试析物业管理成本核算中存在的问题及对策

张洪涛

摘 要：物业管理公司的发展越来越快，但是它的成本核算管理存在着很多不足，如核算方法、费用管理、信息化发展程度等方面存在着很多问题，阻碍了成本核算的工作进度，从而限制了物业管理的发展。本文先对以上所提到的这些问题以及这些问题给成本核算带来的影响做出了相应的介绍，之后又提出了幾点建议希望能解决这些问题，从而提高物业管理的成本核算工作效率。

关键词：物业管理;成本核算;存在的问题;解决对策

引言

现阶段，随着我国物业管理的全面发展，物业企业之间竞争也逐渐加剧。但是怎样在给物业管理企业创造理想效益的同时，还能保证业主的合法权益，是当前有关部门重点思考的问题。而通过全面落实成本核算工作，可以保障物业管理企业各项成本支出的合理性，减少不必要成本消耗，促进企业成本管理目标的顺利落实。这就需要物业管理企业将原始的成本核算理念进行转变，把现代化理念融合其中，在保证物业管理企业成本核算质量的基础上，实现物业管理企业整体效益水平的提升，从而促进物业管理企业的健康发展。

一、物业管理成本核算中存在的问题

1.1成本核算方法不科学

物业管理是当代一种新兴的服务行业，因其服务范围广泛、服务质量高而使人们的住房条件和生活质量有了一个保障，成为社会不可或缺的一部分。成本核算是物业管理的重要支柱，关系到物业管理的经济支出、收入与管理等，而目前的物业管理成本核算方法还不全面、不科学，如新会计制度中计提折旧制度的实施，扩大无形资产的管理范围等，其并没有实际运用于物业管理的成本核算方法中，成本核算方法还并未完全脱离传统。成本包括了劳动消耗，物资资源消耗和自然资源成本等，在物业管理企业的成本核算方面，只是加强核算内部资源消耗成本而未重视环境成本和其他成本导致核算数据不科学，就使得目前的成本核算跟不上物业管理发展的脚步，全成本核算实施的不到位。

1.2成本费用管理水平有待改进提升

一方面，成本费用的分摊有待完善，如对于小区各项基础设施的投入方面，物业应根据基础设施的实用性和重要性进行合理分配，加强最需要的基础设施成本的投入。另一方面，成本费用的控制力度有待加强，鉴于物业公司的特殊性，其烦琐的工作内容、服务的行业性质，都决定了物业要通过不断地增加人员来提升服务品质，这就导致物业工作中的人力成本在总成本中占据比重较高。

1.3成本核算信息化发展程度有待提高

虽然物业管理的成本核算已进入信息化，但是它的信息化程度还有待提高。计算机技术可以将各项经济活动进行整理，大大方便了成本核算工作，也能实现信息共享的目标，但是由于物业管理在这方面的不重视、对软件分配的不合理等而导致成本核算的信息化系统发展缓慢，降低了成本核算的工作效率。

二、完善物业管理成本核算的策略

2.1建立二级成本核算管理制度

我国经济实力不断增强，房产市场也跟着快速发展，最受影响的是物业管理公司，很多是给财务部门实行成本核算的物业管理公司，其服务类型多，管理较为独立的物业项目与小区。这些小区管理与服务对职员、财务、物质上都比较独立，实行一级下的二级管理。除此之外，实行业主委员会监督小区的财务与维修，所以，根据社会的发展需求，物业管理要积极成本核算，加强成本的核算质量，物业管理公司应该构建二级成本核算管理制度。第一，构建公司财务部与物业管理处实行“内部往来”，通过相互沟通来成本核算，且在每个月末实行全部资金核对。如果发现与“内部往来”的剩余额不一致时，立马相关部门来调查;第二，物业管理是一个二级管理部门。二级核算各个小区每个月的支出情况之外，还要报送内部报表，比如“经济收入与支出表”“直接使用与间接使用表”等。除此之外，每个月要求清楚记录各个小区的支出情况，与物业财务部认真核对。

2.2实行财务精细化管理

第一，物业管理公司要按照公司的体系构造划分各个不同的专业，再将各个物业管理处分化多个单元，这些业务单元管理公司的利益。实行会计职员编码管理，工作起来比较方便，例如对物业管理工作人员的工资、奖金、相应福利及在公司日常支出等费用记录到“管理费用”，可以很方便的计算物业管理的成本支出收入，免去了会计职员算账困乱;第二，构建物业管理公司资金总体管理，比如可以构建公司内部银行，公司的管理资金中心，这样方便管理物业管理资金，物业公司可以授权资金管理部门对物理公司下的资金进行管理，他们可以使用内部管理对资金进行控制，管理资金的流动方向，对资金进行合理的分配，这样可以清楚的指导资金的使用情况，提高成本核算效益和资金的使用效益。

2.3完善成本核算体系

近几年来，随着我国科学技术的快速发展，越来越多的企业开始把现代化技术运用其中，这样不仅可以有效保证工作质量，同时还能提升工作效率，促进企业运营目标的顺利发展。物业管理企业在落实成本核算体系构建工作时，也可以把现代化技术运用其中，例如计算机技术、信息技术等。在这些技术的作用下，给物业管理企业成本核算提供精准的数据，以此让企业成本核算更加完善和合理。通过应用现代化技术，能够减少物业管理企业成本投放，给企业创造更好的效益。此外，物业管理企业还可以结合自身运营情况和管理需求，在企业内部设定专业的成本核算部门，并构建完善的成本核算体系，引导物业管理企业顺利落实成本核算工作，在减少成本核算误差的同时，还能保证成本核算质量，从而实现物业管理企业整体运营和管理水平的提升。

结束语

综上所述，物业公司作为一个新式的服务行业，它具有特殊性和复杂性，它与其他企业成本核算方式不一样，物业管理公司想要在激烈的竞争中更好地发展，要注重成本核算的管理，构建二级成本核算策略，创造新的制度，采取更精细化的管理处理成本核算。除此之外，物业管理还要提高公司各部门之间的合作，为成本核算管理工作打下基础，让物业管理公司更好的发展。

参考文献：

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