房地产企业资金运营管理问题研究

摘要：近年来，随着我国经济步入新常态，国家对楼市宏观调控政策力度的加大以及“房住不炒”相关配套政策的实施，房地产企业的发展受到了较大的影响，特别是资金运营管理方面首当其冲。在此背景下，本文从分析楼市调控政策背景下探讨房地产企业资金运营管理的积极意义出发，总结了当前房地产企业在资金运营管理过程中存在的主要问题，并在此基础上提出了其加强资金运营管理的主要对策，旨在为房地产企业科学应对当前的经济环境，降低流动性风险，实现健康稳定持续发展提供有益参考。

关键词：资金运营;房地产;问题;对策

一、房地产企业资金的循环过程及其资金运营管理特点分析

房地产企业由于具有项目开发周期长、项目收益回收速度慢等特点，从而在运营管理过程中需要投入大量的资金。在实务中资金在房地产企业的循环主要可划分为如下图的三个环节。

在这三个资金循环的环节中，房地产企业的资金运营管理整体呈现出两个主要特点：一是风险性特点，即存在资金筹集难以满足需求的流动性风险、资金在使用过程中的安全性风险以及资金回笼过慢引起流动性不足的风险：二是复杂性，即房地产企业在运营管理过程中需要与多个行业保持紧密联系，从而造成了其資金运营管理的复杂性。二、楼市调控政策背景下探讨房地产企业资金运营管理的积极意义

资金密集型的特点赋予了房地产企业资金运营管理的特殊意义，加上目前国家对房地产行业的宏观调控政策的收紧以及“房住不炒”基调的提出，房地产企业面临的金融环境发生了重大变化。在此背景下探讨房地产企业的资金运营管理更具积极意义：一是加强资金运营管理能够大幅提升房地产企业的资金周转速率，从而改善企业在金融政策收紧环境下的流动性，有助于降低其潜在的财务风险，提升抗风险能力：二是加强房地产企业的资金运营管理有利于掌握企业资金收支的来龙去脉，从而能够合理进行资本运作，提高资金的使用效益，降低企业的成本费用支出，提升综合竞争力。

三、当前房地产企业在资金运营管理过程中存在的主要问题分析

结合资金在房地产企业的循环过程以及笔者的实际工作经验，对当前房地产企业在资金运营管理过程中存在的主要问题分析如下。

（一）资金筹集环节存在的主要问题

房地产企业在资金筹集环节存在的主要问题体现在以下两个方面：一是融资渠道相对狭窄，融资方式主要以负债融资为主，资产负债率普遍较高，即房地产企业在项目开发过程中常用的融资渠道主要有三个：其一，银行贷款融资;其二，是自有资金投入;其三，承包商垫资，这三个融资渠道中银行贷款融资占比多数在60%以上，充分表明了房地产企业在发展过程中对银行贷款的高度依赖性，这种依赖性不仅增加了企业潜在的偿还压力，同时也容易受金融政策的影响而产生财务风险：二是对融资项目缺乏有效的风险管理，即房地产企业在进行项目融资时缺乏对融资项目的风险采取科学有效的识别和评估方法，主要依赖于管理人员的主观判断，精细化的程度不够，从而造成对融资风险的管控力度较弱。

（二）投资环节存在的主要问题

对于房地产企业来说，其在投资环节存在的主要问题有以下两个方面：一是对于项目的投资决策分析过于简单，缺乏合理性，即房地产企业在进行项目投资时较少采用合理客观的评价方法，容易出现项目投资成本过高形成存量房产，占用企业大量的流动资金而难以回收，从而给企业的资金运营带来了较高的流动性风险：二是存在为抢占市场而大量囤地行为，即部分有实力的房地产企业在运营管理过程中多数存在购买地皮的速度远大于其项目开发速度的囤地行为。这种行为从长远来看可能会为房地产企业的战略性发展带来优势，但是从资金运营管理的视角来看却存在两方面的不足：一是囤地行为盲目性较强，容易增加房地产企业的资金周转负担，从而产生财务风险：二是囤地行为容易造成房地产企业的快速扩张行为，从而大幅增加企业的债务规模，债务规模过大既容易增加资金使用成本，同时也容易给企业带来较高的偿债压力。

（三）资金在回笼环节存在的主要问题

资金能够及时回笼既是企业资金流动性强，财务风险较低的主要表现形式，同时也是降低企业的资金使用成本，提升经济效益的重要方法之一，对于资金密集型的房地产企业来说，这一点尤为重要。在实务中部分房地产企业在资金回笼环节容易出现的问题主要有以下两个方面：一是应收账款周转率较低，资金流动性不足，应收账款回收及时是企业回笼资金补充流动性的重要手段，倘若应收账款管理不善，极容易造成企业资金被占用而产生流动性风险;二是存货周转率较低，资金占用规模较大，给房地产企业带来了较高的财务风险，对房地产企业来说存货周转率低受两个因素影响：其一是所开发的商品房销售不畅：其二是囤地和捂盘惜售行为所造成。

四、房地产企业加强资金运营管理的对策

正因为房地产企业在资金运营管理过程中在筹集、投资和回笼环节存在较多问题，从而造成其资金使用效率较低，财务风险较高的现状，亟待强化。在此笔者结合房地产资金运营管理的实践以及资金管理的相关理论，建议从如下角度采取对策加强资金运营管理。

（一）构建以资本结构最优为核心的资金链管理模式

资金链管理模式是把整个企业的资金实施链条式的流程管控，从而将资金在运行中“审批”与“监管”联系起来，而构建以资本结构最优为核心的资金链管理模式就是在实施资金链管理的过程中以资本结构最优作为筹资的主要决策工具和方法。构建以资本结构最优为核心的资金链管理模式优势：一是能够通过资金链管理强化资金在运营管理过程中纵向监督，从而实现对资金筹集风险的科学防控：二是同归最优资本结构决策能够实现对企业在筹资过程中的负债规模的合理控制以及长短期负债结构的调整优化，从而大幅降低房地产企业在筹资过程中的负债依赖性以及偿债压力，最终实现对筹资所形成的财务风险的有效防范。需要注意的是在构建以资本结构最优为核心的资金链管理模式的过程中，房地产企业应当从创新融资方式人手来拓宽融资渠道，例如采用供应链融资、合作开发和股权转让等，实现融资渠道的多元化。

（二）加强房地产企业的投资活动管理

结合上文所分析的房地产在投资环节存在的问题，笔者建议从以下两个方面采取对策来进行强化。一是制定科学合理的项目投资的评价程序来对项目投资进行规范化操作，同时采用净现值、内含报酬率和项目回收期等科学的投资方案决策方法，提高项目投资的合理性，降低因此而产生的流动性风险。二是运用战略的视角对囤地行为进行规划，避免盲目性，特别是在当前的严格的楼市宏观调控政策下，房地产企业更应该减少或者避免盲目囤地行为，盘活存量资产，减少资金占用，提高资金的流动性，降低财务风险。

（三）从强化资金预算管理人手来改善资金回笼存在的问题

作为资金密集型的房地产企业，要从根源解决资金回笼环节存在的问题，应当从强化资金预算人手，即通过资金预算来规划房地产企业的总体资金收支情况，并据此对应收账款管理和存货管理进行精细化的管控，在不影响企业生产经营的前提下，合理提高应收账款和存货的周转率，降低资金占用，提高企业资金的流动性，从而控制因此而产生的财务风险。

五、结束语

房地产行业作为我国当前经济发展的重要驱动因素，其在生产经营过程中容易受到国家宏观调控政策的影响。在当前楼市调控政策紧缩的环境下，如何对资金运营进行科学合理的管理是一个值得探讨的新问题。本文在分析房地产企业对资金运营管理存在问题的基础上，分别从构建以资本结构最优为核心的资金链管理模式、加强房地产企业的投资活动管理和强化资金预算管理三个角度提出了一些强化资金运营管理的对策，以期能够对房地产企业的资金运营管理提供参考。

作者简介：

周旋，碧桂园城市置业（武汉）有限公司，湖北武汉。