现在提高门槛、加强限制等方面，对房地产发展而言虽然提高企业生存难度，但是对我国经济整体而言却有正面价值与意义。据媒体报道，我国产业不断整合，优胜劣汰形势明显。业内人士反映，根据最新政策，60%左右房地产项目将止于审核，这表示国家对房地产行业有了更高的期盼，且有利于房地产内部结构走向现代化。

不难发现，收紧的房地产融资政策，从宏观角度看，对经济具有积极影响，这是对我国房地产行业的“过滤”，也是我国积极推动市场经济转型发展的实践。不但有助于优化房地产结构，还有助于市场经济多元发展。但是，鉴于房地产行业于我国经济发展的重要性，为了促进经济稳定，国家仍需要考虑为房地产融资创设更多渠道，例如，定向优惠（租赁、保障等）、附条件的降息（限价），以巩同房地产行业及相关产业对自身发展以及对国家经济的信心。

二、房地产融资收紧对当下经济的影响——微观视角

（一）房地产向金融化推进对经济的影响

根据国家统计局数据可以发现，2019年6月，房价较好，新房价格整体提高，有媒体结合以往的数据进行分析也表示2019年6月房价整体较好。这对于房地产行业在收紧下的融资也或多或少有所影响。从详细来看，我国部分城市在2019年6月的良好局面引起了监管部门的注意，这进一步收紧了房地产融资。根据媒体报道，监管人士反映加强了对激进拿地的房地产开发商的监督与管理，对不符合最新审核条件的开发商进行严肃处理，包括暂停公开发债、收紧融资渠道等。房地产融资陷入困境，在直接融资方面，部分计划处于停滞状态。除了居民房产项目监管力度加大外，办公大楼、职工宿舍等项目的融资也从严审核。实践中，诸多案例显示，为了通过审核，顺利融资，存在转让控股权的情况，为了杜绝违法向房地产行业投入资金，国家对上市公司也进行了与房地产相关的上市融资控制。

2019年6月，部分城市人民银行分行下达了对本区域银行的指导，新房产首套房按揭贷款利率需高于上浮的15%，第二套需高于上浮的20%，2019年7月银保监局相关罚单逐渐增多，这说明国家政策对房地产融资进一步收紧。罚单包括工行、建行、农行等多家银行。中央党委、银保监会对我国房地产金融化问题分外重视。房地产金融化道路走不通，数据显示，2019年上半年信托产品2954款进入了房地产行业，为总发行的39.43%。2019年7月，银保监会警示了信托业务，相关负责人表示信托风险、信托合规需要进行管理，至此，银保监会把监督信托作为了常态化工作，积极引导其在正确的道路上不断发展。现就其影响做如下分析。第一，促进经济发展，房地产融资收紧促使其转向信托融资，国家因而提高了对信托融资的重视，加强了对信托发展的关注与引导。具体而言，信托丰富了我国经济活动，随着我国经济转型不断深入，信托能够满足企业多样化的融资需求，通过信托业务联系各个部门、筹措资金、实现目的。有助于搞活我国经济发展，促进我国市场经济百花齐放，促进经济发展。第二，房地产融资收紧，银行、信托等金融机构闲散资金增加，为了谋求自身发展必将着眼于更多新领域的投资，依据国家相关政策，把资金投向科研、学会、新型产业，促进我国更多企业发展。第三，促进我国金融市场成长，我国银行对房地产融资的门槛提高，会激发房地产企业探索更多融资渠道，这直接影响了我国金融结构，单一的融资路径已经不能满足房地产企业发展的需要，企業必须提高自己独立筹资的能力，同时引起了房地产企业对资金、成本管理的重视度，有利于其带领更多企业调整内部结构。此外，金融机构可支配资金增多，更多的闲置资金可以探索开发更多的应用路径，转变单一结构，促进金融产业发展。

（二）房地产内部结构调整对经济的影响

房地产企业包括大、中、小三种类型，其中大企业抗风险能力远远高于中小企业，但是，中小企业无论是数量，还是受收紧政策的影响都是最多的，在收紧的融资政策下，中小房地产企业为了顺利融资采取了一系列措施，对我国经济也有所影响。具体而言，甩卖资产是中小企业主要应用的获取资金的方法，大量中小房地产企业采取出让股权的方式助力房地产项目。据相关数据显示，2019年7月22日前，近2019年就有45条左有的房地产项目出让信息，2019年5月中旬，出讓信息为33条左右，即是说，平均算来每2日就有1个房地产项目出让。根据相关调查了解到世茂房地产旗下5家房地产企业均签署了房地产项目出让协议书，总交易额达到了63.97亿元人民币，此外，卓星集团转让的交易额也达到了43.97亿元人民币。除了分析房地产项目出让数据外，在我国人民法院网也可以发现，2019年我国有271家房地产企业宣告破产，房地产行业是我国支柱产业之一，在此时的大环境下，倒下271家，不是小数目，必须重视其对经济的影响。从数据中探求，去年，恒大地产负债151.9%，佳兆地产更是高达236%。

从我国经济发展的角度看，长期以来，我国都是“房地产+基础设施建设”的经济发展模式，也就是说，经济发展离不开房地产行业的发展，房地产行业在推动我国经济发展中起到了举足轻重的作用。房地产企业的TOP10表示，影响房地产融资的并非现金流，而是房地产企业对拿地的预判，在普遍没钱的情况下，房产开发商就不会竞拍地了。数据显示，截至2019年上半年，我国土地出让交易额为26725亿元人民币，同比低于2018年0.8%，为2016～2019年期问的初次下滑。在本文的第一部分与第二部分分析了房地产融资收紧对我国经济的积极影响，那么在这一部分重点讨论房地产融资收紧对我国经济发展的隐患。

我国土地出让交易初次下滑，土地财政难以为继，直接影响我国基础设施建设。中国社会科学院报告表示，我国房价收入比能够直接放映出购买力与房价的关系，具体而言，房价收入比不到9的情况下，房地产能够促进经济发展，房价收入比超过9的情况下，房地产对我国经济不但不会起到促进作用，还会有所阻碍。截至2019年上半年，我国平均房价收入比均超过了9，一线城市如深圳高达34.2，广州为17.5，而二、三、四线城市也不容乐观，平均比值均高于9，这可以说明我国经济正在遭受房地产融资收紧的负面影响。同时，金融专家郭树清表示，我国近几年家庭负债率难以持续，社会储蓄资金大量投向房地产，房地产挤占融资，资金使用率较低，助长了投机行为。历史经验表明，经济过度依赖房地产，重要付出代价，希望在收紧的情况下，我国其他行业能够积极承担自身的使命，快速发展，帮助我国经济渡过难关，市场顺利转型。

三、结论

我国社会经济发展正处于转型时期，房地产企业想要谋求长远发展，必须从内部开始，进行创新调整，积蓄力量，在未来的市场经济中发挥其力量。同时我国其他产业，特别是高新产业应当抓住这一发展机遇，为国家经济环境注入活力，促进我国经济发展。

参考文献：

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[2]雷英杰.融资渠道收紧，市场信心不足资本是逐利的，但“晴天送伞、雨中收伞”也是资本本色[J].环境经济，2018（16）：26-29.

[3]林诠.房地产融资收紧对当下经济数据影响大[J].中国建材，2019（8）：84-89.

作者简介：

郭晓云，绿城乐居建设管理集团有限公司，浙江杭州。