商业地产企业的财务风险分析研究

贾兴恒　杜英

摘要：商业地产企业需投入较多资金且开发周期较长，不可避免会存在不同程度的财务风险，商业地产企业的长远发展取决于能否对财务风险进行有效的应对和控制。本文主要对商业地产企业财务风险进行研究，介绍了其基本特征和表现形式，在分析了财务风险成因的基础上，提出了相应的控制策略。

关键词：商业地产企业 财务风险 成因分析

中图分类号：F275

文献标识码：A

文章编号：2096-0298（2019）03（a）-121-02

商业地产企业发展受到财务风险的直接影响，是影响企业生存的重要隐患，特别是当商业地产企业不断扩大规模后，随之不断增大的财务管理范围使商业地产企业在开发、建设工程项目的过程中伴随一系列的財务风险，所导致的财务问题会对企业的发展产生严重影响。商业地产企业需提高对工程成本控制的重视程度，深入了解本企业存在的财务风险，据此完成风险防范措施合理有效的制定，建立并完善科学的财务预警系统，降低财务风险，有效提高企业财务风险的控制能力。

1 商业地产企业财务风险的基本特征及表现形式

1.1 基本特征

（l）投资周期较长，商业地产企业需要花费较长的时间完成前期准备工作及开发的过程，从而显著拉长了企业投资的周期，如果不分账款不能及时收回则会导致坏账的出现，进而影响资金的周转，造成企业的财务风险;（2）商业地产企业以高效益为经营目标，企业较高的投资通常会带来较高的投资报酬率，但由于通货膨胀及不确定性因素等的存在使商业地产企业同时面临较高的投资风险;（3）投资额较大，且具有资金的回收期较长的特点，增加了企业财务出现危机的概率。

1.2 表现形式

（1）无法按期偿还债务，商业地产企业正常经营的基础需保证资金能够正常周转，通常商业地产企业大多有较多的负债，需按期偿还各项债务，若企业所投资的项目没有达到预期的收益，将显著降低企业按期偿还债务的能力，使企业资金链存在较大的风险。（2）再筹资难度大，商业地产企业若难以按期偿还债务则会一定程度损害企业的信誉，增加了企业接下来进行筹资的难度，进而易导致企业出现较为严重的资金缺口，出现财务风险。（3）从资金周转出现问题看，由各种因素导致的商业地产企业无法进行债务按期偿还及资金筹集难度大，使企业出现资金周转困难，进而出现财务危机。（4）投资回收存在较大的不确定性，受到各种因素的影响，部分商业地产企业会存在建筑用地或地产商品闲置的情况.企业前期已投入大量的资金由于闲置而极难变现，甚至在较长的时间段内难以收回，此外如果客户无法按时交清房款同样会给商业地产企业带来较大的投资回收风险[1]。

2 企业财务风险的成因

2.1 内部因素

（1）行业的特性，商业地产工程项目投资额较大且投资周期较长，项目竣工后销售商品房时仍然存在较多的不确定因素，使商业地产企业财务存在较大的风险隐患。（2）企业的资本结构，进行商业地产开发时需企业投入较多的资金，由于目前我国商业地产企业大多存在规模较小、资金实力较弱等问题，通常自有资金在整个工程投资中占比较小，因此表现出对银行贷款较为依赖的现象，此外还需依赖建设工程项目中的部分欠款及客户的预付款作为部分运营资金，导致企业存在较大的潜在财务风险;企业较高的负债对运营要求较高，一旦出现问题极易引发财务危机。（3）企业风险管理水平较低，由于商业地产企业起步较晚，发展时间较短，部分由国有企业转换来的商业地产企业仍然存在对风险管理重视程度不高以及控制能力不强等问题，对于财务风险认识不足，缺乏科学高效的财务风险规避体系。此外国家为促进房地产市场的健康发展采取了多项政策措施以控制商业地产市场过热的问题，部分商业地产企业在这种情况下并没有做好风险应对准备，一些规模较小、管理水平较差且风险控制意识不足的企业易受到较大的打击，风险防范意识淡薄及控制水平较低是导致商业地产企业财务风险的重要原因[1]。

2.2 外部因素

（1）政策环境的调整，国家对商业地产行业通过采取经济政策进行宏观调控，以国民经济的健康发展，商业地产企业（包括商业地产的价格及流通状况）会较大程度的受到这些宏观调控政策的影响。例如国家土地政策的影响，对于商业地产企业开发时不可或缺的土地资源，其供应会受到国家开发和使用计划的直接影响;企业融资同样会受到货币政策调整的影响，受到影响的资金流动易导致地产企业财务风险。（2）不稳定的金融环境及市场环境的影响，商业地产的产品价格在金融市场利率出现变动的情况下，易导致定位的准确性不佳，同时会影响到购房者的购房成本及购买能力，从而影响到地产产品的销售数量，不利于企业资金的及时回收，降低了企业按期偿还债务的能力，使企业面临财务风险;市场的变化会直接影响到商业地产的供求关系，发生变化的供求关系进而会影响到商业地产的价格，为地产企业投资的预期效益带来较大的不确定性，商业地产企业供大于求时则会增加地产产品销售的难度，此种情况下企业若降价销售则难以获得利润甚至难以收回投入的资金，无法偿还贷款，易导致财务风险甚至破产。（3）资源环境存在风险，不可再生的土地是商业地产企业开发时不可或缺的资源，同时是企业主要资源环境风险的来源，商业地产企业会受到各种土地因素包括土地价格、位置及土地政策等的影响[2]。

3 控制商业地产企业财务风险的策略

3.1 提高财务风险控制意识及风险管理能力

在商业地产企业经营和发展过程中，财务风险环节至关重要，风险防范意识淡薄及控制水平较低是导致商业地产企业财务风险的重要原因，但目前商业地产企业大多缺乏财务风险意识，尤其是管理层的认识不足，还停留在商业地产行业作为经济的推动力的片面认识中，认为国家即使不扶持商业地产行业也不会使其陷入泥潭，只要经济波动不大商业地产企业就按部就班，对财务风险控制的重视程度不足导致易出现风险。因此需通过宣传等手段让商业地产企业管理层意识到财务风险控制的重要性，成立行业协会定期交流经验及教训，企业管理者也需要认清现在的房地产市场的动态发展情况，提高财务风险控制意识，以获得持续发展的动力。为确保风险管理的有效性，商业地产企业在风险管理具体落地实施过程中，需以企业自身特点为依据，对财务风险管理目标进行分解，细化到每个具体的岗位上，使所有员工对自身在风险管理中的位置和作用有清晰的认识，并在企业考核过程中纳入风险管理的具体内容和标准，从而实现员工利益同企业整体利益间的有效结合，真正实现企业财务风险管理目标[3]。

3.2 建立并完善财务风险控制体系

在充分掌握行业特点的基础上商业地产企业需根据自身的实际情况，建立并完善适合本企业的财务风险控制体系，并细化评价指标，做到能够实时动态监测财务风险评价指标，并结合实际情况定期更新监测指标，对投资回收期、贷款偿还期限等进行监测，使其能够有效满足企业发展各阶段的避险需求，帮助商业地产企业有效的规避风险。

商業地产企业在具体实施过程中，为避免财务风险控制流干形式，可通过独立规范的审计委员会的建立，实现对企业的运营和财务工作定期进行独立检查，内部审计不仅需进行事后审计并据此追究相关部门的责任，同时还需将事前的风险防范作为工作重点，以使企业的损失得以有效降低，真正实现维护企业利益的目标;此外还需对内部审计的管理建议职能进行充分利用，在实际检查和监督会计资料的过程中，审计能够发现企业在财务方面存在的问题和风险，在此基础上所提出的建议会更加有针对性，需管理层采纳并作出适当调整;内部审计监督工作的高质量和高效率完成需以内部审计人员的独立性为支撑，在选拔或聘请审计人员时需具备良好的职业道德和相关的专业胜任能力[3]。

3.3 强化资金链风险控制力度

企业进行项目开发时需要大量的资金，对资金的依赖性较强，且通常项目周期较长.商业地产企业应加强对资金链的控制力度，避免由资金周转不灵等导致财务风险的发生，如果缺少资金则会阻碍企业的发展，尤其对于处于发展初期或是中小型的商业地产企业，科学合理的资金链管理的不足极易导致资金链出现问题，致使企业陷入财务困境，极不利于企业的长期稳定发展，商业地产企业需通过资金链管理政策的建立以提高资金链风险控制的科学性和合理性，建立并不断完善财务风险评价指标体系，强化对资金链风险的控制能力。

3.4 提高应对环境变化的能力

目前我国商业地产对环境变化的应对能力不足，环境包括宏观的政策环境和微观的市场环境，市场和政策的变化均会对商业地产企业产生影响，尤其是企业内部风险达到一定程度时，若缺乏对市场和政策变化的应变能力则易于陷入经营困境。因此需企业准确把握市场和政策变化所带来的风险，提高对环境变化的应变力，是商业地产有效规避财务风险的重要策略，财务决策的合理确定需根据市场和政策的变化情况进行，财务风险的控制则需通过确保本企业资本结构的科学合理来实现，以便企业实现价值的最大化[4]。

4 结语

随着经济的不断发展，对商品住宅的需求不断增长，促使商业地产市场快速发展，商业地产企业需投入较多资金且开发周期较长，不可避免会存在不同程度的财务风险，导致财务风险出现的因素较多，因此需商业地产企业提高财务风险控制意识，做到对财务风险成因的了解，在此基础上采取对应的措施进行风险控制，同时需建立并不断完善财务风险评价指标体系，强化对资金链风险的控制能力，提高应对环境变化的能力，促进企业健康发展。

参考文献

[1]马艳.财务内控制度建设在房地产企业的创新分析[J].财经界（学术版），2017（2）.

[2]李恺.论房地产企业财务风险控制[J].信阳师范学院学报（哲学社会科学版），2017（2）.

[3]范敏.企业财务风险预警体系构建研究[J].企业改革与管理，2016（19）.

[4]刘瑜.营改增背景下加强商业地产企业财务内部控制的研究[J].中国商论，2018（21）.