房地产开发企业内部控制问题及策略探析

摘要：在国内城市规模快速扩张的过程中，房地产行业也随着城市的经济提高在不断的发展。房地产企业与政府、银行形成相互依赖、相互依存的关系。房地产发展积极地促进国民消费，但是当前房价过高问题，已经引起党中央的高度重视，政府出台一系列严格的限价限购房地产产业政策，遏制国内的房地产行业快速增长的势头。地产公司需要加强公司内控控制，以此提高公司的稳健经营能力，来应对外界不确定的政策风险和市场风险。

关键词：房地产开发企业;内部控制问题;策略

一、开展内控工作的意义

随着国内地产行业的快速发展，许多国有地产公司和民营地产公司均加入地产市场中的竞争中。房地产公司为提升企业的净利润以及企业在市场中的地位，需要提高自身的内部管理能力，建立完善的内部控制体系。同时，房地产公司还需要培养专业的内控管理人员，来推动公司内控工作的开展，为公司建立一个稳定高效的环境。

房地产公司主要是为社会提供住宅、商业写字楼等建筑产品，但是在房地产公司的经营过程中，由于项目开发时间长，前期的投入资金量大，并且项目建设过程中会受到外界市场政策等多个因素的影响。因此，外界因素会给房地产公司带来较大的经营风险。由于房地产公司前期项目资金的投入量大、回收周期长，容易在房地产公司内部产生资金链断裂的风险。房地产公司的经营需要稳健的资金流来供公司开展项目建设。在公司面临大量外部经营风险，以及内部经营管理不断涌现财务风险的背景下，公司需要积极地完善内部控制体系，来提升公司的资金管控能力和业务管控能力，为公司的稳健经营提供可靠的保障。同时，高效的内控管理体系也可以促进公司重大决策方向的合理性，有效地帮助房产公司规避金融风险，提高公司的经营质量。

二、内控管理工作存在的问题

（一）预算管理体系不科学

房地产公司在开展项目建设时，需要财务部门为项目设计、项目开发建设以及建筑材料的采购、建筑设备租赁购置等各个工作环节提供预算资金。但是国内的中小型房地产公司由于内部管理不夠科学，导致其预算管理工作无法提升业务的经营质量。预算部门不能够给各个业务环节制定科学的预算目标，导致预算工作无法指导业务。在实际的项目建设过程中，造成成本过高，压缩房地产公司的利润空间，同时，也给房的经营带来较大的风险。在国内多数的房地产公司内部没有建立预算管理体系，其中预算工作是由财务部门的会计人员来兼职完成，很少有房地产公司会综合地考虑项目建设的全过程，来制定滚动预算编制方案。

（二）风险管理意识薄弱

房地产公司的高层领导不注重在公司内部建立系统的风险管理体系，财务部门的工作人员也不注重在财务工作中的风险分析、风险管控，导致公司的业务经营中存在较大的经营风险。国内中小型地产公司内部没有建立风险管理体系，并且对内控工作中的风险防控工作认知不足。在公司在经营过程中，由于不重视风险管理工作，导致业务经营经常被外界因素干扰，项目建设进度被拖延，也增加额外的项目成本。一线的业务工作人员将风险管理视为形式，不注重在项目建设过程中发现风险问题，这样就极大地增加地产项目开发中的风险，给公司带来较大的损失。

（三）员工能力不足

在房地产公司内缺少专业的内部管理人员，导致公司内控能力不强。国内的房地产公司在项目开发建设作业中，一线的施工人员普遍为农民工，他们文化素质不高，对专业现代化项目建设管理知识掌握不足，会直接影响到项目的质量。房地产公司内部员工思想境界不高，会阻碍内控工作的顺利开展。在国内的部分中小型房地产公司，内部员工对企业发展的内控体系建设不够关注，进而导致其在落实内控制度工作方面，积极性不高。员工能力不足导致公司无法顺利的推动内控体系建设，给公司的经营带来较多的风险。

三、应对策略

（一）建立预算管理体系

地产公司经营过程中需要结合项目开展以及项目运作过程中的特征，来制定科学的预算体系。地产行业具有高负债、高投资、高风险的特点，因而公司高层领导需要着重加强预算方案编制工作，要求财务部门需要在每年度为各个业务以及各个项目的开展，提供科学的预算方案和预算目标，以此来实现通过预算管理公司和业务，预算管理人员需要实时地监督业务部门执行预算的具体情况。给各个部门制订详细的业务预算计划，部门有效地落实预算方案，以最大程度上降低公司的项目建设成本，为公司提供更多的经济利润，提高公司资金稳定运行的能力。在一线业务部门项目建设完成后，预算管理人员需要对项目建设过程中的各个成本进行系统的分析，检查项目成本与实际预算的偏差。不仅在项目结束之时，预算管理人员要检查项目成本的偏差情况，同时还需要在项目建设过程中，预算人员加强对预算成本的实时监督、监控，以保证施工成本在合理的预算范围内。预算人员通过制定预算目标，为后期的项目建设开展提供科学的财务数据支持。例如，万科地产公司就通过在公司内部建立科学的预算管理体系以及建立预算的奖惩机制，来督促业务部门执行预算方案，预算人员通过考核业务部门在开展项目建设过程中产生的成本与预算目标的偏离情况，对于已经超过预算目标的业务部门给予一定的惩罚。反之，在预算目标之内，会适当给予一定的奖励，推动一线业务部门执行预算方案。

（二）建立风险管理机制

在地产公司内部需要组建风险管理部门，以此来为地产公司的项目建设、项目开发、项目设计等工作，制定风险防范措施，尽量避免风险给地产公司的项目开发建设带来较大的损失。当前国内的信贷政策正在逐步收紧，地产公司未来的发展速度会逐步降低，同时政策的收紧会给地产公司带来较大的经营风险。因此，公司需要业务部门系统分析国家的房地产政策，研究政策给公司带来的经营风险。另外，公司还需要提高一些业务操作人员、财务融资管理、投资管理等关键性岗位人员的风险防范意识。在地产公司制定长期的发展战略过程中，需要着重地将风险管理机制融入战略规划方案中，以此来提高风险管理在公司经营中的地位。

公司的风险管理部门需要应用新型的管理方法，对公司内控管理机制进行创新。结合公司项目建设施工、原材料采购、仓储等各个作业环节中的工作内容，来梳理工作环境中的风险，以此来为公司建立：适合业务经营的风险管理机制，推动企业实现稳健经营，提高地产公司的风险防控能力。

（三）建立内控体系

地产公司需要在内部管理部门组织开展内控体系的建设工作，通过给内控部门的员工赋予一定的管理权限，让其深入到一线的业务部门，来系统地梳理业务存在的问题。内控人员与业务人员进行沟通交流，探讨如何解决业务部门以及项目建设过程中的问题，以此来优化公司的内控制度体系。地产公司的内控管理部门需要应用swot的分析方法，来对公司内外部环境进行系统分析，并且研究行业政策以及竞争对手的具体情况。因此，根据公司业务发展过程中存在的不足以及企业潜在的发展机会，来为公司制定科学的内控体系。地产公司需要结合地产项目建设的具体情况，来设置业务发展流程和项目建设施工流程，为一线的业务部门提供科学的业务流程，以规范项目施工人员的施工作业行为。加强公司内部各个部门之间的交流，为业务部门的沟通建立信息沟通平台，以实现公司信息资源的科学流动。

四、结束语

地产公司开展内控体系建设工作对公司的项目设计、项目开发和施工管理工作具有关键性的作用，通过提升公司的内控管理能力，可以提高项目建设质量和施工进度。公司需要组建独立的内控管理部门，以提高员工的内控管理能力，并着重通过建立完善的内控机制来有效地预防公司项目建设、融资、财务管理等方面的风险，以促进公司高质量的发展，避免外部市场和政策风险给公司内部经营带来的影响，通过加强内部控制管理，以提高公司的经营管理能力，实现地产公司的高质量发展。

参考文献：

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[2]侯莉岩.房地产开发企业内部控制研究[J].现代经济信息，2018（8）：141.

[3]怀淑艳.刍议如何有效加强房地产开发企业内部控制机制建设[J].经营管理者，2017（16）：189.

作者简介：

叶守金，南京龙州房地产开发有限公司，江苏南京。